無證房屋在現(xiàn)實生活中非常普遍，而無證房屋拆遷在未辦理權證的情況其權利狀態(tài)為何尚需界定，在現(xiàn)有法律制度下，無證房屋在面臨拆遷時應否獲得補償，如何以及如何獲得有效合理的拆遷補償值得探討。隨著城市化步伐的加快，大量原為集體所有的土地劃入城市規(guī)劃范圍之內，其土地性質也發(fā)生相應的變化，由原來的集體土地變更為國有土地，在該國有土地上原為農(nóng)民住宅的房屋因城市規(guī)劃的需要面臨拆遷。

但在拆遷問題中，同時暴露出一些矛盾，特別是一些由于歷史原因，許多私人自建的房屋，沒有辦理有關證件，可實際上已建成和居住了十幾年，甚至幾十年，房屋拆遷過程中不予認可，不予補償，不但給這部分拆遷人的財產(chǎn)造成極大的損失，更會給社會引出新的問題。本文就此類無證房屋拆遷補償問題作一簡要探討。

一

無證房屋的權利性質

在探討無證房屋拆遷補償之前，首先要明晰的就是無證房屋的權利性質。如果房屋已經(jīng)辦理權證，很明顯這對于所有權人而言是一種不動產(chǎn)的物權。但對于尚未辦理權證的房屋即無證房屋而言將其定性為物權顯然是不妥的，因為物權是一種既得權、絕對權，具有排他性。再則我國對房屋等不動產(chǎn)采登記要件主義，故尚未辦理權證的房屋，其物權尚未設立，我們還不能稱之為物權，其尚處于權利取得的“先期階段”，相對于所有權而言其權利尚不完整，因此，筆者認為在房屋尚未辦理權證的情況下其權利性質屬于期待權，是基于物權的期待權。

所謂期待權，是指與既得權相對應的一種獨立的民事權利，是民事主體在依法取得特定權利的部分構成要件之后，受到法律保護的具有權利性質的法律地位，當法律規(guī)定或當事人約定的其它要件成就時即能取得該完整權利的權利。期待權發(fā)生并存在于取得特定權利的過程中，作為權利取得的必要條件的某部分雖已實現(xiàn)，但仍處于尚未全部實現(xiàn)之暫時的權利狀態(tài)。因此，對未辦理權證的房屋而言，由于房屋系不動產(chǎn)，根據(jù)我國對動產(chǎn)采取登記要件主義的物權規(guī)則，此時權利人尚未取得房屋的物權，還不享有完整的物權處分權能，盡管在房屋交付使用之日起，權利人可能已實際占有該房屋，但權利人對該房屋基于物權的權能尚未尚未全部實現(xiàn)，因此，此時的權利狀態(tài)尚處于物權取得的先期階段。只有等到權證辦理完畢之后權利人才能取得完整的權利。

另外需要說明的是，權利人對無證房屋享有的期待權并不是虛無縹緲的權利，而是實實在在的、獨立的權利，且受法律保護的權利。作為一種權利，盡管還處于發(fā)展過程中的權利，但權利人依然可以把它拿來交易，當它受到第三人侵犯時，權利人可以獨立地獲得法律救濟。當期待權受到侵害時，期待權人則可以享有占有返還請求權、侵犯損害賠償請求權。盡管我國法律并無明確規(guī)定期待權的相關權能，但就法理而言權利人對無證房屋的期待權應當具有可轉讓性、可繼承性。在城市擴展的過程中，無證房屋面臨拆遷并不鮮見。而房屋的權證何時能辦妥遙遙無期，如在權證尚未辦畢時，該房屋又面臨拆遷時，就容易滋生糾紛。隨著經(jīng)濟房價的飛漲，房屋拆遷時，拆遷部門所支付的補償金往往高于房屋的交易價格。

二

無證房屋的拆遷補償

無證房屋形成的一部分原因是歷史形成的；另一個原因是部分單位和居民法制意識薄弱，沒有及時依法辦理房屋的產(chǎn)權手續(xù)。無證并非違章，應具體情況具體分析，即使屬于違章建筑，也應根據(jù)行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當”原則給予合理補償。至于如何補償，可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執(zhí)法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。房屋建造時嚴重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償。土地使用權是一項獨立的財產(chǎn)權，根據(jù)《物權法》第一百二十一條規(guī)定，因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權使用的，用益物權人有權獲得相應補償。進而可知，無論被征收人的房屋是否屬于違建，對被征收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。

房屋系合法建造，不存在權利瑕疵，未取得合法產(chǎn)權證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當?shù)玫胶戏ㄑa償安置。

《城市房屋拆遷管理條例》所稱被拆遷人，是指被房屋屋的所有人，而非擁有產(chǎn)權證明的人，產(chǎn)權證明只是房屋所有權的證明方式之一。條例第二十二條第二款規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。而本案中王先生所居住房屋并非違章建筑，也并非超過批準期限的臨時建筑，且根據(jù)房改政策，其對上述房屋享有完全所有權，應當對其進行合法補償安置。

《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》（國辦發(fā)明電[2003]42號）強調，各地要本著實事求是的原則,采取積極有效的措施,切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應依據(jù)現(xiàn)行有關法律法規(guī)補辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應的政策,限期處理解決；一時難以解決的,要耐心細致地做好解釋工作,并積極創(chuàng)造條件,爭取早日解決。除此之外，各地多有制定相關政策規(guī)范因歷史遺留問題導致的房屋補償問題，如《解決漳州市區(qū)拆遷安置房辦理產(chǎn)權登記歷史遺留問題意見》、《武漢市征用集體土地房屋拆遷補償歷史遺留問題處理意見（試行）》等，都可以作為拆遷補償安置時的參考。

妥善解決由不可歸咎于個人的歷史遺留問題導致的無證房屋的拆遷補償安置問題是一個法律問題，更是一個社會問題。實踐中，此類房屋并不在少數(shù)，從人情、合理的角度，不予補償安置的做法定然是不妥當?shù)?；從法律角度來講，對房屋相關權利人應當依法進行合法安置補償。