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一、考察小區(qū)樣本、考察方式介紹： 本次考察的對(duì)象是大阪市中心某中高檔公寓小區(qū)，有45戶，大概總共有3600平方（按照每戶80平方算），這個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員只有1個(gè)服務(wù)人員，工作時(shí)間9:00am—17:00pm。 由于日本小區(qū)都沒有圍墻，不需要保安，物業(yè)管理說是小區(qū)管理，其實(shí)是每個(gè)單體樓的管理。 這個(gè)小區(qū)的每戶每月支出情況：物業(yè)費(fèi)16000日元/月/戶，買一個(gè)停車位大概210萬日元，買下來后每個(gè)月付管理費(fèi)5000日元/月，停車位和小區(qū)有的有關(guān)系有的沒有關(guān)系，如果不是自己的車位租賃費(fèi)大概20000日元左右/月/車位，該小區(qū)房屋每個(gè)月還需要交給地方政府固定資產(chǎn)稅大概15000日元/月/戶。 由于日本注重保護(hù)隱私空間，更不能在小區(qū)大聲喧嘩，所以我們沒有到小區(qū)實(shí)地拍照，本次考察主要采取會(huì)議問答的形式，參與人有：日本某著名物業(yè)管理公司項(xiàng)目經(jīng)理朝倉(cāng)久貴先生、考察人李云波（“家和順”創(chuàng)始人）、日語翻譯李維娥小姐（湖南人，在日本生活15年）、田村治茂先生。 注:1、今日匯率：100日元=6.429人民幣元；2、本次考察的對(duì)象是大阪市中心的公寓，相對(duì)來說物業(yè)費(fèi)、停車位費(fèi)用都比較高；3、本報(bào)告以直白敘述方式盡量做到詳盡地按照開會(huì)內(nèi)容，保證誠(chéng)實(shí)反映所聞，也許會(huì)和整個(gè)日本物業(yè)管理的實(shí)際情況有少許差異。
二、政府： 日本當(dāng)?shù)卣谛^(qū)中沒有任何物業(yè)相關(guān)的管理權(quán)限，如果小區(qū)出現(xiàn)矛盾也不需要政府來協(xié)調(diào)，所有的糾紛都是通過法院判決的，當(dāng)?shù)卣桓缮嫘^(qū)的任何物業(yè)管理，當(dāng)然政府也不需要對(duì)小區(qū)負(fù)有任何責(zé)任。小區(qū)業(yè)委會(huì)（日本叫作“理事會(huì)組合”）的成立不需要繁瑣的手續(xù)，也不需要在政府備案。 政府沒有任何權(quán)利管理、干涉小區(qū)，但是政府卻負(fù)有小區(qū)垃圾清運(yùn)的責(zé)任，以大阪市為例，小區(qū)的垃圾分為：可燃垃圾、不可燃垃圾、可回收的塑料瓶等、報(bào)紙等，每個(gè)種類的垃圾清運(yùn)日期不一樣，由市政府的垃圾車統(tǒng)一處理，業(yè)主隨意丟棄垃圾要受到嚴(yán)厲處罰。 業(yè)主拖延繳納或者拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，政府也不會(huì)記錄業(yè)主個(gè)人的信用。
三、小區(qū)業(yè)委會(huì)（日本叫作“理事會(huì)組合”）： 在日本，小區(qū)建成前，根據(jù)圖紙就可以賣房子了，等房子建成幾乎快銷售完成，這時(shí)候就可以成立理事會(huì)組合（在中國(guó)叫“業(yè)主委員會(huì)（簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）”），以小區(qū)理事會(huì)組合的名字在銀行開立一個(gè)小區(qū)公共賬戶，總賬戶下有公共維修基金賬戶、物業(yè)費(fèi)管理賬戶，或者開立兩個(gè)賬戶分別管理，理事會(huì)組合理事長(zhǎng)的名字也在銀行賬戶上顯示，理事長(zhǎng)的名字就是印章名字，理事長(zhǎng)更換銀行信息也要相應(yīng)變更。 小區(qū)理事會(huì)組合的成立不需要在政府備案，政府完全不過問小區(qū)的事情，我再三和翻譯確認(rèn)，他們的理事會(huì)組合沒有在政府備案，業(yè)主不承認(rèn)理事會(huì)組合的合法性怎么辦，翻譯說在日本好像沒有發(fā)生過業(yè)主不承認(rèn)理事會(huì)組合合法性的事情，都會(huì)承認(rèn)的。 理事會(huì)組合一般不是法人，但是可以很容易注冊(cè)成為法人機(jī)構(gòu)，他們不太愿意把理事會(huì)組合注冊(cè)成為法人機(jī)構(gòu)，因?yàn)榉ㄈ藱C(jī)構(gòu)需要每年繳納稅收。 在業(yè)主中按照門牌輪換產(chǎn)生理事會(huì)成員，比如今年的理事會(huì)成員是101、201、301...，明年就換成102、202、302...，以此類推，所有業(yè)主管理小區(qū)的權(quán)利和義務(wù)均等，“輪換”是他們產(chǎn)生理事會(huì)成員的基本準(zhǔn)則，一般是一年換屆一次。 理事會(huì)委員是全公益不拿錢的，如果是理事會(huì)直接管理小區(qū)那么會(huì)有一些象征性的工資補(bǔ)貼，理事會(huì)組合直接管理小區(qū)的話也是聘請(qǐng)專業(yè)公司的人來管理，萬一出現(xiàn)問題也是專業(yè)公司的事情，理事會(huì)組合是沒有責(zé)任的。 小區(qū)辭退物業(yè)公司需要多數(shù)的業(yè)主投票才能辭退，理事會(huì)組合不能決定辭退，物業(yè)公司交接的時(shí)候一定會(huì)交接清楚，不會(huì)毀壞資料。 理事會(huì)組合一般每個(gè)月都會(huì)開會(huì)，如果開業(yè)主大會(huì)，開會(huì)之前會(huì)收集多少人參加，如果人很多會(huì)借用大的會(huì)場(chǎng)開會(huì)，人數(shù)很少的會(huì)議就很簡(jiǎn)單的在樓下站立開會(huì)。 小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)全部通過銀行劃款存在理事會(huì)組合的公共賬戶里，有一個(gè)存折、一個(gè)印章，分別由理事長(zhǎng)和物業(yè)經(jīng)理保管，所有的業(yè)主物業(yè)費(fèi)必須存進(jìn)這個(gè)公共賬戶，收支兩條線，理事會(huì)組合按月通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給物業(yè)公司管理費(fèi)用成本和物業(yè)公司的利潤(rùn)。 不論是業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)到理事會(huì)組合的公共賬戶，還是理事會(huì)組合支付給物業(yè)公司錢款，全部是通過銀行轉(zhuǎn)賬的形式，沒有現(xiàn)金交易。 小區(qū)理事會(huì)組合的公共賬戶有結(jié)余那么結(jié)轉(zhuǎn)到下一年，不論是有結(jié)余還是虧空，都是歸全體業(yè)主，和物業(yè)公司沒有任何關(guān)系。 小區(qū)投票，不使用紙質(zhì)投票也不使用電子投票，一般通過舉手的辦法當(dāng)場(chǎng)表決，舉手后只需要清點(diǎn)人數(shù)的人簽字，并不需要舉手的人每個(gè)人簽字。
四、業(yè)主： 業(yè)主拖延繳納物業(yè)費(fèi)，就會(huì)收到理事長(zhǎng)的催繳通知，如果拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，理事長(zhǎng)會(huì)以理事會(huì)組合的名義把業(yè)主起訴到法院。 在日本，沒有業(yè)主敢不繳納物業(yè)費(fèi)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的后果是法院拍賣房屋繳納物業(yè)費(fèi)，就算業(yè)主把房子賣了，下一個(gè)業(yè)主也是必須把拖欠的物業(yè)費(fèi)繳納結(jié)清。 業(yè)主是否繳納物業(yè)費(fèi)和物業(yè)公司沒有任何關(guān)系，因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)在每個(gè)月賺到了他應(yīng)該賺的利潤(rùn)，如果業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，日本的法律有專門條文支持理事會(huì)組合在小區(qū)公開業(yè)主的姓名，日本的物業(yè)費(fèi)一般來說是通過銀行自動(dòng)扣款，買房子的時(shí)候就確定了是通過銀行扣款還是業(yè)主主動(dòng)繳納。 只要是業(yè)主同住的家人（包括夫妻、父母、子女）就可以擔(dān)任理事會(huì)成員，也不需要特別簽署委托書，沒有嚴(yán)格的規(guī)定。
五、物業(yè)公司： 日本的物業(yè)管理方式有三種：一般是開發(fā)商委托第三方物業(yè)公司來管理，或者開發(fā)商的子公司，或者完全由理事會(huì)組合自己管理。 物業(yè)費(fèi)定價(jià)根據(jù)成本+管理公司的利潤(rùn)來定，物業(yè)公司要賺取多少錢都直接在每個(gè)月的報(bào)表中詳細(xì)列明，請(qǐng)看下圖：
上圖是該小區(qū)一個(gè)月各項(xiàng)開支總表，日本的物業(yè)公司沒有敢不公開小區(qū)的收支明細(xì)的，公開收支明細(xì)是物業(yè)公司的法定義務(wù)，不公開不行。 物業(yè)費(fèi)價(jià)格實(shí)行浮動(dòng)制，一年內(nèi)固定，一般每年會(huì)有稍微的變化，公共維修基金也是根據(jù)使用結(jié)余情況由理事會(huì)組合確定是否隨下一年的物業(yè)費(fèi)征收。物業(yè)費(fèi)價(jià)格漲價(jià)需要全體業(yè)主投票來決定的，業(yè)主不能參與投票需要寫委托書同意投票業(yè)主大多數(shù)人的決議。 日本小區(qū)的電梯里沒有業(yè)主投票同意是絕對(duì)沒有廣告的，如果有廣告、停車費(fèi)等收益是歸全體業(yè)主，而且是100%全部歸業(yè)主，物業(yè)公司不可以從公共收益中得到任何利益。 在日本，任何公司只要營(yíng)業(yè)執(zhí)照的營(yíng)業(yè)范圍有不動(dòng)產(chǎn)管理都可以從事小區(qū)物業(yè)管理，沒有任何限制，不需要任何資質(zhì)。 物業(yè)公司的管理人員需要持有國(guó)家頒發(fā)的“管理業(yè)務(wù)主任者”證書，不需要上崗證，五個(gè)員工須有一個(gè)持有“管理業(yè)務(wù)主任者”證書?！肮芾順I(yè)務(wù)主任者”每個(gè)人都可以去考取，不論什么學(xué)歷、不論什么身份，錄取率大概20%以內(nèi)，每年國(guó)家組織一次考試。 日本的物業(yè)公司更像是一個(gè)總承包商的角色，小區(qū)有哪些服務(wù)項(xiàng)目，比如：保潔、綠化、維修，他們會(huì)找專門的公司來做，在我考察的小區(qū)里只有一個(gè)物業(yè)公司的人每天上班。 日本的物業(yè)管理都是公共部位的管理，和業(yè)主私人家里沒有任何關(guān)系，如果是業(yè)主自己家里的東西需要維修就找社會(huì)上的專門公司，和物業(yè)公司沒有任何關(guān)系。
六、日本小區(qū)物業(yè)管理主要的法律法規(guī)： 雅虎輸入：日本の不動(dòng)産に関する法律一覧，搜索出以下結(jié)果： · 建築物における衛(wèi)生的環(huán)境の確保に関する法律（ビル管理法） · 借地借家法 · 宅地建物取引業(yè)法（宅建業(yè)法） · 水道法 · 下水道法 · 浄化槽法 · 消防法 · 警備業(yè)法 · 高齢者、障害者等の移動(dòng)等の円滑化の促進(jìn)に関する法律（バリアフリー新法） · 被災(zāi)區(qū)分所有建物の再建等に関する特別措置法 · 資産の流動(dòng)化に関する法律（資産流動(dòng)化法） · 住宅の品質(zhì)確保の促進(jìn)等に関する法律（品確法） · マンションの管理の適正化の推進(jìn)に関する法律（マンション管理適正化推進(jìn)法） · マンションの建替えの円滑化等に関する法律[3]（マンション建替え円滑化法） · 司法書士法 · 土地改良法 · 建物の區(qū)分所有等に関する法律（區(qū)分所有法） · 個(gè)人情報(bào)の保護(hù)に関する法律（個(gè)人情報(bào)保護(hù)法） · 住生活基本法 · 民法 · 商法 |
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