抵押物（房產）盡職調查流程及審核要點 （未起訴類）

——不良資產行業(yè)干貨之十七

在常規(guī)的不良資產交易中，投資者須對抵押關系的法律效力以及抵押物的權利登記信息、現(xiàn)實狀況、法律瑕疵、客觀瑕疵、處置成本、處置障礙及實物價值進行詳細盡調，以此為基礎確定抵押物的估值參數(shù)?？梢哉f，投資者（對抵押物）盡調功力的深淺，既左右其對資產包的報價，也影響其今后處置抵押物的策略（處分或抵債），很大程度上直接決定其投資成敗。

本文以投資者的視角，遵循最嚴謹、最審慎的原則詳細列舉了對尚未起訴類債權中抵押物（房產）的相關盡調步驟及核查要點，相信對從事本行業(yè)的同仁具有較高的參考價值或啟示。

下述核查要點，在實踐中即使盡調人員使盡渾身解數(shù)恐怕也難以一一落實，有些要點其實也可省略不核查，請投資者根據抵押物狀況、業(yè)務需求或現(xiàn)場情況選擇性適用。至于各個審核要點的源由及必要性，只能依賴盡調人員的自身業(yè)務水平一一領悟，在此不述。

審閱抵押合同：（1）合同是否完備，有否原件；（2）合同的份數(shù)，對應借款合同的編號、筆數(shù)、本金、期限是否相一致；（3）抵押房產名稱、種類、位置、面積、數(shù)量、證照號碼、抵押值、抵押范圍等明細信息；（4）簽訂日期是否與借款合同相印證（不能早于，但最高額擔保除外；過分遲于也要注意）；（5）借款合同標注其他用途、但實屬“借新還舊”的貸款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押擔保的范圍；（7）屬最高額擔保的借款期間是否在擔保期間以及擔保額度之內；（8）合同的生效要素（如簽名、蓋章）是否正確、齊全；（9）屬法人擔保的須有自然人作為法定代表人或授權代表簽名（不能蓋私章）；（10）合同附件有否抵押房產的權屬憑證，憑證的權屬人及登記內容與抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房產屬共有的，全體共有人是否均在合同中簽章確認；（12）合同有否約定適用《民事訴訟法》中實現(xiàn)擔保物權的特別程序；（13）合同有否辦理具強制執(zhí)行效力公證手續(xù)；（14）是否存在多個抵押人，每個抵押人對應擔保的借款情況及擔保內容；（15）有無違反《合同法》第52條導致合同無效。

審閱抵押登記憑證：（1）有否辦理抵押登記（他項權證）及登記部門；（2）抵押登記的內容（如抵押人名稱、登記日期、抵押房產證照號碼、面積、名稱及位置，擔保的債權范圍等）能否與借款合同、抵押合同的相關內容相印證。

核查抵押人主體資格：（1）抵押人是借款人還是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意擔保的《股東會決議》以及其內容是否與借款合同、抵押合同相印證；（3）如抵押人是企業(yè)分支機構或其他組織的，有否有權部門出具的授權書；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否屬于《擔保法》規(guī)定的適格主體；（6）如抵押物為共有，有否共有人的身份信息。

核查抵押房產：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房產是整體物業(yè)的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物業(yè)的抵押情況；（3）抵押房產的房、地是同時抵押還是分別抵押；（4）抵押房產是否屬于預購商品房抵押權預告登記；（5）抵押房產是否在建工程；（6）抵押房產有否公益性或行政性或其他專屬的用途。

再核查：（1）借款人曾償還過款項的，對應抵押人的責任減免情況；（2）有否其他順位的抵押登記，本案抵押是否第一順位，否則要查看順位在前的抵押權大致情況；（3）有否抵押房產的調查報告、評估報告，預估抵押房產目前的價值是否明顯大于該筆對應的債權；（4）抵押房產是否存在優(yōu)先受償?shù)膫鶛啵ㄈ绻こ炭?、出讓金、閑置費、稅費等）；（5）有否抵押人出具的抵押房產（在抵押時的）狀態(tài)說明（如自用、租賃、空置等）或收益說明；（6）抵押房產的目前狀態(tài)（自有、借用、占用、租賃、閑置、損毀）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押無效的主張或訴訟（仲裁）；（8）有否第三人提出對抵押房產享有所有權、租賃權或其他權益的請求或訴訟（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否對抵押房產設置了處置障礙；（10）抵押房產有否涉及各類糾紛；（11）有否涉及抵押房產的相關材料或信息，例如會被征收拆遷、可（已）獲政府批準能夠升級改造、有否第三人對抵押房產表達購買意愿等資料。

（一）核查產權情況

對有《房地產權證》的房產，可到房產所在地的房管部門，同時提供權屬人名稱+地址或權屬證號（或登記字號）等要素，查詢該房產的權屬登記、抵押、查封等情況，查證該房產的產權是否清晰。對只有抵押權預告登記的房產，可到當?shù)胤抗懿块T申請信息公開或登錄其官網輸入相關信息查詢。

如果查詢人有特殊辦法，甚至可以查閱到該房產的全部檔案（更為穩(wěn)妥）。如果投資者（或相熟之人）正好有另案以抵押人為被執(zhí)行人的，可以委派律師利用另案手續(xù)（或向法院申請調查令）查詢該房產的檔案。

查詢后可獲得該房產以下全部或部分信息：（1）權屬信息，包括：房產登記號，地址，地號，圖號，權屬人，共有人，建筑面積，共用地面積，建基面積，圖則（四至），使用性質，權證號碼，權屬來源（自建、購買、分割、承繼），所在土地使用權的證號，結構層數(shù)，樓層分布及功能，使用期限，已轉讓、已分割單元，欠費類型，限制轉移，歷史遺留問題，所在土地使用權是否已辦妥有償使用手續(xù)，行政處罰，購入價格等信息；（2）抵押（他項權）信息，包括：房產位置，抵押權人，抵押權利部位，權利面積，權利價值，登記時間，債權數(shù)額，他項證號等；（3）查封、解封及協(xié)助執(zhí)行信息，包括：查封類型，查封時效，查封機關，查封案號，查封標的明細，協(xié)助執(zhí)行的內容等。

（二）核查查封情況

如果抵押房產被法院另案查封、未處置，應到相關法院核查：（1）抵押房產（如出租）的租金是否已被法院凍結或截留；（2）首封案件的債權人、案由、該債權人與抵押人的關系、查封法院、所處階段（立案、審理、執(zhí)行）、債權金額、查封期限、處置進度（長期不處置、中止執(zhí)行、評估、拍賣、變賣、已處置待收價款、三拍一賣后仍不能處置）；（3）本案債權人有否對首封法院拖延處置提出異議；（4）本案屬最高額抵押的，貸款是否在查封后才發(fā)放；（5）其他輪候查封的大致情況。

（三）到相關政府部門查詢有用信息

有人脈的，可分別到建設、規(guī)劃、測繪等單位，通過閱檔、查冊、申請信息公開、電話咨詢等手段，進一步調查該房產的相關信息。

（一）查看位置

通過百度地圖、騰訊街景地圖等查看該房產的位置、衛(wèi)星圖及街景圖。如位置不明確，可嘗試通過四至圖作為參照物查找。

（二）找到現(xiàn)場

核查：（1）能否找到標的物，是否滅失；（2）標的物的地理位置是否良好，周邊道路交通路網狀況是否良好。

（三）查看現(xiàn)狀

核查：（1）（若是在建工程）工程進度；（2）結構類型、樓層構成、占地面積、新舊程度、內部裝修、設備安裝情況；（3）當前用途；（4）對比產權證判斷是否存在加建、擴建、改建、違建、添附情況；（5）是否閑置、爛尾（含所在樓盤爛尾）；（6）是否需要加固補強；（7）有否被部分拆除、損毀；（8）是否具備獨立使用功能；（9）抵押房產范圍內是否有其他權屬不明的建筑物、構建物；（10）物業(yè)管理情況（注：尤其是商業(yè)物業(yè)，需詢問收費標準）。

（四）查看使用情況（重點）

核查該房產由何人使用或控制。

如果該房產非抵押人使用，需查明：（1）是否屬于借用、占用、租賃還是閑置；（2）如屬借用應了解使用人與抵押人的關系；（3）如屬占用應了解使用人的背景、與抵押人的關系及占用的原因（是否惡意）；（4）如屬租賃，應取得租賃協(xié)議或了解租賃情況，并且了解租賃是在查封、抵押之前還是之后發(fā)生；（5）如使用人聲稱該房產屬其所有，或聲稱已購買或已抵債，尤其應注意，必須取得相關證據或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊單位使用。

（五）查看相鄰情況

核查：（1）會否被其他地塊或房產限制或阻礙通行、通風、采光、排污、排水等，從而影響其使用及價值；（2）周邊地塊的開發(fā)利用情況（是否屬于商住區(qū)、工業(yè)區(qū)、未開發(fā)區(qū)等）,商業(yè)氛圍情況；（3）周邊是否有污染源；（4）有否配套的物業(yè)，如配電房、宿舍等；（5）抵押房產是整體物業(yè)還是物業(yè)的一部分（例如酒店的某層），該物業(yè)是否屬核心部位或主體部分；（6）所在區(qū)域是否還有牽連物業(yè)（需整體才能處置，或整體處置才有價值，例如配套停車場等）。

（六）查看改造限制

核查：（1）預估改造的可能性及難度；（2）判斷改造會否受相鄰業(yè)戶、規(guī)劃、城管、水源區(qū)、風景區(qū)、防洪、消防、特種行業(yè)、機場管制、港口碼頭建設、高壓線限高、地質條件、軍事禁區(qū)、水電供應、道路交通、文物保護等限制；（3）有否釘子戶。

（七）現(xiàn)場收集信息

投資者應在查看現(xiàn)場的同時，向相關人員訪談并收集涉及該房產的相關信息：（1）向保安、門衛(wèi)收集；（2）向相鄰業(yè)戶收集；（3）向承租方收集；（4）向房產中介了解；（5）向當?shù)卣鞴懿块T（如公安、環(huán)保、出租屋管理、外來人口、稅務、街道辦、居委會、村委會等）收集；（6）收集有否第三方已對該房產設置了處置障礙，或有購買意向，或有施工合同糾紛或爛尾原因等信息。

比對上述調查結果，動用人脈、關系網，或利用數(shù)據庫，或借用互聯(lián)網搜索引擎，或登錄政府網站及收費網站，繼續(xù)選擇性地綜合核查以下內容：

（一）權屬狀況

1、權屬滅失（注：最大陷阱）

核查：（1）是否存在已轉讓、已抵債、已分割、已房改但未辦理過戶手續(xù)的情況；（2）有否已被征收、拆遷、置換但原權屬證書未注銷的情況；（3）會否因主管部門失職，一物多證，本證的實物其實不存在；（4）實物是否已被拆除、損毀。

2、權屬瑕疵

核查：（1）是否未付清受讓價款而與原權屬人有爭議；（2）是否已接管或控制房產；（3）是否存在抵押人以房產作價入股或作為出資條件、合作條件的情形；（4）是否因未付清價款而由轉讓方約定保留所有權或保留行使解除買賣合同的權利；（5）如屬抵押人受讓或抵債所得，是否已履行了受讓合同或抵債協(xié)議/裁定約定的義務；（6）是否與所在地塊的權屬人不一致；（7）房產所在地塊是否屬劃撥用地。

3、權屬人情況

核查：抵押人是否項目公司，而該公司的主要財產是否只有該房產。

（二）糾紛情況

1、權利糾紛

核查：（1）是否存在產權、相鄰權、合同義務、共有、合作開發(fā)、轉讓、租賃、價款、侵權、共益、一物多賣、實物分割、企業(yè)改制等糾紛；（2）是否涉及與原土地權屬人（歷史）糾紛、原轉讓人糾紛、小業(yè)主糾紛。

2、其他糾紛

核查：（1）是否屬拆遷房、廉租安置房、置換房；（2）是否涉及小業(yè)主問題或職工安置問題；（3）是否涉及與強勢部門/人士（如軍隊、地方政府、黑惡勢力）有利益沖突；（4）如屬預購房產且未交收實物，開發(fā)商是否配合移交房產及配合辦理權證；（5）有否被第三人在抵押房產上加建、擴建建筑物，或添附構建物，或裝修從而產生（或隱藏）糾紛。

（三）規(guī)劃建設情況

1、規(guī)劃情況

核查：（1）有否違反規(guī)劃報建條件，或違反建筑物的規(guī)劃用途；（2）所在區(qū)域的總體控規(guī)；（3）有否政府主管部門出具的如《會議紀要》、《批示》、《函》等限制或支持該房產的改造和建設的文件，如同意三舊改造等。

2、報建情況

核查：（1）消防驗收手續(xù)；（2）房產權屬人與地塊權屬人是否一致。

3、征收拆遷可能

核查：（1）是否會被征收（含政府借用）、拆遷；（2）預計征收、拆遷的時間；（3）征收、拆遷的原因；（4）征收方式，有否補償及補償標準、補償款發(fā)放時間，補償款是否已被其他法院截留；（5）抵押人對征收拆遷的態(tài)度。

（四）目前使用狀況

1、如有租賃

核查：（1）出租方是否為抵押人，如否，則查究具體原因；（2）是否存在虛假租賃嫌疑；（3）租賃的期間、租金標準和用途；（4）租賃關系能否對抗抵押或查封（從出租時點、實物接收時點等綜合研判），是否需另案訴訟才能處理；（5）租賃有否備案；（6）承租人的大致背景，與抵押人/權屬人之間的關聯(lián)性質；（7）租金一直由何人收??；（8）租金有否被法院凍結扣劃；（9）有否能夠證明租賃關系存在的其他情況（如繳費憑證等）；（10）承租人是否有購買租賃物業(yè)的意愿。

2、如果現(xiàn)狀為閑置，或爛尾（含所在樓盤爛尾）

核查：（1）閑置、爛尾的原因（政府行為、規(guī)劃調整、地質條件、文物保護、安全隱患、安全事故、司法不公、權屬糾紛、租賃糾紛、被惡意占用、涉及維穩(wěn)、企業(yè)資金不足、企業(yè)股東不和、配套設施不足、案外人干涉或設置障礙、小業(yè)主糾紛等）；（2）閑置、爛尾的時間；（3）是否受到處罰（例如責令整改）；（4）重新盤活的可能性，抵押人或政府會否在近期內確定處置方案；（5）房產所在地塊的余下使用權期限。

3、如果現(xiàn)狀為第三人使用

按照第三步驟“核查現(xiàn)場情況”第（四）款處理。

（五）欠債情況

核查：（1）是否存在優(yōu)先受償權（如工程款）；（2）所在地塊是否拖欠出讓金、市政配套費；（3）是否拖欠轉讓價款、物業(yè)管理費、水電費、供暖費、環(huán)保費等；（4）是否拖欠稅費或具地方特色的費用。

（六）過戶時的稅、費負擔

核查：（1）購入價格及投入成本（注：過戶征稅時有用）；（2）預估過戶時會產生的稅費種類（尤其是增值稅）及金額；（3）（如屬劃撥用地）預估地戶時需補繳的土地出讓金；（4）預估抵押人能否承擔稅費。

（七）市場價值

核查：（1）有否評估報告及評估方法是否妥當；（2）所在區(qū)域近期同類房產的市場價格，預扣稅費后，預計該房產的大致價值；（3）如果該房產正出租，可按其月租金×100倍快速預估其價值；（4）結合相鄰區(qū)域的物業(yè)情況，初步研判該房產是否有連片改造或改性、大幅升值的可能。

（八）處分障礙情況

1、部分或相鄰房產處分情況

核查：（1）相鄰或部分房產是否曾被法院或抵押人處分過；（2）判斷已處分過的房產會否嚴重制約抵押房產的使用及影響其價值；（3）部分處分物的購買人背景、購買動機。

2、過戶限制

核查：（1）當?shù)卣欠窬懿慌浜戏ㄔ禾幹茫唬?）所在區(qū)域是否有規(guī)劃調整，房產暫不辦理過戶手續(xù)；（3）是否屬國有或集體資產且過戶規(guī)定不明晰等；（4）是否有歷史遺留問題未解決故暫緩過戶；（5）是否屬于特種用途（如儲備糧倉庫）等；（6）房產所在地塊是否屬劃撥用地、集體建設用地而影響過戶；（7）是否屬抵押人唯一住房或依附若干戶口。

3、處分障礙

核查：（1）如已被另案查封，之前法院是否處分過該房產；（2）今后是否會面臨難以處置的情況（如政府行為、規(guī)劃調整、地質條件、文物保護、安全隱患、權屬糾紛、租賃糾紛、被惡意占用、涉及維穩(wěn)、配套設施不足、案外人干涉或設置障礙、首封人惡意查封、有特殊用途等）。

4、干系人的態(tài)度

核查：（1）法院（注：如已被另案查封）或政府部門對處置該房產的態(tài)度（消極還是緊迫）；（2）抵押人、權屬人、承租人、（商業(yè)）物業(yè)管理人或其他關聯(lián)人對處置該房產的態(tài)度（消極還是緊迫）；（3）已對該房產設置了處置障礙的第三人的態(tài)度；（4）該房產是否已有潛在買家。