二手房交易中涉及到的稅費共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）

②契稅

③營業(yè)稅

④城市建設維護稅、教育費附加

⑤個人所得稅

⑥土地增值稅

稅費判斷三步走

第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房

第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過5年；

第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標。

北京市二手房交易各個稅種的詳解（可供其他地區(qū)參考）

印花稅

A、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅

B、征稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證

C、納稅人：買賣雙方

D、稅率：0.05%

E、征收范圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計算方式及案例

案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價為50萬元，高先生及李阿姨需要分別繳納印花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計10元；屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。

契稅

A、稅種解析：契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

B、征稅對象：發(fā)生使用權轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的房屋

C、納稅人：買方

D、稅率：3%

E、契稅優(yōu)惠政策

（1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價

格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；

（3）個人購買自用普通商品住房減半征收契稅；

（4）居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房

成交價的差額計征契稅；

（5）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅

（7）對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅 。

營業(yè)稅

1、稅種解析：營業(yè)稅是對有償提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)收入額征收的一種 稅。

2、征稅對象：提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額。

3、納稅人：賣方

4、稅率：5%

個人所得稅

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一

2、征稅對象：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

（1）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅

（2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金

土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征

（2）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿

5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計征

（3）對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅

（4）對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務機關核準，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免征土地增值稅

土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房

3、納稅人：

——買方（無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要 按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣方（所出售的房屋是當初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金）

4、征收辦法：成本價按1560×建筑面積×1%繳納；優(yōu)惠價或標準價按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩浚?/p>

綜合地價款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同

2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權證或完稅證明準）、并以市場價出售的經(jīng)濟適用房

交易稅費
正常過戶

交易手續(xù)費： 2.5元/平方米×建筑面積 ；

合同印花稅： 房屋成交總額×0.05%；

營 業(yè) 稅： 普通住宅5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% ；5年或5年以上：免征 ；

非普通住宅5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額×5.55% ；

個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%；非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤部分×20%；

土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征；

買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納） 房屋成交總額×0.3%；

契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

贈與過戶

1、費用：免征營業(yè)稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費40元/平米*產(chǎn)權證面積契稅的征收，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅，其他費用和正常過戶都一樣。

2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產(chǎn)權 證復印件一套 ⑵不需要經(jīng)過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

繼承過戶

1、繼承房產(chǎn)的費用有：⑴公證費40元/平米*產(chǎn)權證面積繼承公證費80元/單，放棄繼承公證80元/人。注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

2、所需材料：⑴公證處需要 原產(chǎn)權人的死亡證明、產(chǎn)權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。 注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

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