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很多城市都有這樣一句諺語(yǔ)“窮人翻身靠動(dòng)遷?！?/p> 在一些大城市，動(dòng)遷賠付非常驚人，一套房換六七套房的事不少見，有些“釘子戶”甚至可能再多拿幾套房。 但在深圳，以后當(dāng)“釘子戶”可就越來越難了。  想當(dāng)釘子戶？不行！ 去年深圳市規(guī)土委就開始擬定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(送審稿)》，“條例”最近有了新動(dòng)態(tài)：規(guī)土委回應(yīng)稱，“條例”已報(bào)深圳市法制辦審查，其中擬設(shè)置拆賠比、強(qiáng)制售賣等制度仍在論證和完善，后續(xù)操作、執(zhí)行層面仍需要進(jìn)一步斟酌。 這份被稱為“對(duì)深圳城市更新項(xiàng)目有決定性影響”的條例，曾一亮相就備受爭(zhēng)議，而爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是第六十條【強(qiáng)制售賣申請(qǐng)】： 市場(chǎng)主體組織實(shí)施拆除重建類城市更新項(xiàng)目的，在少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而使得項(xiàng)目實(shí)施受阻的情形下，擁有項(xiàng)目范圍內(nèi)95%以上（含95%）房地產(chǎn)權(quán)利的人，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)強(qiáng)制售賣項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。 換句話說，拆遷項(xiàng)目95%以上的人都同意拆遷，剩下的只能乖乖同意，想當(dāng)釘子戶？不行！ 對(duì)深圳來說，這可是治“高房?jī)r(jià)”的奇招。為什么，聽邦爺慢慢道來~~ “城市更新”挑大梁 想平抑深圳的“高房?jī)r(jià)”，第一要義就是緩解深圳突出的供需矛盾。在深圳，這一仗得靠城市更新來打。 因?yàn)槌鞘懈略谏钲谡w住宅市場(chǎng)的占比呈現(xiàn)“逐年增高”的態(tài)勢(shì)，“十三五”期間有望達(dá)到近8成的比例（深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)）。 數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳城市更新項(xiàng)目供應(yīng)商品房約91萬平方米，2012年約148萬平方米，2013年約290萬平方米，2014年約256萬平方米，占全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業(yè)主的物業(yè)以外，城市更新供應(yīng)商品房約436萬平方米，占全市的47%。 “十三五”期間，深圳計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地800萬平方米，其中，商品住房用地590萬平方米（包括新供應(yīng)用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米）。 可見，城市更新釋放的土地，在深圳市場(chǎng)中占比已近76%。假設(shè)容積率為4.0，未來五年將會(huì)有2360萬平方米的住宅供應(yīng)量，約30萬套商品住房，平均每年供應(yīng)472萬平方米，每年約6萬套，占據(jù)市場(chǎng)大頭。 另外，根據(jù)深圳官方的統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)在有1000多個(gè)城中村，其中特區(qū)內(nèi)有168個(gè)城中村。圍繞這些城中村有至少37萬棟違法建筑，總面積大約在4.2億平方米。 若能夠完成這些城中村的改造，深圳將有大量可供開發(fā)的土地釋放，有助于緩解供求矛盾。同時(shí)，項(xiàng)目更新完成后，可以使得其周圍的經(jīng)濟(jì)更加活躍。 房企未來“主戰(zhàn)場(chǎng)” 對(duì)于想在深圳有所建樹的房企，城市更新是個(gè)避不開的的命題，因?yàn)檫@是他們未來角力的主戰(zhàn)場(chǎng)。 今年以來，無論是外來大鱷進(jìn)軍深圳，還是本土房企的布局拓展，在城市更新項(xiàng)目上的布局明顯加速。 5月13日，恒大20億現(xiàn)金收購(gòu)建滔數(shù)碼發(fā)展（深圳）有限公司全部股權(quán)，獲得龍華新區(qū)福龍路西側(cè)一塊土地開發(fā)權(quán)，可開發(fā)建設(shè)用地面積約8.57萬平方米。 4月27日，奧園22.9億收購(gòu)位于坪山新區(qū)一住宅項(xiàng)目70%權(quán)益，樓面地價(jià)逼近15000元/平。 5月19日，融創(chuàng)44億收購(gòu)萊蒙國(guó)際旗下8個(gè)公司的全部股權(quán)收益及償付貸款，其中的“深圳萊蒙.創(chuàng)智谷”是深圳龍華新區(qū)首個(gè)“工改工”項(xiàng)目，總建筑面積13萬平方米，集寫字樓、公寓、商業(yè)于一體，預(yù)計(jì)2016年入市。 5月26日，萬達(dá)入股位于深圳羅湖和龍崗區(qū)交界的草鋪的一個(gè)商住項(xiàng)目，但持股股權(quán)并未超過50%。 6月22日，華潤(rùn)置地與天安數(shù)碼城集團(tuán)舉行戰(zhàn)略簽約儀式，雙方將聯(lián)合各自優(yōu)勢(shì)多方面展開合作，以龍華新區(qū)大浪中心區(qū)城市更新項(xiàng)目為合作起點(diǎn)，共同助力深圳城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 對(duì)于很多房企來說，城市更新項(xiàng)目是塊大蛋糕，但更是個(gè)難啃的硬骨頭。因?yàn)閺膰?yán)苛的開發(fā)條款，到復(fù)雜的拆遷談判，都可以讓他們抓狂。 例如南山白石洲，2009年就開始研究舊改計(jì)劃，到如今都沒有正式實(shí)施。再例如羅湖的木頭龍，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)6年的“拉鋸戰(zhàn)”，目前已拆遷30%，已簽約業(yè)主超過1270戶，但還有60多戶沒簽約。 可見，大面積拆遷，難不在“大多數(shù)”而是在一些巋然不動(dòng)的“釘子戶”，或許僅僅一兩戶，就足以阻礙整個(gè)計(jì)劃的執(zhí)行，延緩城市更新的時(shí)間。 也因?yàn)樯婕暗讲疬w談判問題，很多央企、國(guó)企不想涉足城市更新項(xiàng)目，比如中海，雖然在深圳開發(fā)項(xiàng)目殆盡，也不碰城市更新的項(xiàng)目。 可見，若《條例》能夠順利通過，無疑是一劑猛招，它或給整個(gè)深圳的城市更新帶來質(zhì)的改變。 ＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。 本文來自騰訊新聞客戶端自媒體，不代表騰訊新聞的觀點(diǎn)和立場(chǎng)
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買房難買房貴：買房的錢去哪了
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