第一單元 與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種

六、涉及房地產(chǎn)的考點(diǎn)綜述

（一）房地產(chǎn)的銷(xiāo)售

1.出賣(mài)人應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個(gè)人應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。

2.買(mǎi)受人應(yīng)繳納契稅和印花稅。

3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的特殊規(guī)定

（1）土地增值稅：自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

（2）營(yíng)業(yè)稅：自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

（3）個(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

（4）印花稅：自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或者購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。（2013年教材未提及）

4.營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算

（1）新房

銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)而向不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）二手房

納稅人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

5.個(gè)人所得稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝（收入總額－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）×20%

（二）房地產(chǎn)的出租

1.出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、個(gè)人應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。

【解釋】由于房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2.承租人無(wú)需繳納契稅。

【解釋】土地、房屋權(quán)屬的出租，不屬于契稅的征稅范圍。

3.營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算

出租不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為租金收入全額，不得扣除任何費(fèi)用。

4.房產(chǎn)稅的計(jì)算（從租計(jì)征、按年度征收）

（1）房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝租金收入×12%

（2）對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

5.個(gè)人所得稅的計(jì)算（以“1個(gè)月”內(nèi)取得的收入為一次，按次征收）

（1）每次（月）收入不超過(guò)4000元的

應(yīng)納稅額＝[每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800元為限）－800元]×20%（或10%）

（2）每次（月）收入在4000元以上的

應(yīng)納稅額＝[每次（月）收入額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目－修繕費(fèi)用（800元為限）]×（1－20%）×20%（或10%）

【解釋1】準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目包括：出租房屋時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及房產(chǎn)稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)。

【解釋2】當(dāng)月的修繕費(fèi)用超過(guò)800元的，當(dāng)月最多扣除修繕費(fèi)用800元，其余部分在以后月份扣除。

【解釋3】個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民住房適用10%的個(gè)人所得稅稅率。

（三）房地產(chǎn)的贈(zèng)與

1.營(yíng)業(yè)稅

（1）單位

單位將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

（2）個(gè)人

一般情況下，個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。但是個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅（2013年教材未提及）：

（1）離婚財(cái)產(chǎn)分割；

（2）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（3）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；

（4）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

2.土地增值稅

不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括兩種情況：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”；

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)”。

3.契稅

通過(guò)贈(zèng)與方式承受土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

（四）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

1.營(yíng)業(yè)稅

以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

2.房產(chǎn)稅

（1）以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

（2）收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租，按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

3.土地增值稅

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，暫免征收土地增值稅。投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【解釋】凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

4.契稅

以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

（五）房地產(chǎn)的抵押

1.抵押期間

（1）土地增值稅

在抵押期間不征收土地增值稅。

（2）契稅

土地、房屋權(quán)屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

2.抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債

（1）土地增值稅

對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

（2）契稅

以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

（3）營(yíng)業(yè)稅

如果納稅人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

（六）房地產(chǎn)的繼承

1.土地增值稅

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2.契稅

土地、房屋權(quán)屬的法定繼承，不屬于契稅的征稅范圍。

（七）房地產(chǎn)的交換

1.契稅

交換房屋時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。

2.土地增值稅

房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)“個(gè)人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

【解釋】土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

（八）房地產(chǎn)的自用

1.營(yíng)業(yè)稅

納稅人自建自用房屋的行為不納稅。

2.房產(chǎn)稅

（1）單位：用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）個(gè)人

個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)（居民住房），免征房產(chǎn)稅。

【解釋1】對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

【解釋2】為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和房產(chǎn)投機(jī)行為，從2012年1月起，我國(guó)在上海、重慶兩地進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革。

3.土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

（九）其他規(guī)定

1.合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】單位將自建的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，其銷(xiāo)售行為按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行為完全不同，不屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。

4.房地產(chǎn)的重新評(píng)估

國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【例題1·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（ ）。

A.某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給其女兒

B.某市房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給他人

C.某市土地使用權(quán)人通過(guò)希望工程基金會(huì)將土地使用權(quán)贈(zèng)與某學(xué)校

D.某市土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)出租給某養(yǎng)老院

【答案】B

【解析】（1）選項(xiàng)A：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與“直系親屬”的，不征收土地增值稅；（2）選項(xiàng)C：土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體將土地使用權(quán)贈(zèng)與教育事業(yè)的行為，不征收土地增值稅；（3）選項(xiàng)D：房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅。

【例題2·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。

A.經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得的房地產(chǎn)

C.通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體贈(zèng)與社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的

【答案】D

【解析】以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均應(yīng)征收土地增值稅。

表6-2 土地增值稅的征稅范圍

第一單元 單元測(cè)驗(yàn)

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