文/葉檀

統(tǒng)計(jì)局今年上半年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出臺(tái)，很多人認(rèn)為拐點(diǎn)將至。其實(shí)還沒(méi)至，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然總體穩(wěn)定。

房地產(chǎn)投資額增速下降被認(rèn)為是房地產(chǎn)拐點(diǎn)到來(lái)的標(biāo)志，這是假象。

今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%），增速比1到5月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資31149億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資額還在增長(zhǎng)，只不過(guò)增長(zhǎng)得沒(méi)有那么快，投資額比7％的增速下降了400億元人民幣左右，在房地產(chǎn)領(lǐng)域里不算大數(shù)字，用不著大驚小怪。

投資額回落不會(huì)拖累房?jī)r(jià)，反而有正面影響。開(kāi)發(fā)少了，未來(lái)供應(yīng)少了，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)。這兩年大部分開(kāi)發(fā)商以消化庫(kù)存為主，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但房?jī)r(jià)并未因此回落。

以去年上半年為例：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29506億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.1個(gè)％。

這被視為相當(dāng)不利的數(shù)據(jù)，總開(kāi)發(fā)投資和住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速持續(xù)下滑，同比增幅創(chuàng)6年來(lái)新低。但這一數(shù)據(jù)沒(méi)有對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不利影響，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速上升。今年下半年同樣不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)失速下滑。

● ● ●

另一個(gè)不利的數(shù)據(jù)是，投資增速下滑、政策收緊，房屋銷(xiāo)售面積與房?jī)r(jià)增速均有所下行，但經(jīng)過(guò)這兩年的上升，基數(shù)已經(jīng)極高。

上半年商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)27.9%，增速比1到5月份回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)28.6%。商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)42.1%，增速回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)44.4%。

這樣的數(shù)據(jù)還不滿(mǎn)足嗎？房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了28％左右，多高的增速，房?jī)r(jià)在往上竄，雖然同比增速回落，但同比增長(zhǎng)依然在40％以上，目前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅處在歷史高點(diǎn)附近，熱線(xiàn)的一二線(xiàn)城市每次土地拍賣(mài)動(dòng)輒地王，已經(jīng)延伸到了周邊地區(qū)的副中心。從同比增速來(lái)看，進(jìn)一步上升并接近歷史高點(diǎn)，目前稍有下行不過(guò)是在高燒狀態(tài)中竭力保持一點(diǎn)冷靜。還想增長(zhǎng)50％以上？那是人心不足蛇吞象。

另兩個(gè)因素同樣有利于保持房地產(chǎn)穩(wěn)定。

去庫(kù)存進(jìn)入深水區(qū)，庫(kù)存情況總體有所緩解。6月末，商品房待售面積71416萬(wàn)平方米，比5月末減少753萬(wàn)平方米，連續(xù)4個(gè)月減少。

另?yè)?jù)央行的數(shù)據(jù)，資金在進(jìn)入房地產(chǎn)。6月末廣義貨幣（M2）余額149.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣（M1）余額44.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個(gè)和20.3個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣（M0）余額6.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%。上半年凈回籠現(xiàn)金398億元。

從去年10月開(kāi)始，M2和M1剪刀差不斷擴(kuò)大。M1上升主要是企業(yè)活期存款大量增加，主要有三個(gè)原因：一是定期和活期存款息差收窄；二是不少企業(yè)“持幣待投資”，反映了企業(yè)投資收益低，投資意愿下降；第三是房地產(chǎn)銷(xiāo)售活躍，使得大量居民存款和按揭貸款轉(zhuǎn)換為房企的活期存款。一句話(huà)，央行數(shù)據(jù)顯示，大家賣(mài)股買(mǎi)房，既然干什么都不賺錢(qián)，不如炒房。

● ● ●

要強(qiáng)調(diào)的是，雖然房地產(chǎn)總體穩(wěn)定，不同的城市有天壤之別。易居研究院統(tǒng)計(jì)的35城庫(kù)存數(shù)據(jù)中，截至5月，有12個(gè)城市的庫(kù)存量較年初出現(xiàn)上漲，主要分布在西部和中部，包括二線(xiàn)省會(huì)城市太原、西寧、濟(jì)南、貴陽(yáng)等。而房?jī)r(jià)大幅上漲的城市，南京、合肥、蘇州商品住宅僅能夠維持2~4個(gè)月的銷(xiāo)售；廈門(mén)庫(kù)存量可維持7個(gè)月。冰火兩重天，反應(yīng)了投資者對(duì)未來(lái)不同城市群的發(fā)展判斷。

在看最新的租金情況，從全國(guó)省會(huì)住宅租金排行榜看，14個(gè)城市上升，排名首位的北京上升13.57％，上海9.87％，而貴陽(yáng)下跌了8.28％，呼和浩特下降了7.25％，冷熱完成不同，同樣說(shuō)明了不同城市分化之嚴(yán)重。

這么說(shuō)吧，你在西部小城市買(mǎi)個(gè)房說(shuō)不定這兩年還在下跌，在蘇州熱門(mén)地區(qū)買(mǎi)個(gè)房一年可能獲利50％以上，你如果在偏遠(yuǎn)的沒(méi)有拆遷希望的村里造三幢豪宅，除了笑傲鄰居外，不可能有任何投資收益。