轉(zhuǎn)自遼寧省地方稅局

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，地下車位的處理一直是各界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，營(yíng)改增后，地下車位的增值稅如何處理呢？以下是筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)地下車位的增值稅處理建議，與大家一起討論：

一、地下車位的分類

1、非人防地下車位：業(yè)界對(duì)其權(quán)屬一直有爭(zhēng)議，稅法上暫不考慮其法律權(quán)屬，按收益人判定如何征稅。

2、人防地下車位：產(chǎn)權(quán)歸人防辦所有，“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”。

二、地下車位的不同處理辦法

（一）非人防地下車位

1、地下車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證：房開(kāi)企業(yè)對(duì)該地下車位進(jìn)行出售，按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算繳納增值稅。

2、地下車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證：房開(kāi)企業(yè)對(duì)地下車位進(jìn)行長(zhǎng)期出租，租期為70年，即轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)。雖然合同只有20年的時(shí)效，但一般開(kāi)發(fā)商約定20年后購(gòu)買房（或長(zhǎng)期租賃方）擁有使用權(quán)，這雖然在法律界的爭(zhēng)議比較大，但稅法上按照轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，即應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，房開(kāi)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的地下車位應(yīng)按照銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。

3、地下車位用于出租：地下車位在出售（包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)）前用于出租的，則應(yīng)按動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

（二）人防地下車位

1、人防地下車位用于出租：按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

2、人防地下車位用于轉(zhuǎn)讓：房開(kāi)企業(yè)單獨(dú)作價(jià)轉(zhuǎn)讓其永久使用權(quán)，按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納增值稅。

3、人防地下車位移交給業(yè)主：無(wú)償移交給業(yè)主使用，作為公共配套處理，不視同銷售，成本記入公共配費(fèi)用，進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣。

（三）政策鏈接（36號(hào)文）

1、轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

2、車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。

三、單獨(dú)作價(jià)的地下車位是否作可售面積扣除土地價(jià)款？

1、18號(hào)公告第五條第三款：房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

2、所謂單獨(dú)作價(jià)，應(yīng)該理解為單獨(dú)簽訂銷售或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的合同，并收款價(jià)款或永久使用費(fèi)。

3、上述第1條可以理解為：房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，包括單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

4、地下車位的銷售或轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，則應(yīng)按“當(dāng)期允許扣除的土地款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地使價(jià)款”公式計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。