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義馬市某社區(qū)管理處與張某房屋買賣合同糾紛一案

----收取預(yù)訂購房款而未交房構(gòu)成違約還是締約過失

案情

2007年義馬市某社區(qū)管理處為了解決社區(qū)居民新增住宅需求，決定以非盈利方式集資建房并予以公告。規(guī)定購房者每戶預(yù)交80%的房款，到分房的時候再把余款補齊。該小區(qū)居民張某遂按照每套房屋預(yù)付款53000元預(yù)購了兩套房屋。后來管理處發(fā)現(xiàn)預(yù)購房屋超出了建房數(shù)量，經(jīng)居委會研究決定，每戶限購一套房屋，對多購房者預(yù)交款予以退還，并按照同期銀行貸款利息給予補償。2009年8月，管理處通知包括張某領(lǐng)取相應(yīng)款額。經(jīng)計算，扣除一套房屋未付款余額13000元，管理應(yīng)退還張某另外一套預(yù)交購房款余額40000元，利息3240元。因協(xié)商未果，該款額原告張某至今未予領(lǐng)取，并于2013年5月份將社區(qū)管理處訴至三門峽義馬市人民法院，要求請求法院依法判決被告退回原告購房款53000元，支付違約金50000元并承擔(dān)本案訴訟費用。

分歧

本案在審理過程中存在兩種意見。第一種意見認(rèn)為，雙方房屋買合同已經(jīng)成立，被告未交付房屋應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第二種意見認(rèn)為，因合同內(nèi)容不確定，雙方仍在締約磋商過程中，合同并未成立，被告應(yīng)擔(dān)締約過失責(zé)任。

說法

三門峽市義馬法院最終依第二種意見作出（2013）義民初字第311號民事判決，判令義馬市某社區(qū)管理處于返還張某預(yù)付款余額40000元，并以支付同期銀行利息的方式賠償張某相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

本案爭議的焦點在于原被告雙方購房合同是否成立或有效，和在此前提下所區(qū)分的違約責(zé)任和締約過失責(zé)任，以及原被告雙方的責(zé)任劃分問題。

長期以來，我國合同法理論一直未嚴(yán)格區(qū)分合同的成立與生效問題。從我國司法實踐來看，基本上也沒有嚴(yán)格區(qū)分合同成立與合同生效問題。然而二者區(qū)分意義顯著，其法律后果在于司法實踐中對合同不成立與合同無效之責(zé)任的分類與承擔(dān)有重大區(qū)別。

一般認(rèn)為，合同成立是合同訂立的結(jié)果，即雙方當(dāng)事人完成合意的客觀狀態(tài)。合同的生效是指合同成立后效力的發(fā)生。 合同成立始于承諾生效，它是當(dāng)事人對合同標(biāo)的、數(shù)量等內(nèi)容協(xié)商一致的結(jié)果。所以，合同成立必須有以下兩個要件：須有兩方以上訂立合同的當(dāng)事人；對合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成合意。當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。合同不具備成立的要件，即不成立。而合同無效是指合同成立后，因合同欠缺一定生效要件而致合同當(dāng)然不發(fā)生效力。

本案中，從原告提交證據(jù)之收據(jù)來看，其上載明收款“系付一層房款”，說明買賣標(biāo)的物——房屋的位置、戶型、面積等內(nèi)容并不明確，除了樓層確定之外。其余諸如購房條件、買賣雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等合同主要內(nèi)容均無明確約定。由此說明合同內(nèi)容不確定，雙方仍在締約磋商過程中。細(xì)分契約行為：被告張榜公示行為應(yīng)視為要約引誘，原告所交付房款系預(yù)付款，此行為屬于要約。故而本案合同狀態(tài)應(yīng)當(dāng)為未成立。

對購房合同不成立的責(zé)任定性問題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為締約過失責(zé)任。首先，締約過失責(zé)任制度旨在解決合同訂立階段，合同因當(dāng)事人一方的過失致不能成立或無效時，有過失的一方應(yīng)否就他方當(dāng)事人及因信賴合同成立而遭受的損失負(fù)賠償責(zé)任的問題。其次，依據(jù)我國《合同法》第42條關(guān)于締約過失責(zé)任的規(guī)定，認(rèn)定締約過失責(zé)任需要四個要件：1、締約人一方當(dāng)事人有違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為。2、該違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為給對方造成了信賴?yán)娴膿p失。3、違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)一方締約人在主觀上必須存在過錯。4、締約人一方當(dāng)事人違反法定附隨義務(wù)或先合同義務(wù)的行為與對方所受到的損失之間必須存在因果關(guān)系。最后，具體到本案中，原告基于對被告作出的集資建房行為，并預(yù)交了相應(yīng)購房款，其信賴?yán)胬響?yīng)受到保護(hù)。但因被告工作疏忽，所收款之預(yù)定的房屋數(shù)量遠(yuǎn)超出其所建筑的房屋數(shù)量，最終致使被告無法向原告交付爭議房屋。故三門峽市義馬人民法院綜合考慮房屋的福利性質(zhì)、原被告過錯和市場行情等因素，依法作出上述判決。