剛簽完居間合同，就發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，對(duì)于房屋賣(mài)家來(lái)說(shuō)，痛苦莫過(guò)于此。如果真遇上這種情況，賣(mài)家還有沒(méi)有辦法彌補(bǔ)損失呢？有人以為，只不過(guò)簽了個(gè)預(yù)約合同，還沒(méi)正式網(wǎng)簽，似乎有機(jī)會(huì)把買(mǎi)賣(mài)賴(lài)掉，于是選擇鋌而走險(xiǎn)，動(dòng)起了歪腦筋。

房?jī)r(jià)大漲，反悔違約

2015年底，上海的繆阿姨手中有套浦東康橋鎮(zhèn)的房屋打算脫手，遂委托一家房產(chǎn)中介幫忙掛牌出售。

很快，繆阿姨的房子就被張女士看中，雙方在中介的促成下簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋售價(jià)為146萬(wàn)元，張女士先行支付給繆阿姨定金10萬(wàn)元。

但是，接下來(lái)的流程卻耽擱了?？姲⒁烫岢觯蚍孔邮堑怯浽谄湟压收煞虻拿?，必須等公證手續(xù)齊備后拿到新產(chǎn)證才能與張女士簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。對(duì)此，張女士也沒(méi)有異議，同意40天之后再進(jìn)行網(wǎng)簽。

正所謂夜長(zhǎng)夢(mèng)多，承諾的小船說(shuō)翻就翻。在等待公證的時(shí)間里，上海的房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)?？姲⒁萄垡?jiàn)樓下鄰居同面積的房子一下子就漲到了175萬(wàn)元，心里很不是滋味。為了挽回?fù)p失，她想出了一個(gè)昏招。

中介冒充女婿演大戲

繆阿姨找來(lái)另一中介小陳共謀大計(jì)。聽(tīng)到繆阿姨重新掛牌出售的打算，中介小陳一邊跟繆阿姨串通好以家庭矛盾為幌子拖延簽約，另一邊偷偷地幫繆阿姨另尋出價(jià)更高的賣(mài)家?？姲⒁檀饝?yīng)事成之后借4000元給小陳。

與此同時(shí)，撿了漏的買(mǎi)家張女士過(guò)得也不安穩(wěn)，她擔(dān)心房東因房?jī)r(jià)上漲而違約，一聽(tīng)說(shuō)公證書(shū)辦出來(lái)之后立即找到繆阿姨，要求盡快簽約。

“女兒覺(jué)得我把房子賣(mài)便宜了，騙了她，在跟我鬧矛盾，公證書(shū)是她交的錢(qián)，現(xiàn)在她把公證書(shū)拿去了，我辦不出新產(chǎn)證。”繆阿姨裝作很無(wú)奈的樣子向張女士說(shuō)。為了讓張女士相信，繆阿姨還讓中介小陳充當(dāng)“臨演”，以女婿的身份與張女士交涉，并提出最低180萬(wàn)元的要求。張女士覺(jué)得要價(jià)太高，斷然拒絕。

不久，小陳幫繆阿姨找來(lái)新買(mǎi)家，以173萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)行了網(wǎng)簽，比之前價(jià)格整整高出了27萬(wàn)元。

待繆阿姨拿到首付款后，小陳接著冒充其女婿，向張女士提出愿意雙倍返還定金。至此，張女士也識(shí)破了他們的謊言，自然不肯，遂將賣(mài)家繆阿姨訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，要求其雙倍返還定金20萬(wàn)元，并支付違約金292000元。

根本性違約應(yīng)賠29萬(wàn)元

庭審期間，原告張女士還找來(lái)中介小陳作證。原來(lái)，繆阿姨當(dāng)時(shí)答應(yīng)給小陳4000元借款的承諾并未兌現(xiàn)。小陳與繆阿姨本就是利益勾連，沒(méi)什么情分可言，現(xiàn)在連那一點(diǎn)好處也沒(méi)了，自然更不愿維護(hù)繆阿姨，就這樣“變臉”來(lái)替原告作證，把實(shí)情給招了。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原、被告之間簽訂的合同系雙方真實(shí)意識(shí)表示，內(nèi)容未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行；被告將系爭(zhēng)房屋以高于原、被告合同價(jià)27萬(wàn)元的價(jià)格另售他人，其行為表明不再履行合同主要義務(wù)，被告構(gòu)成根本性違約。

法院同時(shí)認(rèn)為，本案中定金罰則和違約金條款不能同時(shí)適用，審理中經(jīng)主審法官釋明，原告表示主張違約金，返還定金本金。

最終，上海市浦東新區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛作出一審判決，被告返還原告定金10萬(wàn)元，并支付違約金29萬(wàn)余元。

房屋買(mǎi)賣(mài)毀約后的賠償損失、承擔(dān)定金或違約金主要是對(duì)受害方的補(bǔ)償，而非對(duì)違約方的懲罰，這使得有些人寧愿違約，也要冒險(xiǎn)從中獲利。在市場(chǎng)利益的驅(qū)使下，不遵守合同約定，采取違約方式，以謀取價(jià)格上漲所帶來(lái)的收益，這是典型的惡意毀約現(xiàn)象。

可惜在此案中，違約方需要付出的違約金比房屋兩賣(mài)的差價(jià)獲利還要高，這位不誠(chéng)信的房東阿姨最后什么好處也沒(méi)撈到，倒賠了錢(qián)還黑了自己的信譽(yù)。

理財(cái)金手指

買(mǎi)二手房怎么避免賣(mài)方毀約

房屋是大宗商品，買(mǎi)賣(mài)需要多加謹(jǐn)慎，尤其是二手房，狀況五花八門(mén)，私下成交不僅要面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，交易的效率也比較低，所以最好通過(guò)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)，了解正規(guī)的購(gòu)房流程，對(duì)所需簽字的文件仔細(xì)審核。有一些摳門(mén)的賣(mài)方為了省下一筆中介費(fèi)，通過(guò)中介接觸到買(mǎi)方后會(huì)和買(mǎi)方協(xié)商“跳單”，試圖繞過(guò)中介直接交易。這是賣(mài)家誠(chéng)信意識(shí)不足的表現(xiàn)，碰上這樣的賣(mài)家，買(mǎi)家要格外提高警惕。

在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要注意查看房屋手續(xù)是否齊全，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，否則很容易因?yàn)槭鄯空邿o(wú)權(quán)或擅自處分房屋而承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。比如，在此案中，之所以后來(lái)出現(xiàn)了這般變數(shù)，原因便是涉案房產(chǎn)登記在繆阿姨的已故丈夫的名下，等待公證手續(xù)齊備還需要一段時(shí)間，無(wú)法馬上網(wǎng)簽。房屋產(chǎn)權(quán)不明晰的后果嚴(yán)重，不僅可能造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，房屋買(mǎi)賣(mài)詐騙也常常利用產(chǎn)權(quán)問(wèn)題乘虛而入。

另外，本案中，繆阿姨還以女兒不同意為借口來(lái)抬價(jià)，這也是賣(mài)方違約的常見(jiàn)套路。房產(chǎn)如果登記在多人名下，而只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，買(mǎi)方也要提前確認(rèn)其他共有人知情并同意賣(mài)出，以免之后賣(mài)方以家庭意見(jiàn)不合為由耍賴(lài)。

買(mǎi)房雙方在簽訂合同時(shí)需要對(duì)細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行全面考慮，并在合同中約定清楚，權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、出現(xiàn)違約的處理方式和違約責(zé)任的承擔(dān)方式都是不可忽視的方面。

如果在合同履行過(guò)程中，賣(mài)方以各種方式明確表示不賣(mài)了，這種行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，屬于根本性違約行為。

對(duì)于根本性違約，在購(gòu)房合同或補(bǔ)充條款中可以作出此類(lèi)約定：如甲方不出售該房屋（比如將房屋再售與他人、拒不辦理過(guò)戶、不交付房屋或者甲方其他導(dǎo)致合同無(wú)法履行的行為），則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行；若乙方解除合同的，甲方除向乙方返還全部定金、購(gòu)房款外，還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于總房款20%的違約金。

此外，守約一方主張權(quán)利的成本比如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等也可在合同中約定由違約方來(lái)承擔(dān)。