在房屋買賣中，構成根本違約的標準應當是合同的約定【如賣房人逾期交房超過15天，買房人逾期付款超過15天等】。如果合同沒有約定何種情形下構成根本違約，則應當以是否會導致合同目的不能實現(xiàn)作為認定是否構成根本違約的標準。

    房屋買賣中，買房人或者賣房人（甚至雙方）出于各種原因辦理委托公證，委托第三人代理自己處理房屋買賣中的各種事宜很常見【當然，“自己代理”和“雙方代理”等有損被代理人利益的代理形式是被禁止的】。如果房屋買賣雙方在合同中約定了某一方應當在某個期限之前辦理委托公證，則義務人就應當按約辦理委托公證，否則就構成違約。但是，構成違約和構成根本違約是兩個概念。如果負有辦理委托公證義務的一方?jīng)]有辦理委托公證會導致后續(xù)的合同無法履行（具體案情具體分析），對方的合同目的不能實現(xiàn)，則負有辦理委托公證義務的一方構成根本違約；如果負有辦理委托公證義務的一方?jīng)]有辦理委托公證不會導致后續(xù)的合同無法履行，不影響對方合同目的的實現(xiàn)，則負有辦理委托公證義務的一方不構成根本違約。

    委托公證只是手段，如果缺少此手段不會影響合同目的的實現(xiàn)，則不會構成根本違約。換言之，委托公證的義務不是合同的主要義務，違反之并不必然導致根本違約，還要看違反該義務是否必然導致合同目的不能實現(xiàn)——如果違反該義務必然導致合同目的不能實現(xiàn)，則構成根本違約；反之，不構成根本違約。此外，在負有委托公證義務的一方違反該義務并不構成根本違約的前提下，如果對方有根本違約的情形，則對方構成根本違約，要承擔違約責任。

附：祝某某等訴葛某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：2010年11月23日，系爭的上海市xxxxx房屋產(chǎn)權登記至祝某某、丁某某名下。2013年2月27日，祝某某將系爭房屋出租給他人，租期為2013年3月5日至2014年3月4日。葛某某與祝某某、丁某某在案外人上海xx房產(chǎn)中介事務所（以下簡稱xx事務所）的居間介紹下，于2014年6月7日簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》），約定：由葛某某向祝某某、丁某某購買系爭房屋，總價款為人民幣（下同）1，370，000元；簽署協(xié)議當日葛某某支付定金50，000元，并約定于簽署協(xié)議后30日內(nèi)雙方共同至xx事務所簽署正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱《合同》）；祝某某、丁某某凈到手1，370，000元首付款，產(chǎn)權過戶所產(chǎn)生的費用及中介費均由葛某某承擔，等租客走后一周內(nèi)葛某某支付首付款、交接房屋；辦理委托公證，交接房屋后的兩個月內(nèi)辦理產(chǎn)權過戶、付清余款；產(chǎn)權過戶當日，祝某某、丁某某必須提供動遷協(xié)議；……。同日，祝某某收取葛某某定金50，000元，并出具相應的《收款收據(jù)》。2014年6月11日，祝某某還清系爭房屋的貸款。2014年7月3日，祝某某、丁某某出具《買賣合同履行告知書》給xx事務所及葛某某，主要內(nèi)容為：由于xx事務所為防止買賣雙方私下交易，沒有告知其買方的聯(lián)系方式和住址，所以其無法聯(lián)系到買方，煩請xx事務所代為轉告；根據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議》，請于2014年7月6日前由葛某某按《協(xié)議》履行，繼續(xù)簽訂《合同》，祝某某將全力配合買方辦理相關手續(xù)，如有特殊情況，祝某某將委托公證給丁某某全權辦理。2014年7月4日，葛某某出具《買賣合同履行告知書》給祝某某、丁某某，主要內(nèi)容為：葛某某經(jīng)xx事務所介紹，購買系爭房屋，葛某某與祝某某、丁某某簽訂了《協(xié)議》并支付產(chǎn)權人定金50，000元。2014年6月7日23時許，葛某某與祝某某、丁某某簽訂《協(xié)議》，約定30天內(nèi)簽訂《合同》，至今祝某某、丁某某一直不愿意履行當時簽訂的《協(xié)議》約定；葛某某特邀請祝某某、丁某某于2014年7月6日前往xx事務所簽訂《合同》，履行當時簽訂的《協(xié)議》約定及前往公證處全權委托葛某某辦理系爭房屋的一切事宜；如2014年7月6日前未及時簽約，葛某某有權追究祝某某、丁某某的違約責任，并根據(jù)定金罰則賠償葛某某違約金及損失。2014年8月25日，xx事務所工作人員xx與祝某某通話，通話的主要內(nèi)容為：祝某某表示可以繼續(xù)交易，祝某某本人可以去交易，不用委托他人，xx事務所及葛某某對委托意思的理解有誤，祝某某對委托意思的理解為祝某某可能沒空就委托丁某某去，現(xiàn)在祝某某本人有空，xx事務所及葛某某要交易祝某某會一起去，祝某某不可能公證委托給葛某某出售系爭房屋，祝某某要委托也是委托祝某某的妻子丁某某或家里人；xx表示，祝某某方要繼續(xù)交易，需要祝某某將出售系爭房屋的權利全權委托給葛某某處理，葛某某要求祝某某辦理（祝某某委托葛某某出售系爭房屋的）公證委托手續(xù)，葛某某現(xiàn)在不能交易，xx事務所及葛某某（對委托理解）的意思是雙方共同去公證處辦理全權委托，后面的過戶祝某某就不需要去了，祝某某委托葛某某出售系爭房屋，葛某某會支付祝某某首付款，委托當天支付祝某某首付款，兩個月內(nèi)將剩余尾款給祝某某。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847號】《協(xié)議》系雙方買賣房屋的真實意思表示，且不違反國家強制性法律規(guī)定，依法有效，當事人應嚴格按約履行各自的權利義務。葛某某按約向祝某某、丁某某支付了購房定金，但祝某某、丁某某拒絕按約辦理將出售系爭房屋權利公證委托給葛某某的手續(xù)，祝某某、丁某某的行為已經(jīng)構成違約，應承擔相應的違約責任。現(xiàn)葛某某要求祝某某、丁某某返還定金50，000元并承擔違約金50，000元的本訴訴請，符合法律規(guī)定，予以支持。祝某某、丁某某要求葛某某支付違約金、賠償款及要求葛某某配合其簽訂《合同》的反訴訴請，不符合法律規(guī)定，不予支持。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第199號】本院認為，本案的爭議焦點為雙方未能按期簽訂《合同》究竟是何方原因所致？對此，祝某某、丁某某表示系由于葛某某拒絕按期與其簽訂《合同》，對此葛某某應按定金罰則承擔違約責任并賠償其相應損失。葛某某則認為，系由于祝某某、丁某某拒絕按照《協(xié)議》約定辦理祝某某、丁某某委托葛某某辦理系爭房屋過戶事宜的公證手續(xù)導致雙方未能簽訂《合同》，對此祝某某、丁某某應承擔違約責任。由此，祝某某、丁某某未辦理《協(xié)議》約定的“委托公證”能否成為葛某某拒絕簽訂《合同》的正當理由，則是本案處理的關鍵所在。本院認為，首先，就《協(xié)議》約定的“委托公證”的含義，祝某某、丁某某認為是祝某某委托丁某某全權辦理系爭房屋出售事宜的相關手續(xù)，葛某某則認為是祝某某、丁某某全權委托葛某某辦理系爭房屋產(chǎn)權過戶事宜的相關手續(xù)。對此，雖然《協(xié)議》對“委托公證”的含義未作出明確約定，但根據(jù)原審時祝某某、丁某某提供的與xx事務所工作人員xx的通話錄音記錄以及xx事務所經(jīng)辦人xxx的證詞，可以證實當初雙方簽訂《協(xié)議》時所約定的“委托公證”的本意確系祝某某、丁某某委托葛某某辦理系爭房屋產(chǎn)權過戶事宜的相關手續(xù)。祝某某、丁某某對“委托公證”的解釋一方面缺乏相應依據(jù)證實，另一方面其僅以xx事務所工作人員與本案存在利害關系而否定證人證言的效力依據(jù)亦不充分，且若依祝某某、丁某某的解釋，按常理雙方根本無需對此事項作出特別約定，故本院對此不予采納。其次，雖然雙方在《協(xié)議》中確實約定祝某某、丁某某應辦理將出售系爭房屋相關權利委托給葛某某的公證手續(xù)，但本院同時也注意到葛某某又是系爭房屋的買受方，葛某某作為系爭房屋的買受方同時又接受出售方出售房屋的委托授權，此顯然不符合邏輯且亦有違反法律規(guī)定之嫌。對此，原審時證人xxx也陳述就該種約定形式祝某某、丁某某事后表示擔心其表示理解，此亦能印證該約定確實存在有違常理之處。第三，撇開上述約定的不合理之處，本院也注意到《協(xié)議》中對“辦理委托公證”的時間節(jié)點，即應在簽訂《合同》之前還是之后也并未作出明確約定。綜合以上幾點，本院認為，雖然雙方確實在《協(xié)議》中約定了祝某某、丁某某應辦理委托葛某某出售系爭房屋的相關授權公證手續(xù)，但由于該約定存在有違常理之處，且雙方對辦理該手續(xù)的時間也未作出明確約定，故現(xiàn)雙方因此發(fā)生爭議導致未能按期簽訂《合同》，不能歸責于雙方，雙方對此均不承擔違約責任。原審法院未予綜合考慮本案案情，認定祝某某、丁某某未予辦理相關委托公證手續(xù)構成違約，有失偏頗，本院對此予以糾正?，F(xiàn)雙方均不再要求繼續(xù)履行《協(xié)議》，故祝某某、丁某某應向葛某某返還已經(jīng)收取的定金50，000元，對祝某某、丁某某要求沒收葛某某支付的定金及賠償損失的相關訴請，葛某某要求祝某某、丁某某承擔違約責任的訴請，本院均不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、維持上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847號民事判決主文第二項；二、撤銷上海市浦東新區(qū)人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847號民事判決主文第一項；三、祝某某、丁某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還葛某某定金人民幣50，000元；四、駁回葛某某原審其余本訴訴請。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審本訴案件受理費減半收取計人民幣1，150元，保全費人民幣5，000元，共計人民幣6，150元，由葛某某負擔3，075元，由祝某某、丁某某共同負擔3，075元；一審反訴案件受理費人民幣8，799元，由祝某某、丁某某共同負擔。二審案件受理費人民幣2，340元，由祝某某、丁某某負擔1，193元，由葛某某負擔1，147元。本判決為終審判決。

評析：二審的判決正確，說理也非常好。

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