聊聊不動產(chǎn)進(jìn)項稅分期抵扣的財稅政策

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）第一條第（四）項的規(guī)定，除融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目外，適用一般計稅方法的試點納稅人，在2016年5月1日以后取得（包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得）、在會計上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）下發(fā)后，國家稅務(wù)總局又發(fā)布了《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號，簡稱《分期抵扣暫行辦法》），明確了具體抵扣辦法，同時對不動產(chǎn)在建工程及分期抵扣范圍也進(jìn)行了明確，現(xiàn)將不動產(chǎn)進(jìn)項稅分期抵扣政策規(guī)定梳理如下：

一、分期抵扣范圍

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)均屬于不動產(chǎn)在建工程；納稅人在2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%時，其進(jìn)項稅額依照《分期抵扣暫行辦法》分2年從銷項稅額中抵扣。

二、分期抵扣依據(jù)

納稅人取得（包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得，下同）不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程可分期抵扣的進(jìn)項稅額，必須取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證，包括增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、完稅憑證、道路（含橋、閘）通行費發(fā)票等。

三、不得抵扣項目

1、納稅人取得專門用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費（包括交際應(yīng)酬消費）的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，即也不能分2年從銷項稅額中抵扣。

2、已抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專門用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：

不得抵扣的進(jìn)項稅額＝（已抵扣進(jìn)項稅額＋待抵扣進(jìn)項稅額）×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%

不得抵扣的進(jìn)項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項稅額從當(dāng)期的進(jìn)項稅額中轉(zhuǎn)出。

不得抵扣的進(jìn)項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中轉(zhuǎn)出，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項稅額與已抵扣進(jìn)項稅額的差額。

3、不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出，其待抵扣進(jìn)項稅額不得再抵扣。

四、抵扣辦法

（一）購入時確認(rèn)可分2年抵扣進(jìn)項稅的不動產(chǎn)

實行分2年從銷項稅額中抵扣的不動產(chǎn)進(jìn)項稅額，第一年應(yīng)抵扣的60%部分，于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；第二年應(yīng)抵扣的40%部分為待抵扣進(jìn)項稅額，在會計核算上先記入“應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額”科目，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目，從銷項稅額中抵扣。即：

在取得不動產(chǎn)時：

借：固定資產(chǎn)——XXX（不動產(chǎn)）

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

　　應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額（40%部分）

　　貸：銀行存款

在取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月將40%部分轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目時：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

　　貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進(jìn)項稅額

（二）不得抵扣進(jìn)項稅的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)為可抵扣進(jìn)項稅時的分期抵扣方法

    按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)（取得2016年5月1日后開具的合法有效增值稅扣稅憑證的），發(fā)生改變用途，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目時，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進(jìn)項稅額。

可抵扣進(jìn)項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈值率

對計算得出的可抵扣進(jìn)項稅額，第一年應(yīng)抵扣的60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，第二年應(yīng)抵扣的40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（三）已全額抵扣進(jìn)項稅額的購進(jìn)貨物和服務(wù)等用于不動產(chǎn)在建工程時的進(jìn)項稅抵扣方法

購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項稅額的貨物和服務(wù)等，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項稅額的60%部分不再轉(zhuǎn)出和調(diào)整，已抵扣進(jìn)項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項稅額中轉(zhuǎn)出，計入待抵扣進(jìn)項稅額，于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（四）出售不動產(chǎn)待抵扣稅金抵扣方法

納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許在銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。

（五）注銷稅務(wù)登記時待抵扣稅金抵扣方法

納稅人注銷稅務(wù)登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額可在注銷清算的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。