直接從國家取得國有土地使用權方式主要有出讓和劃撥兩種。通過劃撥方式取得的國有土地使用權一直被認為是一種行政行為，但是以出讓方式取得國有土地使有權行為的性質，一直在爭論之中。第一種觀點認為是民事法律行為，出讓方與受讓方進行的是一種平等主體之間的土地出讓與受讓行為，受讓方不再是出讓方行政管理的對象，而是與出讓方平等地位受讓土地，因此，國有土地使用權出讓行為所簽訂的合同應是民事合同。第二種觀點認為，國有土地使用權出讓合同屬于行政合同，它是土地行政主管部門與相對人協(xié)商，對雙方在土地行政管理中權利、義務的約定。

        依據《行政許可法》第十二條規(guī)定，下列事項可以設立行政許可：“……（二）有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業(yè)的市場準入等，需要賦予特定權利的事項；……” 土地屬于有限自然資源，國有土地使用權的出讓屬于有限自然資源的開發(fā)利用，是一種行政許可行為。國有土地出讓是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。同時，根據我國《土地管理法》及相關規(guī)定，建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規(guī)定的批準權限報經批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地使用權出讓合同后，經依法登記才能取得。因此，國有土地使用權的出讓取得必須由符合條件的申請人依法申請，經批準后取得，我們不應簡單地認為國有土地使用權有價值屬性，屬于物權的一種，而應更多的注意到它負有行政許可這一行政管理的屬性，從而將出讓行為看作是行政許可行為。

       依據《行政許可法》第五十條的規(guī)定“被許可人需要延續(xù)依法取得的行政許可的有效期的，應當在該行政許可有效期屆滿三十日前向作出行政許可決定的行政機關提出申請。但是，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”這就是說行政許可如需續(xù)期需要在有效期屆滿前30日前申請，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。具體到建設用地土地使用權來講，有效期屆滿如何續(xù)期呢？

        2007年《物權法》第一百四十九條第一款的規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第二十二條的規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金?！眹鴦赵侯C布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（簡稱暫行條例）第四十一條的規(guī)定:“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記?！?/p>

        以上三部法律法規(guī)關于土地使用權期滿續(xù)期的規(guī)定存在著互相沖突的地方，應如何適用呢？依據上位法優(yōu)于下位法的原則，當然適用《物權法》或《城市房地產管理法》，但這兩部法律的規(guī)定也存在沖突，那么行政機關應適用哪部法律？從制定機關來看，《物權法》是由全國人大制定的基本法律，《城市房地產管理法》是由全國人大常委會制定的一般法律，但是《立法法》對基本法律與一般法律的效力位階并未作區(qū)分。如果全國人大與全國人大常委會作為一個機關，那么他們制定的法律效力位階應該相同，如果全國人大與全國人大常委會是不同的機關，那么他們制定的法律效力位階應有所區(qū)別，但是《立法法》卻回避了此問題。因此我們很難從基本法律與一般法律的區(qū)別來確定《物權法》和《城市房地產管理法》誰的效力位階更高。但是《物權法》在2007年制定，《城市房地產管理法》在1994年制定，依據后法優(yōu)于前法的原則，應該適用《物權法》的規(guī)定。依據《物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權屆滿后自動續(xù)期，無需使用權人提前申請。

        依據《行政許可法》第五十八條“行政機關實施行政許可和對行政許可事項進行監(jiān)督檢查，不得收取任何費用。但是，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！毙姓C關實施行政許可不得收取任何費用，如需收費必須有法律、行政法規(guī)的依據。住宅土地使用權依法有償取得是毫無疑義的，但續(xù)期是否還需繳納土地出讓金，當然也應根據法律、行政法規(guī)的規(guī)定來決定。依上文分析，本案應該適用《物權法》，《物權法》只規(guī)定期滿后自動續(xù)期，從文義解釋來講，自動續(xù)期就意味著無需再繳費，如果需繳費就不是自動續(xù)期，因為沒有繳費或者繳費不及時，就不會續(xù)期，可以說，《物權法》沒有明確規(guī)定續(xù)期還需要交土地出讓金。同時，依照《行政許可法》第59條規(guī)定“依照法律、行政法規(guī)收取費用的，應當按照公布的法定項目和標準收費”，即使收費，也應公布收費標準和依據。因此，依據行政合法性原則，行政行為的作出必須有明確的法律依據，且適用法律法規(guī)要正確，在缺少合法、明確的收費依據的情況下，行政機關就不應對住宅建設用地使用權續(xù)期進行收費。