作者單位：常州市不動產(chǎn)登記交易中心

王某于2006年與某開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，購買住宅一套。合同上是王某的名字，王某妻子李某于2007年持王某的委托書以及相關(guān)辦證材料到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請不動產(chǎn)登記，將商品房登記于兩人名下，李某與王某按份共有房屋產(chǎn)權(quán)，李某占80%，王某占20%。2008年王某提起行政訴訟，稱在自己不知情的情況下，李某偷拿自己的私章，假冒自己的名義出具委托書，要求法院判決撤銷登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。

《民法通則》規(guī)定，公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。委托代理是指代理人根據(jù)被代理人的委托授權(quán)而進(jìn)行的代理。委托是委托人與受托人之間為處理受托事務(wù)而設(shè)立的合同關(guān)系，委托合同確定了委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)。委托合同是委托代理行為的基礎(chǔ)。代理是一種獨(dú)立的民事法律制度，委托是一種具體的合同關(guān)系。委托代理是指代理人根據(jù)被代理人的委托，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，民事法律行為的后果由被代理人承擔(dān)。

《民法通則》規(guī)定，民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式?！斗课莸怯涋k法》和《土地登記辦法》規(guī)定，委托代理人申請登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》4.2.5規(guī)定，申請人委托他人代為申請登記時，應(yīng)采取書面委托方式。因此，申請人委托他人代為辦理不動產(chǎn)登記的，應(yīng)提供書面形式的委托書。

《民法通則》規(guī)定，書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。此項(xiàng)規(guī)定對委托書的內(nèi)容予以明確。1.委托書上代理人的姓名或者名稱應(yīng)當(dāng)與代理人提交給登記機(jī)構(gòu)的身份證明所記載的姓名或者名稱一致。2.委托書上的代理事項(xiàng)應(yīng)列明代理行為的內(nèi)容，如辦理商品房登記、辦理不動產(chǎn)抵押登記、辦理不動產(chǎn)變更登記等，寫明代理事項(xiàng)為其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)。3.代理權(quán)限是指委托授權(quán)的范圍。以代理權(quán)限范圍為標(biāo)準(zhǔn)，代理可分為一般代理和特別代理。特別代理是指代理權(quán)限被限定在一定范圍或一定事項(xiàng)的某些方面的代理，又稱部分代理或限定代理。一般代理是特別代理的對稱，是指代理權(quán)范圍及代理事項(xiàng)的全部，又稱概括代理或全權(quán)代理。在實(shí)踐中，如未指明為特別代理，則為一般代理。4.代理期間是指被代理人設(shè)定的代理行為的有效期，按照《民法通則》的規(guī)定，代理期間屆滿，委托代理終止。5.委托人簽名是指委托人是自然人的，親自書寫自己的名字，委托人蓋章是指委托人是法人的，蓋法人的單位公章，委托人是自然人的，蓋自己的私章。此外，還有一種較為特殊的情況，有一小部分人因文化水平低下，不會寫字，或因年齡、疾病等原因不能寫字，且沒有私章，他們只能以摁留指紋的方式完成“簽名”。這種方式也是可以采用的。按照《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，“摁留指紋宜摁留其右手拇指指紋或食指指紋”。 

按照《民法通則》的規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。按照法律的規(guī)定，代理行為的法律后果由被代理人承擔(dān)，如果代理人屬于無權(quán)代理，相應(yīng)的民事行為法律效力是未定的，取決于被代理人是否追認(rèn)。但是不動產(chǎn)登記中的委托代理，代理人實(shí)施代理行為的對象是行政主體，不是民事主體。基于不動產(chǎn)登記的公信力，登記機(jī)構(gòu)一旦完成不動產(chǎn)登記，將登記事項(xiàng)記載于登記簿，相應(yīng)的物權(quán)就已設(shè)立，非經(jīng)法定程序，不得撤銷。在本案中，雖然委托人王某否認(rèn)了委托書的真實(shí)性，但登記機(jī)構(gòu)無權(quán)直接根據(jù)其要求撤銷登記。按照“法無授權(quán)不可為”的行政法原則，登記機(jī)構(gòu)不可以自行撤銷之前已經(jīng)設(shè)立的登記，這也是為了保護(hù)不動產(chǎn)登記的公示公信力。那么，王某如何獲得權(quán)利救濟(jì)呢？如果李某肯配合，按照《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，李某和王某可以一起申請更正登記。如果李某不配合，王某可以訴諸法院，如果法院支持王某的訴訟請求，王某可以憑法院生效法律文書要求登記機(jī)構(gòu)撤銷登記，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)規(guī)定撤銷原登記。

1.委托書要不要經(jīng)過公證

委托書公證能有效保證委托行為的真實(shí)性與合法性，避免法律糾紛，保障不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利?！斗课莸怯涋k法》《土地登記辦法》和《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》都規(guī)定，境外申請人委托代理人申請登記的，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)依法辦理公證或者認(rèn)證。地方性規(guī)定中普遍規(guī)定涉及房屋處分權(quán)的境內(nèi)委托書應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公證，比如委托他人出讓房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。其他情形出具的委托書，一般沒有強(qiáng)制公證的要求。

實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商在代辦產(chǎn)權(quán)登記時，不對委托合同進(jìn)行公證，個別代辦的工作人員責(zé)任心不足，在委托書上偽造當(dāng)事人的簽名，導(dǎo)致登記錯誤，后被法院判決撤銷登記行為，最終造成多方面的損失。委托書公證，成本較高，委托書不公證，造假成本太低，如何解決這一矛盾，值得我們思考。

2.如何認(rèn)定私章的法律效力

私章是個人印章的簡稱，是個人身份的象征。私章的法律效力從目前的法律規(guī)定來看，應(yīng)當(dāng)是等同于簽名的。按照傳統(tǒng)習(xí)慣，私章一般是由本人或本人委托他人雕刻，在表示對某文件或某書面材料的認(rèn)可，或表示對書法、繪畫等藝術(shù)作品享有著作權(quán)的，加蓋自己的印章以確認(rèn)。實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，私章的真?zhèn)芜€是很難判斷的。個人簽名的真?zhèn)慰梢酝ㄟ^筆跡鑒定的方式判斷，私章因?yàn)楹芏嗟胤娇梢钥?，很多人可以刻，在?dāng)事人不知情的情況下，盜用當(dāng)事人私章蓋章的情況也會有，一旦因私章真?zhèn)伟l(fā)生爭議，很難判斷是否為當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。

3.委托人可能已經(jīng)死亡，委托書是否有效

登記工作中，有時遇到這樣的情況，代理人拿了份委托人幾年前出具的委托書申請登記，而委托人年事已高。如果辦理登記時，委托人已經(jīng)死亡，委托書是否還有法律效力，能否據(jù)此進(jìn)行不動產(chǎn)登記呢？按照《民法通則》的規(guī)定，代理人死亡或喪失民事行為能力，作為委托人或者代理人的法人終止，委托代理終止。如果委托人死亡，委托代理是否終止？按照《合同法》的規(guī)定，因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務(wù)之前，受托人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理委托事務(wù)。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規(guī)定，被代理人死亡后有下列情況之一的，委托代理人實(shí)施的代理行為有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的繼承人均予承認(rèn)的；（3）被代理人與代理人約定到代理事項(xiàng)完成時代理權(quán)終止的；（4）在被代理人死亡前已經(jīng)進(jìn)行、而在被代理人死亡后為了被代理人的繼承人的利益繼續(xù)完成的。按照這些規(guī)定，委托人死亡，委托代理不一定終止。按照相關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡到合理審慎的審核職責(zé)，登記機(jī)構(gòu)工作人員在詢問過程中應(yīng)增加相應(yīng)的詢問內(nèi)容，避免登記錯誤。

4.委托人與代理人之間如果是夫妻、父母子女的關(guān)系，可否不出具委托書

很多共同購買住房的購房者之間是夫妻關(guān)系或父母子女關(guān)系。民事法律規(guī)范中多有父母子女關(guān)系及婚姻關(guān)系的規(guī)定。在辦理不動產(chǎn)登記時，很多辦事群眾及登記機(jī)構(gòu)工作人員提出，共有權(quán)利人之間是夫妻或父母子女關(guān)系的，如果被代理人的房產(chǎn)份額大于或等于代理人，能否不提供書面委托書？這種意見的初衷是為了方便當(dāng)事人辦理登記，提高辦證效率。但這種做法的弊端也是顯而易見的，一旦夫妻之間、父母子女之間出現(xiàn)矛盾，未到場的一方不認(rèn)可登記結(jié)果，接下來登記機(jī)構(gòu)必然面臨較大的法律風(fēng)險。因?qū)徍瞬粐?yán)格，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必然要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，造成登記賠償。所以，即使委托代理中的被代理人與代理人之間是夫妻或父母子女這樣特別親密的關(guān)系，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記仍應(yīng)提交委托書，委托書內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)符合登記要求。

5.當(dāng)事人出具委托書的情形下，能否由代理人設(shè)定共有份額

房屋產(chǎn)權(quán)如果存在兩個以上權(quán)利人，就可能發(fā)生權(quán)利人共有房屋產(chǎn)權(quán)的情況。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，權(quán)利人可以將共有產(chǎn)權(quán)約定為共同共有，也可以約定為按份共有。如果申請人提供了關(guān)于產(chǎn)權(quán)共有的書面約定，或是委托書已寫明共有方式及共有份額，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以直接依據(jù)委托書內(nèi)容進(jìn)行登記。如果申請人沒有提供共有情況的書面約定，且委托書也未予以明確，登記機(jī)構(gòu)能否讓代理人自行設(shè)定共有情況呢？按照《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》4.2.3的規(guī)定，對共有的房地產(chǎn)，應(yīng)由共有人共同申請登記。對按份共有的房地產(chǎn)，申請人還應(yīng)提交各自房地產(chǎn)份額的約定書。可見，共有人按份共有房地產(chǎn)權(quán)利的，無論是否委托，都應(yīng)當(dāng)提交書面的約定，該約定應(yīng)由所有的共有人共同設(shè)定。如果委托書內(nèi)容對共有情況予以明確，也是可以的。雖然此規(guī)定未明確共同共有房地產(chǎn)，要提供書面約定，但筆者認(rèn)為從避免法律風(fēng)險的角度出發(fā)，當(dāng)事人委托代理不動產(chǎn)登記的，無論共同共有還是按份共有，都應(yīng)當(dāng)提交關(guān)于共有的書面約定，或是在委托書上明確記載共有情況。