鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

作者：張春光律師

微信：chinazhang2014

買(mǎi)房人因限購(gòu)而違約，主要是因?yàn)橄拶?gòu)導(dǎo)致不能完成過(guò)戶，因買(mǎi)房人的原因?qū)е潞贤康牟荒軐?shí)現(xiàn)。是否限購(gòu)對(duì)于網(wǎng)簽是沒(méi)有影響的，只是對(duì)之后的過(guò)戶有影響（查限購(gòu)不通過(guò)不能過(guò)戶）。因此，賣房人一般不能以買(mǎi)房人網(wǎng)簽時(shí)是限購(gòu)對(duì)象而拒絕配合網(wǎng)簽，否則賣房人就會(huì)構(gòu)成違約。

限購(gòu)有兩種情形，一種是不能買(mǎi)首套房，第二種是能買(mǎi)首套房但是不能買(mǎi)二套房（但買(mǎi)房人名下已經(jīng)有一套房了）。

對(duì)于第一種情形，如果買(mǎi)房人在網(wǎng)前后過(guò)戶前不能通過(guò)查限購(gòu)就會(huì)構(gòu)成違約，逾期超過(guò)合同約定的期間就會(huì)構(gòu)成根本違約。但是，如果買(mǎi)房人能夠在過(guò)戶前通過(guò)查限購(gòu)，就不會(huì)構(gòu)成違約，如買(mǎi)房人在網(wǎng)簽時(shí)的社?；騻€(gè)稅記錄只差很短的時(shí)間的情形（當(dāng)然，這種情形比較罕見(jiàn)）。

    對(duì)于第二種情形，在房產(chǎn)交易中很常見(jiàn)，即只能買(mǎi)一套房的買(mǎi)房人名下有一套房了還繼續(xù)買(mǎi)第二套房，在其買(mǎi)第二套房的過(guò)程中出售其名下的首套房（即所謂的“置換”）。這樣，只要買(mǎi)房人在過(guò)戶前能夠把自己的房子賣掉（產(chǎn)權(quán)變更到其下家名下）并且通過(guò)查限購(gòu)，就不會(huì)構(gòu)成違約。對(duì)于這種情形，賣房人如果以買(mǎi)房人在網(wǎng)簽時(shí)限購(gòu)為由而拒絕配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)，就會(huì)構(gòu)成違約，買(mǎi)房人可以要求賣房人繼續(xù)履行并支付遲延履行的違約金或者解除合同并支付違約金。

此外，需要注意的是，法院是不審查買(mǎi)房人是否限購(gòu)的（也沒(méi)有權(quán)力審查買(mǎi)房人是否限購(gòu)），即便賣房人確定買(mǎi)房人在約定的過(guò)戶日及合同約定的寬限期內(nèi)仍然不能取得購(gòu)房資格，也不能以此為由不履行自己的合同義務(wù)，否則賣房人就會(huì)構(gòu)成違約。因?yàn)?strong>是否限購(gòu)（進(jìn)而導(dǎo)致因買(mǎi)房人的原因?qū)е潞贤荒苈男?，合同目的不能?shí)現(xiàn)），不是賣房人說(shuō)了算，也不是法院說(shuō)了算，而是要房產(chǎn)交易中心來(lái)認(rèn)定。即在賣房人按約履行了自己的合同義務(wù)的前提下，如果買(mǎi)房人因?yàn)橄拶?gòu)而不能通過(guò)查限購(gòu)而不能辦理房屋的過(guò)戶，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人才構(gòu)成違約。對(duì)此，請(qǐng)參考上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第37139號(hào)和上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第2781號(hào)判決。

當(dāng)然，如果賣房人確定買(mǎi)房人在居間合同或居間版的房屋買(mǎi)賣合同約定的過(guò)戶日之前不能取得購(gòu)房資格的，可以參照適用《合同法》第六十八條【應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。】關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定拒絕辦理網(wǎng)簽，但是要嚴(yán)格按照《合同法》第六十九條【當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。】的規(guī)定履行通知的義務(wù)，并在對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保（擔(dān)保的范圍僅限于如果買(mǎi)房人違約給賣房人造成的損失）之后回復(fù)履行。但是需要注意的是，除非賣房人拿到了房產(chǎn)交易中心出具的買(mǎi)房人查限購(gòu)不通過(guò)的書(shū)面告知書(shū)，否則不能認(rèn)定賣房人有確切證據(jù)證明買(mǎi)房人在過(guò)戶時(shí)仍不能取得購(gòu)房資格。

附：金某與顧某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：嘉定區(qū)金耀路XXX弄XXX號(hào)XXX室（以下簡(jiǎn)稱“703室”）于2008年3月登記權(quán)利人為金某父母金某某、黃某某。2015年3月12日，上海市東方公證處出具公證書(shū)，被繼承人金雙全、黃偉珠的遺產(chǎn)703室，由金某一人繼承。同年6月17日，金某與顧某某通過(guò)滿懿（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“滿懿公司”）的居間，簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議》，約某：顧某某向金某購(gòu)買(mǎi)703室，總房?jī)r(jià)款人民幣（以下幣種均為人民幣）130萬(wàn)元；顧某某支付意向金5萬(wàn)元，如金某在房屋買(mǎi)賣合同上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)保房屋買(mǎi)賣合同履行；協(xié)議另約某了居間義務(wù)、報(bào)酬等。同日，顧某某與金某簽訂《房屋買(mǎi)賣合同》，約某：顧某某向金某購(gòu)買(mǎi)703室，轉(zhuǎn)讓價(jià)為130萬(wàn)元；為辦理交易過(guò)戶手續(xù)之需，雙方同意簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》；顧某某于簽訂示范文本合同后60日支付首期房款59萬(wàn)元（含已付定金），第二期房款支付30萬(wàn)元，同年9月15日前支付40萬(wàn)元；雙方應(yīng)于顧某某銀行貸款劃入金某收款賬戶后3日內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)、確認(rèn)無(wú)誤后，由金某交付顧某某，顧某某支付尾款1萬(wàn)元；雙方應(yīng)于同年9月15日前辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；合同對(duì)定金責(zé)任、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等作了約某。簽訂上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣合同》時(shí)，金某向顧某某出示了公證書(shū)。當(dāng)日，顧某某交付金某定金5萬(wàn)元。同年8月17日，顧某某與金某至滿懿公司簽訂示范文本合同時(shí)，顧某某認(rèn)為金某未將703室產(chǎn)權(quán)變更至金某名某，金某則不同意顧某某要求延遲1個(gè)月過(guò)戶并要求顧某某支付首付款后再變更產(chǎn)權(quán)戶名，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，未簽訂示范文本的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同，顧某某并報(bào)警。2015年9月6日，顧某某向原審法院提起訴訟稱，金某出售的703室沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)，且不按約某與顧某某簽訂示范文本合同，致使房屋買(mǎi)賣合同無(wú)法履行，故起訴要求：判令解除雙方于2015年6月17日簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》，由金某雙倍返還定金10萬(wàn)元。原審審理中，金某辯稱，簽訂居間協(xié)議和房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，已明確告知703室是父母遺產(chǎn)，并出示了公證書(shū)，待簽訂示范文本合同后就換產(chǎn)權(quán)證。顧某某系單身限購(gòu)人員，當(dāng)時(shí)其名某還有1套房屋正在辦理出售過(guò)程中。2015年8月17日，雙方到中介準(zhǔn)備簽訂示范文本合同時(shí)，顧某某提出要求延遲1個(gè)月過(guò)戶，金某認(rèn)為延遲過(guò)戶會(huì)造成金某另行購(gòu)房損失故拒絕，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。因顧某某行為導(dǎo)致金某再行購(gòu)買(mǎi)房屋資金鏈斷裂，造成金某損失。現(xiàn)同意解除房屋買(mǎi)賣合同，因系顧某某違約，故不同意退還定金。原審審理中，經(jīng)金某申請(qǐng)，原審法院通知滿懿公司工作人員李新平、孫芳到庭作證。李新平陳述簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)告知過(guò)顧某某703室是金某父母遺產(chǎn)，雙方約某簽訂居間合同后60天簽訂示范文本合同，簽合同前金某辦理703室產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)，要先備案才能簽訂示范文本合同；在簽訂示范文本合同前顧某某要求爭(zhēng)取時(shí)間，金某認(rèn)為有損失，沒(méi)有協(xié)調(diào)成，金某沒(méi)有更名。孫芳陳述雙方約某8月17日簽訂示范文本合同，顧某某交付首期房款后金某去辦703室產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，要先更換產(chǎn)證后備案；因顧某某原有房產(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶，要求金某先更名再支付首付款，而金某要求顧某某先付首付款再更名，雙方意見(jiàn)不一而未簽訂示范文本合同。顧某某對(duì)證人陳述認(rèn)為證人與金某有利害關(guān)系，要先備案簽示范文本后才能繼續(xù)履行合同，簽訂示范文本合同時(shí)雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)原因是顧某某要求金某出示能辦理過(guò)戶的產(chǎn)權(quán)證明。金某對(duì)證人陳述認(rèn)為是先簽訂示范文本合同才能備案，其余無(wú)異議。

裁判原文節(jié)選：

一審【上海市嘉定區(qū)人民法院（2015）嘉民三（民）初字第1422號(hào)】顧某某與金某經(jīng)居間介紹簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，金某向顧某某出示了公證書(shū)證實(shí)703室是由其一人繼承的遺產(chǎn)，房屋買(mǎi)賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。而房屋買(mǎi)賣合同的網(wǎng)上備案即簽訂示范合同，是為辦理過(guò)戶手續(xù)之需要，此點(diǎn)在雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同上也已明確。根據(jù)房屋買(mǎi)賣合同中約某的后兩期付款、過(guò)戶時(shí)間分析，顧某某應(yīng)于2015年8月17日即簽訂示范文本合同時(shí)支付首付款；據(jù)金某申請(qǐng)的證人陳述，雙方約某簽示范文本合同前金某辦理703室產(chǎn)權(quán)更名手續(xù)，此后在簽訂房屋買(mǎi)賣合同后顧某某提出要求延遲過(guò)戶但未獲金某同意，雙方仍應(yīng)按照房屋買(mǎi)賣合同履行。在雙方約某的簽訂示范文本當(dāng)日，顧某某有理由要求金某先將703室產(chǎn)權(quán)變更至其名某，且703室房屋產(chǎn)權(quán)變更至金某名某后房屋買(mǎi)賣合同才能繼續(xù)履行下去，而金某未變更703室產(chǎn)權(quán)至其名某，顯屬違約，故顧某某要求解除合同的訴請(qǐng)，予以支持，具體解除日期以金某收到本案訴狀副本等應(yīng)訴材料之日2015年9月11日為準(zhǔn)。因金某違約而致合同解除，合同對(duì)于定金責(zé)任作了明確約某，故合同解除后，顧某某要求金某按照合同約某雙倍返還定金，也予以支持。

二審【上海市第二中級(jí)人民法院 （2016）02民終452號(hào)】本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。金某與顧某某于2015年6月17日就703室房屋所簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣合同》，均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思之表示，亦未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)上述買(mǎi)賣合同的約某，雙方當(dāng)事人在履約過(guò)程中尚需簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》（即網(wǎng)簽合同），并于2015年9月15日前辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。雖上述買(mǎi)賣合同未書(shū)面約某網(wǎng)簽合同的具體時(shí)間，但根據(jù)查明的某某，可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人在中介方滿懿公司的安排下，約某于2015年8月17日網(wǎng)簽合同。鑒于703室產(chǎn)權(quán)未登記在金某名某，故如需網(wǎng)簽合同，金某作為出賣人應(yīng)在此之前將703室產(chǎn)權(quán)變更到自己名某。至于顧某某的購(gòu)房資格問(wèn)題，網(wǎng)簽合同的時(shí)間僅決定購(gòu)房人是否應(yīng)適用限購(gòu)政策，而相關(guān)行政職能部門(mén)對(duì)于是否限購(gòu)的實(shí)質(zhì)審查，實(shí)踐中發(fā)生在買(mǎi)賣雙方申報(bào)交易、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之后。即網(wǎng)簽合同時(shí)并不要求對(duì)購(gòu)房人的資格進(jìn)行審查，而是在交易過(guò)戶時(shí)才會(huì)涉及購(gòu)房人的資格問(wèn)題?，F(xiàn)顧某某名某原有的金園路房屋已于2015年6月12日與案外人網(wǎng)簽合同，于2015年8月21日申報(bào)交易，于2015年9月7日核準(zhǔn)登記在案外人名某。故即使在2015年8月17日雙方約某的網(wǎng)簽合同日期時(shí)，顧某某名某尚有其他房屋，但并不影響其網(wǎng)簽合同，且如按雙方原約某的2015年9月15日辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，顧某某名某已無(wú)其他房屋，其購(gòu)房資格并不受影響。金某上訴稱系因顧某某在約某的網(wǎng)簽合同時(shí)屬限購(gòu)對(duì)象才導(dǎo)致雙方未能按約網(wǎng)簽合同，理由不成立。即使如金某上訴所稱，其亦未在2015年9月15日之前履行自己的合同義務(wù)。綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，所作判決并無(wú)不當(dāng)，對(duì)原審法院的判決，本院予以維持。上訴人金某的上訴理由不成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，本院不予支持。

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2016.4.3離婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

2016.4.2買(mǎi)房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否構(gòu)成違約？哪方享有合同解除權(quán)？

2016.4.1“限購(gòu)令”導(dǎo)致賣房人買(mǎi)不到房，房屋買(mǎi)賣合同可否解除？

2016.3.31警惕！房屋在網(wǎng)簽后被查封怎么辦？

2016.3.30“二手房”的隱蔽質(zhì)量瑕疵責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？

2016.3.29買(mǎi)房人嫌20%的違約金太少怎么辦？買(mǎi)房人如何舉證自己的實(shí)際損失數(shù)額？

2016.3.27房產(chǎn)中介在二手房買(mǎi)賣居間中有過(guò)錯(cuò)，要對(duì)受害者承擔(dān)何種責(zé)任？

2016.3.26簽訂房屋買(mǎi)賣合同后遭遇“限購(gòu)令”，可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任？

2016.3.25買(mǎi)房人不知有限購(gòu)令而簽訂《居間協(xié)議》，可否要求退還定金？

2016.3.22二手房買(mǎi)賣中的細(xì)節(jié)法律問(wèn)題

2016.3.21二手房買(mǎi)賣中涉及的按份共有和共同共有相關(guān)問(wèn)題

2016.3.20二手房買(mǎi)賣|轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的協(xié)議是否有效？

2016.3.17房?jī)r(jià)瘋漲，對(duì)居間合同中“不得繞開(kāi)中介公司簽約”約定的理解

2016.3.14房?jī)r(jià)瘋漲，房屋買(mǎi)賣雙方都應(yīng)當(dāng)知道何謂“法律上或者事實(shí)上不能履行”

2016.3.13房?jī)r(jià)瘋漲，違法建筑買(mǎi)賣合同是否有效？可否繼續(xù)履行？

2016.3.12二手房買(mǎi)賣違約金|北京上海法院的規(guī)定及解讀

2016.3.11北京上海深圳江蘇法院關(guān)于二手房買(mǎi)賣的規(guī)定

2016.3.10 房屋兩次過(guò)戶，但前一合同無(wú)效，所有權(quán)歸誰(shuí)？名義產(chǎn)權(quán)人可否請(qǐng)求原所有人遷出房屋？

2016.3.9 房?jī)r(jià)瘋漲，賣房人的權(quán)利如何保護(hù)？

2016.3.8 房?jī)r(jià)瘋漲，買(mǎi)房人怎么樣才能把房子拿到手（過(guò)戶到自己名下）？

2016.3.7 房?jī)r(jià)瘋漲專題：10個(gè)相關(guān)法律問(wèn)題

2016.3.6 聚焦房?jī)r(jià)飛漲法律糾紛：《購(gòu)房意向書(shū)》、前后兩份合同、法律適用

2016.3.5房?jī)r(jià)瘋漲，違約泛濫，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道的法律常識(shí)

2016.3.3 房?jī)r(jià)飛漲背景下的違約與救濟(jì)

2015.12.19轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遺囑后房屋發(fā)生動(dòng)遷，遺囑是否仍有效？

2015.9.26購(gòu)房款主要由一方父母所付，離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定如何分割？

2015.7.17房屋登記制度不完善，房屋買(mǎi)賣關(guān)系是否存在如何確定？

2015.6.8是房屋買(mǎi)賣還是借貸？