房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查——造價(jià)成本人員必讀（首發(fā)）

樹悲風(fēng) 2016-07-11

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文 / 茅洪斌

欄目 / 我是造價(jià)人

第一部分、盡職調(diào)查概述

1、什么是盡職調(diào)查

盡職調(diào)查是新名詞，最近十年逐漸傳入中國。

盡職調(diào)查(Diligence Investigation)又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，一般是指投資人在與目標(biāo)公司達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對(duì)目標(biāo)公司一切與本次投資有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。

盡職調(diào)查是努力將交易信息從不對(duì)稱到對(duì)稱的過程（當(dāng)然，也可能制造新的信息不對(duì)稱），發(fā)現(xiàn)交易當(dāng)中的缺陷、瑕疵、風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)面信息以及它們對(duì)收購及預(yù)期投資收益的可能影響，避免交易陷阱，從而有效減少或最大限度消除由于信息不對(duì)稱對(duì)交易雙方所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，盡職調(diào)查的結(jié)果對(duì)雙方是否最終達(dá)成交易起著非常關(guān)鍵的作用，盡職調(diào)查是交易雙方博弈的重要環(huán)節(jié)。

盡職調(diào)查現(xiàn)在已經(jīng)被廣泛地運(yùn)用在公司并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目收購、資產(chǎn)重組、IPO、資產(chǎn)買賣及其他的重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中。這些復(fù)雜的重大交易行為現(xiàn)在變得日益頻繁，近期因匯率扭曲更是有大量跨國并購行為，目的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。商品在流通中增值，資產(chǎn)在重組中升值。

盡責(zé)調(diào)查技術(shù)含量高，需要很深厚的專業(yè)功底和行業(yè)閱歷。

2、盡責(zé)調(diào)查流程

公司的成長就是不斷尋找投資機(jī)會(huì)的過程，企業(yè)也因此而發(fā)展和壯大。

投資資金對(duì)市場極敏感，公司的投資部先在市場中發(fā)現(xiàn)“目標(biāo)”和“獵物”。

典型的盡職調(diào)查流程如下：

第一步: 一旦決定出擊，先確定初步交易方案及可行性分析，進(jìn)行收益測(cè)算，完成項(xiàng)目可研報(bào)告和評(píng)審。

第二步: 然后與目標(biāo)公司接觸，簽訂意向轉(zhuǎn)讓協(xié)議，允許盡職調(diào)查入場，安排半個(gè)月左右時(shí)間進(jìn)行排他性調(diào)查。

第三步: 一星期后盡職調(diào)查核心內(nèi)容披露，分析影響測(cè)算因素。

第四步: 再與目標(biāo)公司商談收購價(jià)格及交易結(jié)構(gòu)，確定大方向。

第五步: 商談商務(wù)合同細(xì)節(jié)，如股權(quán)比例，付款方式及付款節(jié)奏等。

第六步: 商務(wù)合同走流程通過，簽訂正式股權(quán)收購協(xié)議。

3、如何做盡責(zé)調(diào)查

在收購前對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查必須是全方位的，需要法律、財(cái)務(wù)、成本、稅務(wù)方面的團(tuán)隊(duì)。它們之間互有交叉，也有重復(fù)性工作，其結(jié)果也能互證。領(lǐng)隊(duì)的都是行家，盡職調(diào)查小組負(fù)責(zé)人一定要從宏觀把握重點(diǎn)，做到胸有成竹，高屋建瓴，才能從容指揮團(tuán)隊(duì)成員或下屬，否則負(fù)責(zé)人處于焦慮狀態(tài)，下面的人亂作一團(tuán)，無所適從。

進(jìn)行盡職調(diào)查是促使交易成功的前提條件，采集的信息和數(shù)據(jù)必須是完整的真實(shí)的準(zhǔn)確的有效的，每一數(shù)字均有來歷，工作嚴(yán)謹(jǐn)，不能主觀臆斷，不能自說自話。

盡可能多地收集資料，并認(rèn)真消化資料，履行核對(duì)、分析和詢問的調(diào)查程序；對(duì)于需要但是無法取得的資料，不強(qiáng)求取得，但在報(bào)告中進(jìn)行說明。

第二部分、成本人員如何做好盡責(zé)調(diào)查

工程成本盡責(zé)調(diào)查范圍包括了成本等相關(guān)因素。參與成本盡調(diào)的團(tuán)隊(duì)知識(shí)面一定要廣而深，否則，無法勝任，或者說不能全面履行盡調(diào)之責(zé)。律師與財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)不可能涉及這些內(nèi)容，因?yàn)檫@些事項(xiàng)與工程成本的關(guān)聯(lián)度更大些。

1、需要目標(biāo)公司提供的資料清單

工程成本的盡調(diào)團(tuán)隊(duì)從何入手呢？先列出需要的資料清單：

1.合同臺(tái)帳：所有工程施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、服務(wù)合同、專業(yè)分包合同。

2.工程結(jié)算臺(tái)帳：工程結(jié)算書、審定單和審價(jià)報(bào)告。

3.合同付款臺(tái)帳（包括建設(shè)工程其他費(fèi)用）。

4.施工過程中變更、簽證、索賠等資料。

5.項(xiàng)目總圖（區(qū)分完工與未完工）及竣工圖。

6.規(guī)劃許可證面積、竣工和備案的實(shí)測(cè)面積。

7.土地拆遷、地下管線、市政配套、場地標(biāo)高、土壤情況、地勘報(bào)告等資料。

8.已完工程和在建工程進(jìn)度表、開竣工日期。

9.已交房工程保修期結(jié)算情況。

10.大配套與小配套容量及交費(fèi)情況。

11.紅線內(nèi)配建絨線外代建和市政項(xiàng)目等資料和說明。

12.甲方現(xiàn)場臨建及臨時(shí)設(shè)施情況。

13.是否存在未取證先施工等被罰款等情況。

14.未銷售商品房明細(xì)。

2、對(duì)目標(biāo)企業(yè)人員訪談

通過與目標(biāo)企業(yè)的管理人員特別核心管理人員面對(duì)面談話來搜集信息資料，目的性不能太強(qiáng)太明顯，否則，對(duì)方會(huì)防備。帶著問題和疑問去交談，要引導(dǎo)式交流，看似無意的閑談，其實(shí)都有意為之，旁敲側(cè)擊，多提些相關(guān)問題，以獲取更多信息。目標(biāo)公司的資深管理人員在項(xiàng)目上呆得時(shí)間長，肯定是對(duì)項(xiàng)目了如指掌，占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)，而盡調(diào)團(tuán)隊(duì)則完全陌生，處于劣勢(shì)。許多重要信息都是從與訪談對(duì)象的對(duì)話中獲取，彌足珍貴，是紙質(zhì)資料的補(bǔ)充和輔助。

受被訪談?wù)叩牧龅南拗疲L談并不能直接得出某些結(jié)論，但是，訪談依然是了解企業(yè)情況、尋找調(diào)查線索和佐證調(diào)查資料的有效手段。

3、成本調(diào)查工作重要性排序

進(jìn)行重要性排序，在有限的時(shí)間內(nèi)，要抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵。要有輕重緩急，不能事無巨細(xì)，胡子眉毛一把抓，更不能“撿了芝麻，丟了西瓜”。雖然“走馬觀花”，但也絕對(duì)不能蜻蜓點(diǎn)水，一帶而過。研究重大、異常事項(xiàng)的內(nèi)容、發(fā)生的原因和對(duì)后續(xù)投資產(chǎn)生的各種影響。在研究過程中，秉承認(rèn)真、謹(jǐn)慎、全面、科學(xué)的態(tài)度，尤其是涉及目標(biāo)企業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)更應(yīng)當(dāng)一究到底、不留隱患。

工程成本的團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)是成本統(tǒng)計(jì)與測(cè)算。

從合同臺(tái)帳、結(jié)算臺(tái)帳、支付臺(tái)帳等采集基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，三帳合一，測(cè)算項(xiàng)目的開發(fā)成本，估算未結(jié)算項(xiàng)目的造價(jià)，摸清工程已支付情況。

收集和審閱資料是工作重心，應(yīng)當(dāng)在時(shí)間上、空間上涵蓋所有調(diào)查方所關(guān)心的、與目標(biāo)企業(yè)有關(guān)的各個(gè)重大方面。

對(duì)工程成本的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、分析，包括前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)和公建配套等。分析數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，是否有數(shù)據(jù)異常和偽造虛假行為。工程成本一般不涉及財(cái)務(wù)成本和稅金支出，這是財(cái)務(wù)和稅務(wù)關(guān)注的重點(diǎn)。

資料不全怎么辦？你也不能等所有資料收集齊才開始工作，而是邊收集邊工作，先對(duì)現(xiàn)有資料進(jìn)行分析整理，在這個(gè)過程中你也更有針對(duì)性了。

對(duì)于次要問題，則靈活處理，不必過多關(guān)注，避免成為交易殺手。

4、分析各類工程合同與其他費(fèi)用

合同是企業(yè)經(jīng)營的載體，任何業(yè)務(wù)均以合同形式表現(xiàn)。

分析合同的合同形式、計(jì)價(jià)模式、付款方式、工程結(jié)算等重要條款，也要關(guān)注合同的風(fēng)險(xiǎn)，如變更、索賠、工期延誤、保修期的責(zé)任等等。

此外，關(guān)鍵是比較備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的差異。建筑行業(yè)存在大量的“黑白合同”和“陰陽合同”，備案合同符合法律，但有時(shí)沒有可執(zhí)行性。而“補(bǔ)充協(xié)議”更具操作性。如果合同當(dāng)事人一旦發(fā)生法律糾紛，法官判案以備案合同為準(zhǔn)，其他私下簽訂的未經(jīng)備案的補(bǔ)充協(xié)議可能無效，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有矛盾和沖突時(shí)，備案合同更具法律效力。關(guān)鍵是調(diào)查補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有沒有沖突，是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)等。

5、評(píng)估剩余資產(chǎn)價(jià)值和未完工程造價(jià)

（1）評(píng)估剩余價(jià)值

項(xiàng)目剩余資產(chǎn)包括：未開發(fā)土地、不動(dòng)產(chǎn)、庫存商品房及其他資產(chǎn)。對(duì)剩余資產(chǎn)價(jià)值的原始價(jià)值或成本要有個(gè)精確的估算。住宅成本構(gòu)成包括：土地成本、配套費(fèi)、前期費(fèi)用、建安成本（包括室外景觀工程）和公共工程的分?jǐn)偟取?/span>

一般來講，資產(chǎn)價(jià)格高低取決于其成本的高低，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。但商品價(jià)格不等于成本，它隨行就市，市場行情是價(jià)格決定性因素。當(dāng)資產(chǎn)供大于求，其價(jià)格會(huì)下降；如果供不應(yīng)求，價(jià)格就上升。

(2) 評(píng)估已完工程的成本

未完工程一般是指正在施工未竣工交付的工程，也包括未完工卻停工的工程如爛尾樓。對(duì)他們進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，也是要測(cè)算它的建安造價(jià)、土地成本、配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、分?jǐn)傎M(fèi)用等。建安造價(jià)就按它完成的實(shí)物工程量以現(xiàn)在的計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)算規(guī)則和價(jià)格水平計(jì)算，未施工的不計(jì)。土地成本、配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、分?jǐn)傎M(fèi)用全部按其已完成的建筑面積分?jǐn)偂?/span>

6、地塊和環(huán)境對(duì)工程成本影響分析

項(xiàng)目的核心資產(chǎn)是土地，土壤與地質(zhì)情況影響因子大，切不可忽視對(duì)地塊情況的調(diào)查，更不能掉以輕心。

地塊情況就是查找其歷史變遷和以前的用途等情況，拆遷、三通一平是否完成，原基地是否設(shè)過廠，土壤是否受到污染，污染程度，是否需要換土和土壤修復(fù)處理，而這些對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)、銷售及維護(hù)影響極大。

周邊環(huán)境對(duì)工程成本與銷售產(chǎn)生影響，調(diào)查項(xiàng)目附近是否有鐵路或高速公路、化工廠、垃圾場等，有沒有噪音污染，如有，則采取隔音措施，必然增加造價(jià)。

地質(zhì)分析也是工程成本盡調(diào)重點(diǎn)，不同的地質(zhì)情況對(duì)地價(jià)和工程成本產(chǎn)生不同影響，因?yàn)椴煌牡刭|(zhì)條件，工程成本相差很大。

盡調(diào)主要是根據(jù)地勘報(bào)告資料，將從幾個(gè)方面綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目土質(zhì)情況：一根據(jù)靜力觸探測(cè)試數(shù)據(jù)分析土層分布；二是根據(jù)剪切波速度劃分本項(xiàng)目場地土類型和建筑場地類別，確定抗震措施；三是根據(jù)河浜分布平面，估算河浜處理費(fèi)用；四是分析本基地土質(zhì)總體情況。而這些都與工程成本相關(guān)。

7、撰寫盡調(diào)報(bào)告(成本方面)

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已采集，大的事項(xiàng)已基本了解，現(xiàn)在，可以起草報(bào)告了。

什么是盡職調(diào)查報(bào)告？就是在雙方達(dá)成交易之前，把所了解情況進(jìn)行整理和分析，并形成書面報(bào)告供交易一方參考。

盡職調(diào)查報(bào)告的攥寫很難，難的不在于發(fā)現(xiàn)問題，而難在對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題如何定性，判斷其在對(duì)后續(xù)工作的影響程度，未來如何處理和應(yīng)對(duì)該問題。這需要相關(guān)專業(yè)知識(shí)和處理問題的經(jīng)驗(yàn)等。報(bào)告應(yīng)無任何重大遺漏，無任何應(yīng)披露而未披露信息，無誤導(dǎo)性陳述，這樣為投資收購才能更好地決策和正確地定價(jià)、報(bào)價(jià)與談判，否則，就是拍腦袋。報(bào)告應(yīng)反映盡職調(diào)查中獲得的信息和發(fā)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)，對(duì)影響購買價(jià)格的諸項(xiàng)因素進(jìn)行分析，對(duì)交易框架提出建議。

盡職調(diào)查沒有固定的格式和模板，某實(shí)例盡職調(diào)查報(bào)告（造價(jià)成本）的主要內(nèi)容如下：

封面（略）

目錄（略）

一、項(xiàng)目概況

基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)模、拿地時(shí)間及項(xiàng)目描述等。

項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括總用地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、車位等指標(biāo)。

已完工程簡介，包括每期開發(fā)的用地面積、建筑面積、數(shù)量、銷售情況和配套工程等。

二、已完成工程的成本情況

已完工程成本指標(biāo)，是指包括建安成本但不限于建安成本的指標(biāo)。對(duì)指標(biāo)偏高或偏低之原因要作簡要分析。

已完工程成本分析，包括土地成本、配套（指大市政配套，一般按每平方建筑約75元交給政府的費(fèi)用）、建安成本、二類費(fèi)用（所謂工程二類費(fèi)用是指勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、專業(yè)服務(wù)、咨詢、檢測(cè)、評(píng)估、審計(jì)和工程報(bào)批報(bào)建應(yīng)交納的費(fèi)用等不計(jì)入工程造價(jià)卻實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用）、分?jǐn)偅垂苍O(shè)施道路景觀按建筑面積分?jǐn)偅┑取?/em>

三、工程款支付情況

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展、工程進(jìn)度和合同履約情況支付要作簡要說明，支付金額要與合同金額、結(jié)算金額列表比較，進(jìn)度款支付是否存在超付風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)結(jié)算金額超出合同金額要找出原因并進(jìn)行分析。對(duì)未支付工程款列出清單。對(duì)未結(jié)算工程進(jìn)行估算，從而測(cè)算工程應(yīng)付款金額。

四、工程簽約情況、質(zhì)保金及維修費(fèi)、履約保證金等

分析合同文本特別是總承包合同和大標(biāo)的合同，包括其補(bǔ)充協(xié)議，比較備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的差異，分析是否存在合同風(fēng)險(xiǎn)。了解施工承包范圍及專業(yè)分包、甲供材、甲供設(shè)備等內(nèi)容和進(jìn)度款支付比例、下浮率、違約等條款，它們與結(jié)算有關(guān)，不因疏忽而重復(fù)計(jì)取。

工程承包合同都有對(duì)質(zhì)保金、履約保證金的約定。根據(jù)原始數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用、質(zhì)保金返還和扣除的數(shù)據(jù)以及履約保證金返還情況等。

根據(jù)掌握的質(zhì)量投訴及維修情況，評(píng)估物業(yè)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和測(cè)算未來可能產(chǎn)生的維修費(fèi)用。

五、已完工程結(jié)算評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)提示

對(duì)已完工程的結(jié)算作簡要介紹和分析，對(duì)已完工程未結(jié)算進(jìn)行評(píng)估，一是參照已往結(jié)算情況，二是根據(jù)現(xiàn)有價(jià)格信息。

分析除合同價(jià)偏低導(dǎo)致合同結(jié)算超合同價(jià)外沒有其他原因。

對(duì)簽證變更費(fèi)用進(jìn)行初步審核，簽證變更費(fèi)用與總造價(jià)占比，是否失控。

對(duì)工期延期，進(jìn)行責(zé)任界定，合理處置，在預(yù)期結(jié)算造價(jià)中把此風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。項(xiàng)目收購，已完工程的承包商結(jié)算會(huì)帶來相關(guān)問題，要考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

六、剩余資產(chǎn)和已完工程評(píng)估

剩余資產(chǎn)包括土地、未銷售房屋、目標(biāo)公司自己持有的物業(yè)、公建配套以及樹林苗木等，先統(tǒng)計(jì)它們的實(shí)際成本或原始原本。由于資產(chǎn)升值，所以，必須對(duì)剩余物業(yè)根據(jù)市場價(jià)重估。

七、后期項(xiàng)目提示注意的事項(xiàng)

盡可能性詳盡披露相關(guān)事項(xiàng)，分析對(duì)項(xiàng)目的影響。如未履行完合同的違約風(fēng)險(xiǎn)和合同變更風(fēng)險(xiǎn)，后期規(guī)劃方案是否獲批的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)等等，要有前瞻性分析和提示。

八、地塊條件對(duì)后續(xù)工程的影響分析

地塊條件包括：土壤情況和地質(zhì)條件。

要獲得地塊的土壤情況和歷史資料殊為不易，但可以通過走訪周邊原住民和項(xiàng)目管理人員了解相關(guān)情況，不能有自己的主觀臆斷，但可以根據(jù)現(xiàn)有資料進(jìn)行邏輯推理和分析判斷。

地質(zhì)條件只能借助于地質(zhì)勘探報(bào)告，里邊有詳盡數(shù)據(jù)，讓數(shù)據(jù)說話。同時(shí)根據(jù)地質(zhì)情況對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、成本與施工的影響進(jìn)行正確的評(píng)估，提供建議供參考。

九、周邊環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目成本影響分析

（略）

十、其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括以下內(nèi)容：

附件1.合同臺(tái)賬；附件2.結(jié)算臺(tái)賬；附件3.付款臺(tái)賬；附件4.規(guī)劃面積；附件5.實(shí)測(cè)面積附件6.總圖；附件7.其他

第三部分、盡責(zé)調(diào)查實(shí)例共享（造價(jià)成本方面）

1、項(xiàng)目概況

某收購項(xiàng)目需進(jìn)行盡責(zé)調(diào)查。項(xiàng)目地處浙江，占地約50萬平方之多，早在05年拿的地，目前已發(fā)了部分商品房住宅，還有一半以上土地未開發(fā)。

在排他性盡調(diào)期間，仍有多家意向單位實(shí)地考察欲購買此項(xiàng)目，此項(xiàng)目有一定的潛在價(jià)值。原開發(fā)商經(jīng)過長達(dá)11年的精心營造和市場培育，初期有大量的投入，特別周邊配套和景觀方面，開發(fā)商不惜巨資打造。

2、索要資料

我們作為造價(jià)成本人員，也就追著目標(biāo)公司相關(guān)人員索取合同臺(tái)帳，由于項(xiàng)目歷時(shí)長，中間經(jīng)手的人換了好幾拔，臺(tái)帳是殘缺不全的。對(duì)于關(guān)鍵材料提供不足之處，我們是窮追猛打，鍥而不舍；如明明有二座橋，怎么沒有合同呢？為什么財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與合同中數(shù)據(jù)對(duì)不上，臺(tái)帳是否還有漏掉的合同？在我們的追索下，合同第二個(gè)星期才基本“補(bǔ)齊”，所謂補(bǔ)齊，已找不到遺留的未登臺(tái)帳的合同，但有些數(shù)據(jù)依然的不到。由于合同內(nèi)數(shù)據(jù)一直變化，所統(tǒng)計(jì)出來的成本數(shù)據(jù)也不斷調(diào)整。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性全面性至關(guān)重要，但你永遠(yuǎn)不要指望你所需要的資料目標(biāo)公司都能提供給你。一是提供不了，對(duì)方也找不到你所要的資料；二是不能提供，有些出于商業(yè)機(jī)密的東西對(duì)方不一定會(huì)給你；三是對(duì)方愿意配合樂于提供，但時(shí)間匆促人手少，心有余而力不足，無能為力。

3、現(xiàn)場勘察

接下來，我們進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，逐一勘察項(xiàng)目現(xiàn)場及了解項(xiàng)目周邊情況，以獲得第一手資料，增加感性認(rèn)識(shí)。我們以購房者的身份參觀了售樓處。百聞不如一見，在看的過程中一定會(huì)有許多新發(fā)現(xiàn)。目標(biāo)公司員工不會(huì)事無巨細(xì)不厭其煩地向你介紹。你要學(xué)會(huì)自己觀察和思考。如原開發(fā)的項(xiàng)目，10年交房，仍在多套未售，還需進(jìn)行改造，為什么？已售項(xiàng)目有業(yè)主在大興土木，“開疆拓土”，修建亭子，怎么了？項(xiàng)目已交房的質(zhì)量投訴較多，一年400起之多，主要是滲水與裂縫等建筑質(zhì)量通病。需要收集相關(guān)維修費(fèi)用數(shù)據(jù)，它們對(duì)后續(xù)運(yùn)營影響較大。

4、地質(zhì)分析

表面的東西肉眼看得見，地下的情況需要借助地質(zhì)勘探報(bào)告等資料。

根據(jù)項(xiàng)目先期的地質(zhì)詳勘報(bào)告，本項(xiàng)目比貫入阻力ps的分布根據(jù)深度從上到下，由小變大，到11米左右突然變小，在11米處有1米左右厚的淤泥層，ps只有1左右。再往下ps又ps值又恢復(fù)正常。淤泥質(zhì)軟土地基承載力低，壓縮性大，透水性差，不易滿足水工建筑物地基設(shè)計(jì)要求，需進(jìn)行打樁加固或挖淤泥換土等方法處理，會(huì)增加工程造價(jià)。

又如，河道密布，既可以作為小區(qū)天然景觀，同時(shí)，也可能增加河浜的處理費(fèi)用。

5、工程造價(jià)成本的確定

本項(xiàng)目已完成結(jié)算，我們根據(jù)結(jié)算書，需要統(tǒng)計(jì)其造價(jià)，而不對(duì)造價(jià)的合理性正確性作判斷，因?yàn)榻Y(jié)算完成的工程款都已結(jié)清，列入成本，難以推翻。總承包等大合同以非總價(jià)包干形式而由費(fèi)率結(jié)算。根據(jù)已完成工程結(jié)算情況和工程實(shí)際，總承包結(jié)算造價(jià)比合同價(jià)超出了25%。我們?cè)趫?bào)告中對(duì)未結(jié)算工程進(jìn)行估算，根據(jù)施工合同條款、已完工程的設(shè)計(jì)與施工和當(dāng)期的造價(jià)信息，以及此項(xiàng)目一、二期的結(jié)算價(jià)進(jìn)行反復(fù)分析計(jì)算，得出大致的暫估的結(jié)算價(jià)，從而測(cè)算出實(shí)際發(fā)生的成本和應(yīng)付款。

6、合同風(fēng)險(xiǎn)研判

需分析合同的合同形式、計(jì)價(jià)模式、付款方式、工程結(jié)算等重要條款等的合同風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的異同，研判是否存在合同風(fēng)險(xiǎn)。

本項(xiàng)目的補(bǔ)充協(xié)議與備案合同基本一致，補(bǔ)充協(xié)議不過是對(duì)一些不明確來具體的事項(xiàng)進(jìn)行約定，沒有根本性違背備案合同的條款。

7、項(xiàng)目周邊情況調(diào)查

本項(xiàng)目無任何商業(yè)配套，離城鎮(zhèn)項(xiàng)目較遠(yuǎn)，生活不便。馬路很寬，但車少人稀，空蕩蕩，人行道上甚至有青苔蛛網(wǎng)，這很罕見，出乎意料。但若周圍成片開發(fā)，城市各種配套逐漸延伸過來，那么，項(xiàng)目土地升值不可限量。

8、不同參與方之間核對(duì)數(shù)據(jù)

在盡調(diào)過程中，發(fā)現(xiàn)我們的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)不起來，核對(duì)到深夜?？偝杀鞠嗖?000多萬，這是什么原因？是計(jì)算口徑不同還是收集的數(shù)據(jù)有誤？基本排除計(jì)算口徑不同的原因，那么剩下就是數(shù)據(jù)來源不同的因素了。財(cái)務(wù)的成本統(tǒng)計(jì)來源于項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的實(shí)際支付，而合同支付臺(tái)帳沒有全面反映，如項(xiàng)目的水電費(fèi)，高達(dá)1000多萬，根據(jù)讀表數(shù)每月自動(dòng)劃帳支付，動(dòng)態(tài)變化。合同臺(tái)帳內(nèi)無合同金額，因?yàn)闆]法定量；沒有結(jié)算金額，原因是項(xiàng)目沒有結(jié)束；也沒有支付金額，財(cái)務(wù)支出與合同支付臺(tái)帳數(shù)據(jù)不共享，不能實(shí)時(shí)更新。目標(biāo)公司管理信息化相當(dāng)之落后，仍然停留在excel階段，沒有OA和ERP之類的辦公管理系統(tǒng)，更沒有BIM這樣的平臺(tái)，部門之間的數(shù)據(jù)缺少鏈接，成為信息孤島。

另外有些小合同，數(shù)據(jù)也是殘缺不全，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目收購影響不大，但累積起來大概也有1000萬的樣子。所以，實(shí)際上工程成本的數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還是對(duì)對(duì)得上的，考慮兩個(gè)因素，數(shù)據(jù)就吻合了。

9、撰寫盡職報(bào)告（造價(jià)成本專篇）

根據(jù)以上的盡調(diào)，我們書寫了盡職調(diào)查報(bào)告（造價(jià)成本部分），包括的內(nèi)容與格式在前文中已詳盡敘述了。因?yàn)楸M職調(diào)查時(shí)間很緊，趕報(bào)告一定是加班到深夜也不足為怪。

10、協(xié)助洽談

最后幾天，公司投資部要求盡調(diào)團(tuán)隊(duì)去目標(biāo)公司總部參加雙方的收購洽談，其實(shí)主要是交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)價(jià)格的確認(rèn)和合同條款的商談。

培訓(xùn)介紹

專題一：房地產(chǎn)“營改增”成本管控

1. 成本與招采人員營改增實(shí)施的應(yīng)對(duì)；

2. 營改增稅負(fù)變化測(cè)算實(shí)例；

3. 營改增后的成本管控的重點(diǎn)；

4. 營改增后招標(biāo)、采購的實(shí)操。

專題二：PC裝配式結(jié)構(gòu)成本管控

1. PC裝配式住宅的相關(guān)政策（包括容積率補(bǔ)貼）；

2. PC結(jié)構(gòu)的造價(jià)成本管控的著重點(diǎn)，包括合約規(guī)劃，招標(biāo)采購，合同條款、清單編制、設(shè)計(jì)深化與協(xié)調(diào)，過程控制等；

3. 舉例講解PC結(jié)構(gòu)與現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的造價(jià)、指標(biāo)、造價(jià)組成的差異，并進(jìn)行分析與比較。

報(bào)名對(duì)象：

1、房地產(chǎn)公司：成本合約負(fù)責(zé)人、成本經(jīng)理、合約經(jīng)理、招采經(jīng)理、成本主管、招采主管；

2、建設(shè)單位：預(yù)算造價(jià)負(fù)責(zé)人員、造價(jià)專業(yè)主管。

上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司副總工程師，高級(jí)工程師、同濟(jì)大學(xué)項(xiàng)目管理學(xué)碩士，注冊(cè)造價(jià)工程師、英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）會(huì)員。專長于工程合約造價(jià)咨詢以及房地產(chǎn)財(cái)稅研究與實(shí)踐，十五年從業(yè)合約造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)工作。曾獲評(píng)中價(jià)協(xié)先進(jìn)個(gè)人會(huì)員（2014年度）、上海市優(yōu)秀造價(jià)工程師。參與了中價(jià)協(xié)組織的《建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī)范》行業(yè)規(guī)范的編寫工作，并著有《建筑施工合同中宜被關(guān)注的幾個(gè)稅務(wù)問題》等多篇專業(yè)及獲獎(jiǎng)文章。歡迎專業(yè)人士共同探討（郵箱：wangy@fscosc.com，QQ號(hào)：421187540）。

上海東方投資監(jiān)理有限公司副總工程師，高級(jí)工程師，注冊(cè)造價(jià)工程師，英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）會(huì)員兼考官，上海市司法鑒定協(xié)會(huì)副會(huì)長，上海市注冊(cè)咨詢專家。近20年造價(jià)咨詢/合約管理經(jīng)歷，特別是在PC裝配式結(jié)構(gòu)、營改增、標(biāo)準(zhǔn)化工程量清單、司法造價(jià)鑒定等方面具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。曾獲第八屆上海市十大青年咨詢精英、上海市司法鑒定先進(jìn)個(gè)人、上海市優(yōu)秀招標(biāo)工程師、第四屆優(yōu)秀工程造價(jià)成果獎(jiǎng)。歡迎專業(yè)人士共同探討（微信/QQ號(hào)：1176067214）。

日程安排（2016年7月7日）

現(xiàn)場活動(dòng)簽到

13:00 一13:30

主講一：王毅13:30一15:15

房地產(chǎn)“營改增“成本管控專題

中場休息

15:15一15:30

主講二：張建榮15:30一17:00

PC裝配式結(jié)構(gòu)成本管控專題

培訓(xùn)結(jié)束

17:00

報(bào)名方式

第一步：報(bào)名。有意參加者，可將您的姓名、聯(lián)系電話、所在公司發(fā)給我們的客服（微信號(hào)：1430133006）或發(fā)至“e造價(jià)網(wǎng)”微信公眾平臺(tái)：

第二步：支付會(huì)務(wù)費(fèi)（共籌）：100~300元之間自行決定。

方法1：微信支付（陳燕菲）微信號(hào)：1430133006；

方法2：支付寶支付(支付寶賬號(hào)：shyiai@163.com)；

方法3：轉(zhuǎn)賬支付（交通銀行股份有限公司上海曹楊分行：上海義艾網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 / 賬號(hào):3100-6632-8018-1500-58647）。

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來自：樹悲風(fēng) > 《造價(jià)觀》

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