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轉(zhuǎn)自：贏在二審

來源：易法通法律咨詢

借名買房，是指房屋的實(shí)際買房人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的一種現(xiàn)象。例如，近年來隨著大中城市人口膨脹，推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)水漲船高。政府機(jī)關(guān)為因應(yīng)房市過熱對經(jīng)濟(jì)的損害，制定了房屋限購政策，符合相關(guān)限購資質(zhì)的主體才具有購房資格。許多人通過“借名買房”的方式繞過政策規(guī)則，由他人對房屋予以代持。

但是，“借名買房”作為一種游走在法律規(guī)定邊緣的行為，不可避免地存在許多難以預(yù)料的法律風(fēng)險(xiǎn)。許多實(shí)際購房人都對此視而不見或者輕信避免，事實(shí)卻并非如此。

“借名買房”的性質(zhì)

借名購房，使得房產(chǎn)登記人并非實(shí)際的房屋所有權(quán)人。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預(yù)見的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。

當(dāng)事人基于對財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對于借名購房，實(shí)際買房人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實(shí)上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。被借名人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果向?qū)Ψ椒仙埔馊〉玫囊?，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無效。

因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)妫跃S持社會的穩(wěn)定。

實(shí)際購房人的風(fēng)險(xiǎn)

（1）錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)

如果借名購房后，被借名人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在，也為其自身帶來諸多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在，實(shí)際買房人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢房兩空，上述案例就是典型的代表。

（2）拿不到房的風(fēng)險(xiǎn)

如果所購房屋為保障性住房，實(shí)際買房人實(shí)際上并不符合購房條件，即使被借名人認(rèn)可借名購房事實(shí)，實(shí)際買房人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

（3）收不回房款的風(fēng)險(xiǎn)

如果被借名人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，實(shí)際買房人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實(shí)存在，也只能要求被借名人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（4）錢房兩失的風(fēng)險(xiǎn)

如果被借名人擅自在該房屋上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，實(shí)際買房人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要排除他項(xiàng)權(quán)利；更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，實(shí)際買房人的權(quán)利將受到重大影響。

名義購房人的風(fēng)險(xiǎn)

（1）失去購房資格的風(fēng)險(xiǎn)

如果購需要的是被借名人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后被借名人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。

（2）承擔(dān)銀行按揭還款的風(fēng)險(xiǎn)

如果實(shí)際買房人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在實(shí)際買房人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對被借名人的信用產(chǎn)生影響，甚至銀行會直接向被借名人要求還款。

（3）自身財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)

如實(shí)際購買人無力還款，房價(jià)降低，如果被借名人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會把該房產(chǎn)、被借名人的其他財(cái)產(chǎn)都列為被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，引發(fā)被借名人自身的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）親密關(guān)系破裂的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際買房人與被借名人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。導(dǎo)致實(shí)際買房人的法律風(fēng)險(xiǎn)增加。除了對當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的亦占相當(dāng)比例。