近年來(lái)不少業(yè)界專家預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)黃金期，房?jī)r(jià)企穩(wěn)甚至逐步回落將成為常態(tài)，但今年以來(lái)房市分化并且伴隨房地產(chǎn)價(jià)格再次較快上漲，事實(shí)上否定了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論的判斷。

觀察近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，并非單一因素所主導(dǎo)，而是多重因素并行推動(dòng)。去年以來(lái)多次降息構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松的貨幣環(huán)境，房地產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)間表淡化引發(fā)外界對(duì)于政府為房地產(chǎn)托市的預(yù)期，“地王”頻繁出現(xiàn)形成社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲空間增大的判斷，京津冀等區(qū)域一體化、高鐵機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模投資、國(guó)際體育賽事、國(guó)際會(huì)議等諸多利好構(gòu)成房地產(chǎn)升值的支撐。

由此來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)已經(jīng)越來(lái)越股市化，房?jī)r(jià)波動(dòng)與股市波動(dòng)的機(jī)制逐步趨同，層出不窮的新概念持續(xù)助推不同區(qū)域不同板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，一二線等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)就像具有較大成長(zhǎng)空間的企業(yè)，這些城市房?jī)r(jià)的上漲引發(fā)的較高回報(bào)預(yù)期促使社會(huì)儲(chǔ)蓄不斷流入，房地產(chǎn)股市化現(xiàn)象越發(fā)明顯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在波動(dòng)機(jī)制上與股市趨同，而且在規(guī)模上已經(jīng)超越股市成為重要的融資場(chǎng)所。根據(jù)艾經(jīng)緯《房市大衰退：33年房市變遷大推演》的測(cè)算及其今年在第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)上刊發(fā)的中國(guó)房地產(chǎn)市值的測(cè)算，結(jié)果顯示2015年中國(guó)住宅類房屋市值至少在180萬(wàn)億元，如果考慮今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，那么當(dāng)前中國(guó)住宅類房屋市值可能已經(jīng)在200萬(wàn)億元左右，占據(jù)GDP比重的300%左右，是2016年5月底中國(guó)A股市值的近五倍。

相比中國(guó)股市與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)持續(xù)背離的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)與宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)關(guān)系頗為密切，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆大多伴隨著經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)甚至過(guò)熱，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升也緩解了宏觀經(jīng)濟(jì)的短期壓力，政府也將房地產(chǎn)作為重要的宏觀政策內(nèi)容，體現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展晴雨表的重要特征。

在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)更體現(xiàn)了對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的特征。在經(jīng)濟(jì)減速的背景下，股市的較快上漲可能引發(fā)資金體外循環(huán)的問(wèn)題，就像前年下半年以來(lái)中國(guó)股市暴漲的情形，當(dāng)時(shí)諸多微觀主體股市融資的結(jié)果是再次將資金投資股市以享受股市暴漲帶來(lái)的高收益，由此也滋生了大量資金未能服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的意圖，背離了股市服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初衷。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展吸引社會(huì)資金的大量進(jìn)入，直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也通過(guò)房地產(chǎn)將大量資金引入其他行業(yè)，構(gòu)成了社會(huì)儲(chǔ)蓄進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通道，最終實(shí)現(xiàn)了促進(jìn)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的背景下，房奴等相關(guān)群體享受了房地產(chǎn)升值帶來(lái)的財(cái)富保值增值，涉足房地產(chǎn)的不少企業(yè)由于房地產(chǎn)暴漲帶來(lái)了資產(chǎn)收益的飆升，分享了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的回報(bào)，這與中國(guó)股市的股民有著較大的差異，股民尤其是大量的散戶多年來(lái)遭受“割韭菜”式的資產(chǎn)蒸發(fā)，不僅沒(méi)有從股市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的目標(biāo)，很多股民還出現(xiàn)了保值困難甚至大幅虧損，房地產(chǎn)市場(chǎng)相比股市更加受到投資投機(jī)商的親睞。

上述事實(shí)說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，也實(shí)現(xiàn)了民眾財(cái)富保值增值的目標(biāo)，更推動(dòng)了巨額資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，比股市更加符合健康資本市場(chǎng)的特征，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為真正的股市，部分解決了中國(guó)股市等融資渠道不暢情況下貨幣資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資源配置問(wèn)題，部分解釋了中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融市場(chǎng)體系不健全背景下為何還能解決經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的資金融通問(wèn)題。

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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)股市化發(fā)展既有助于解決社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張助推宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有些地方房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值占據(jù)GDP的40%以上，房地產(chǎn)由此也上升至經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但經(jīng)歷了較快擴(kuò)張之后，客觀上當(dāng)前的住房存量已經(jīng)逐步滿足社會(huì)公眾的住房需求，而且房?jī)r(jià)高位運(yùn)行也滋生了泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，為何政府仍然繼續(xù)重視房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用？

綜合來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段，政府重視房地產(chǎn)發(fā)展，并不僅僅在于其對(duì)于經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，更在于房地產(chǎn)市場(chǎng)股市化的資金融資功能，尤其是在資本市場(chǎng)短期未能實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展目標(biāo)的背景下，通過(guò)房地產(chǎn)撬動(dòng)社會(huì)儲(chǔ)蓄服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傳統(tǒng)功能仍需持續(xù)發(fā)揮作用。因而，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的理解不能僅僅局限于房地產(chǎn)范疇，更應(yīng)看到其股市化所滋生的特殊作用。當(dāng)然，伴隨著房地產(chǎn)分化及房?jī)r(jià)高位運(yùn)行滋生的風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)，房地產(chǎn)股市化的可持續(xù)性應(yīng)受到關(guān)注，加快發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)與股市回歸本身的定位才是關(guān)鍵。

(本文作者介紹：中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所世界經(jīng)濟(jì)室副主任、副教授。)