投資型光伏并網(wǎng)電站項目基本建設(shè)程序管理知識手冊①-前期篇一 . 基本建設(shè)程序基本建設(shè)程序，是指基本建設(shè)全過程中各階段及各項工作必須遵循的先后順序，這個次序是基本建設(shè)的客觀規(guī)律，自身內(nèi)在聯(lián)系特點，是我國國情，管理制度的反映。
建設(shè)準備階段：⑤辦理施工圖設(shè)計，⑥辦理用地、報建、招標 建設(shè)施工階段：⑦組織施工（含安全質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理） 竣工驗收階段：⑧驗收（含備案）；⑨資料歸檔；⑩產(chǎn)權(quán)登記 2.建設(shè)程序流程圖二．項目前期階段在建設(shè)前期階段，建設(shè)項目的行政管理的目的是項目決策，選址，計劃安排，審批初步設(shè)計，審批開工。建設(shè)前期階段的主管部門是當?shù)卣陌l(fā)改委。 1．項目預可研報告對項目地形及屋頂資源，周邊環(huán)境條件（交通，物資采購，市場的勞動力，道路，水電）、電網(wǎng)結(jié)構(gòu)及年結(jié)構(gòu)及年負荷量、消耗符合能力、接入系統(tǒng)的電壓等級、接入間隔核實、送出線路長度廊道的條件和當?shù)仉娋W(wǎng)公司的政策進行前期考察。 請具備電力設(shè)計資質(zhì)的單位根據(jù)項目所在地的情況進行概設(shè)計和計算主要輸出包括電站規(guī)?？偲矫娌贾迷O(shè)備選擇等方面的整體設(shè)計方案，有待進一步深化設(shè)計，是下一步項目建議書，取得路條、項目規(guī)劃選址等審批的主要依據(jù)。 預可研報告主要包括以下內(nèi)容 （1） 對光伏電站的投資收益的分析： 上網(wǎng)電價：上網(wǎng)電價直接決定光伏電站營業(yè)收入高低。目前國內(nèi)分布式光伏上網(wǎng)電價補貼標準為每度0.42元，集中式光伏電站分三類資源區(qū)，分別執(zhí)行每度0.9元，0.95元，1元的電價標準。 工程投資：電站維護成本很低，初始投資占總成本比例很高，目前工程投資基本上就是看項目規(guī)模大小。 日照時間：日照條件直接影響到發(fā)電量多少，從而決定收益大小 運行年限：工程項目的運營年限越長，整體投資收益越明顯，目前基本是按照25年工作年限來計算，衰減20%。 技術(shù)選擇：多晶硅，單晶硅，薄膜，固定，單軸，雙軸 政府政策：政府的稅收政策，土地政策，各地方的金融扶持，補貼政策至關(guān)重要。 送出條件：暢通的送出條件是確保發(fā)電量上網(wǎng)的必要條件。 （2） 光伏電站場址的選擇: 影響光伏并網(wǎng)電站場址的選擇要素 自然條件的選擇：太陽輻射量 全國日照條件分布圖。
地理位置:項目的具體地理位置，場地是否“三通一平”（通水，通電，通路，場地平整） 交通條件：是否適宜大型機械車輛通行 水源：是否有相應水源。 （3） 接入電網(wǎng)條件: 項目所在地的供電網(wǎng)絡和電能就地消納能力。與接入點的距離，輸電線路情況，接入點的出現(xiàn)間隔各級電壓合理輸送容量和送點距離 （4） 當?shù)仉娏Πl(fā)展規(guī)劃 （5） 環(huán)境影響： 有無遮光的障礙物包括高大建筑物或場址內(nèi)有較多樹木，凍土層厚度，最大風速，最大洪水位，有無鹽害，公害，自然災害，冬天積雪，結(jié)冰，雷擊等災害 （6） 土地性質(zhì)，狀況：必須是荒山，荒坡，屬于國未利用地，農(nóng)村或郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地，必須經(jīng)土地主管部門依法征用，轉(zhuǎn)為國有土地。 項目用地是否在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)項目用地范圍內(nèi)是否壓礦，壓文物。 項目地點地貌特征，地址情況。 （7） 當?shù)亟ú?，物流，人力成本等?項目地點基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 基礎(chǔ)建材價格（水泥，沙子，鋼材等），物流情況及價格，人力成本。 （8） 土地，稅收，金融支持政策：土地出讓價格，稅收優(yōu)惠政策，主要是企業(yè)所得稅。金融扶持政策，是否有貼息，低利率貸款政策或其他項目融資政策。 2．項目建議書“項目建議書“在整個基本建設(shè)程序中的意義：作為投資抉擇前，通過對擬建項目建設(shè)的必要性，條件可行性，利益的可能性的宏觀性初步分析和輪廓設(shè)想，向決策部門推薦一個具體項目， “項目建議書“經(jīng)批準后，即項目所在地發(fā)改委發(fā)給可開展項目前期工作的聯(lián)系函，亦就是所說的：”立了項“，但是項目建議書階段的”立項“，并不表明項目可以馬上建設(shè)，還需要開展詳細的可行性研究。 （1） 項目建議書主要內(nèi)容 根據(jù)國家計委《關(guān)于簡化基本建設(shè)項目審批手續(xù)的通知》，項目申請書應包括以下內(nèi)容 建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)， 產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想 資源情況，建設(shè)條件，協(xié)作關(guān)系 投資估算和資金籌措設(shè)想， 項目的進度安排 經(jīng)濟和社會效益，環(huán)境影響的評估 項目進度安排 節(jié)能減排的作用 （2） 項目建議書的編制單位，采取委托或招標的形式，應具備相應的設(shè)計資質(zhì)。（可行性研究報告，初步設(shè)計，施工圖設(shè)計相似） （3） 項目建議書審批程序： 建設(shè)單位提出申請 當?shù)匕l(fā)改委對申請進行產(chǎn)業(yè)政策和行政規(guī)定方面的審查，不符合者退回，符合者轉(zhuǎn)入技術(shù)性審查， 建設(shè)單位修改或補充有關(guān)資料后，當?shù)匕l(fā)改委正式受理，并按照投資限額和審批權(quán)限，該轉(zhuǎn)報上級政府審批的，轉(zhuǎn)報上級審批，該由自行審批的，下發(fā)審批批文。 3. 光伏發(fā)電項目申請報告為了規(guī)范光伏電站開發(fā)建設(shè)管理，促進光伏發(fā)電有序健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》，國家能源局制定《太陽能電站建設(shè)管理暫行辦法》，要求裝機容量大于5兆瓦且并網(wǎng)運行的光伏電站，委托具備甲級工程咨詢資格的設(shè)計咨詢單位編制項目申請報告。項目開發(fā)申請報告應包括以下幾個內(nèi)容： （1） 太陽能資源測量與評估成果、工程地址勘查成果及工程建設(shè)條件； （2） 項目建設(shè)的必要性，初步確定開發(fā)任務，工程規(guī)模，設(shè)計方案和電網(wǎng)接入條件。 （3） 初擬建設(shè)用地的類別，范圍，環(huán)境影響初步評價 （4） 初步的項目經(jīng)濟和社會效益分析。 根據(jù)《太陽能電站建設(shè)管理的暫行辦法》要求，光伏發(fā)電項目需要先審批項目申請報告，在進行項目核準立項。 4．建設(shè)項目選址意見書“選址”工作的具體組織、承擔者是建設(shè)單位（業(yè)戶單位），審批主管部門是規(guī)劃行政主管部門，國土、環(huán)保部門也要參與有關(guān)管理工作。 建設(shè)項目必須是“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的”，才辦理選址意見書，規(guī)劃區(qū)外的可對項目進行獨立選址或按當?shù)匾?guī)劃行政主管部門要求辦理。 （1） 建設(shè)項目選址的依據(jù)原則 批準的項目申請書 建設(shè)項目和城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào) 建設(shè)項目和城市交通，通訊，電力，市政，防災規(guī)劃的銜接的協(xié)調(diào) 建設(shè)項目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的協(xié)調(diào) 建設(shè)項目對于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市環(huán)境保護規(guī)劃和風景名勝、文物保護規(guī)劃的協(xié)調(diào) （2） 設(shè)項目選址的方法和步驟 ①. 利用項目申請表階段初步掌握的行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃、資源、建設(shè)布局等情況，根據(jù)擬建項目的特點和要求，通過系統(tǒng)、全面的比較分析，征求相關(guān)規(guī)劃、環(huán)保、土地部門、電力公司的意見后，確定項目地點，這一階段稱為“定點” ②. 在確定的地點范圍內(nèi)，依據(jù)選址選擇，不但滿足使用者合適，符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及土地主管部門初步審查，而且對現(xiàn)場要通過深入勘察及鉆探，確定比較理想的具體地址，供決策拍板，這一階段稱為“選址” ③. 在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過與相關(guān)管理部門、協(xié)作部門方面的交換意見，專家方面的評估，一般確定對一個地址進行詳細技術(shù)資料（含氣象、地形、地貌、地址水文、水源、交通運輸、通訊、生活條件、電力送出條件等）的整理、準備。 ④.向規(guī)劃部門申請印發(fā)五百分之一或千分之一或更小比例的地形圖并提供項目選址內(nèi)外的城市規(guī)劃設(shè)計條件資料，委托設(shè)計部門開展建設(shè)項目的總體規(guī)劃設(shè)計 ⑤. 持項目申請書的批文和以上準備材料向土地、環(huán)保行政主管及電力公司正式申請選址的“用地預審報告”，“環(huán)境影響報告”、“并網(wǎng)接入承諾文件” ⑥. 將以上得到的政府批文、選址申請報告（含規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)分析資料）報送規(guī)劃行政主管部門 ⑦. 規(guī)劃行政主管部門對項目選址進行審查，直至選址能滿足各方面的規(guī)劃和協(xié)調(diào)后，核發(fā)“建設(shè)項目選址意向書”。 建設(shè)項目選址成功或完成的標志是領(lǐng)取“建設(shè)項目選址意向書’’ （3） .用地預審報告 ①建設(shè)項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查 ②預審審批權(quán)限實行分級審批 ③已批準項目申請書的審批類建筑項目與需備案的建筑項目申請用地預審的，應當提交以下材料： 建設(shè)項目用地預審申請表 建設(shè)項目用地預審申請報告,內(nèi)容包括擬建項目的基本情況,擬選址占地情況,擬用面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標情況,耕地初步方案,征地補償費用和礦山項目復墾資金的擬安排情況等。 項目申請書批復文件或者項目備案批準文件。 單獨選址建設(shè)項目擬選址位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)域內(nèi)的，提交地質(zhì)災害危險性評估報告； 單獨選址建設(shè)項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。 直接接審批可行性研究報告的審批類建筑項目與需核準的建設(shè)項目，申請用地評審的不提交Ⅲ. Ⅳ. Ⅴ.項材料。但是項目單位應當在用地預審完成后，申請用地審批前，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理地址災害危險性評估與礦產(chǎn)資源壓覆情況證明等手續(xù)。 5. 環(huán)境影響報告（1） 填寫建設(shè)項目環(huán)境保護申請表，報環(huán)保部門審批 （2） 環(huán)保部門根據(jù)項目行業(yè)性質(zhì)，投資額度，批復建設(shè)項目作“環(huán)境影響評價表”或“環(huán)境影響評估書’’, （3） 委托具備由國家環(huán)保行政主管部門認定設(shè)計資質(zhì)的單位負責編制“環(huán)境影響評價表”或者“環(huán)境影響報告書“ （4） 環(huán)境影響報告書的內(nèi)容包括： 項目建設(shè)概況 建設(shè)項目周邊環(huán)境現(xiàn)狀 建設(shè)項目對環(huán)境可能造成的影響分析和預測 環(huán)境保護措施及其經(jīng)濟、技術(shù)論證； 環(huán)境影響經(jīng)濟損益分析 建設(shè)項目實施環(huán)境檢測的建議 影響環(huán)境評價結(jié)論，應由國家環(huán)保行政主管部門認定的評價單位進行評價（一般認為環(huán)保行政主管部門下屬的評價評估中心） 6．并網(wǎng)接入承諾文件(1).委托具備由國家發(fā)改委認定的設(shè)計資質(zhì)的單位編制并網(wǎng)接入技術(shù)咨詢報告。 (2).報電力公司規(guī)劃部門審批，審批權(quán)限實行分級審批。 7．可行性研究報告“可行性研究報告”階段是我國現(xiàn)行基本建設(shè)程序繼“選址”之后的第三階段。可行性研究報告的主要作用是國家依據(jù)五年計劃的安排，通過最終決策，作為正式確定建設(shè)項目的依據(jù)。此時的“確定”不僅是對“項目建議書”階段的項目進一步的肯定，更主要是對項目的技術(shù)、工程、經(jīng)濟、外部協(xié)作等基本輪廓方面的認可。 （1） 可行性研究報告的編制內(nèi)容 光伏電站項目可行性研究報告編制主要包括以下內(nèi)容 概述：介紹項目概況，建設(shè)項目的必要性和意義及項目單位介紹；開展可行性研究的依據(jù)和范圍。 太陽能資源和氣象地理條件：介紹項目所在地太陽能資源情況及氣象地理條件。 電力系統(tǒng)概述：項目所在地的電源、電網(wǎng)情況，電網(wǎng)負荷和電網(wǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀，主要包括電力負荷預測、電力發(fā)展規(guī)劃及電力營銷情況。 工程建設(shè)方案和發(fā)電量測算 工程建設(shè)條件、材料供應： 闡述項目建設(shè)地點的工程建設(shè)條件，包括基礎(chǔ)配套設(shè)施、水泥、商混及人力成本情況、道路交通情況、動力供應、水源情況。 工程設(shè)想 ： 闡述項目總體規(guī)劃，項目總平面布置，明確項目主要設(shè)備選型，針對項目供排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電氣部分（含直流、交流部分）、土建及安裝設(shè)計部分進行分項設(shè)計。 機構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)定員及人員培訓：介紹項目經(jīng)營機構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)定員情況，及日常人員培訓方案。 環(huán)境保護和勞動安全：環(huán)境保護以建設(shè)項目環(huán)境影響報告書為準，勞動安全包括項目建設(shè)和生產(chǎn)運行中的安全隱患及預防措施。 節(jié)約和合理利用能源：闡述項目建設(shè)和生產(chǎn)過程中，如何節(jié)約，減少能源浪費及采取的節(jié)能措施。 項目實施計劃進度和工程管理：本部分就項目實施進度做出計劃安排，明確工程施工管理措施。 投資估算和財務評價：項目總投資及資金籌措方式；資金使用計劃；計算運營成本、銷售收入、利潤及稅收，核定項目投資回收期及財務收益評價；不確定分析 結(jié)論和建議 有關(guān)證明材料 （2） 可行性研究報告的審批 可行性研究報告的審批報送材料包括： ①項目建議書批文； ②當?shù)仨椖款A審報告、項目選址意向書、環(huán)境影響報告書、資金證明、并網(wǎng)接入承諾函、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； ③編制的可行性研究報告 ④項目單位項目送審報告（紅頭文件） （3） 太陽能光伏發(fā)電項目核準立項 根據(jù)《太陽能電站建設(shè)管理暫行辦法》，國家發(fā)改委批復項目申請報告獲得項目開發(fā)權(quán)，須再通過核準批復后方可開工建設(shè)。 項目所在?。▍^(qū)、市）能源主管部門負責太陽能電站項目的核準，報國家能源主管部門備案。 項目開發(fā)企業(yè)應遵循節(jié)約、集約和合理利用土地資源的原則，按照有關(guān)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)定要求落實建設(shè)方案和建設(shè)條件，編寫項目核準申請報告，辦理項目核準所需的支持性文件，并與當?shù)厥〖夒娏竞炗啿⒕W(wǎng)和購售電協(xié)議。 太陽能電站項目核準報告應達到可行性研究相關(guān)技術(shù)規(guī)定的深度要求，并附有下列文件： ①項目列入全國或地方規(guī)劃及年度開發(fā)方案的依據(jù)文件； ②項目開發(fā)授權(quán)文件，或項目特許權(quán)協(xié)議； ③項目可行性研究報告及其技術(shù)審查意見； ④項目用地預審文件和環(huán)境影響評價報告批復文件； ⑤項目接入電網(wǎng)的并網(wǎng)和購售電協(xié)議； ⑥金融機構(gòu)同意給予項目貸款等融資承諾文件； ⑦根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應提交的其他文件。 三 . 項目設(shè)計和審批階段1.初步設(shè)計與開工報告（1）初步設(shè)計 “初步設(shè)計”的程序作用主要是通過初步設(shè)計及其概算書控制項目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，以便實現(xiàn)控制規(guī)模、核準年度投資計劃。 初步設(shè)計由發(fā)改委審批，是便于掌握和調(diào)控全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模和投資方向（適用于投資額大、牽涉面廣、有關(guān)國計民生社會大局的項目）。 初步設(shè)計由建設(shè)行政部門組織或參加審批，是便于協(xié)調(diào)建設(shè)合作、處理技術(shù)矛盾、總結(jié)發(fā)展建設(shè)科技、提高建設(shè)效益。 不需國家通過審批初步設(shè)計嚴格控制其投資規(guī)模的項目，其初步設(shè)計一般由建設(shè)行政主管部門審批。 （2）開工報告 1997年3月13日國家計委《關(guān)于基本建設(shè)大中型項目開工條件的規(guī)定》明確了開工條件：項目法人與項目經(jīng)理和管理機構(gòu)成員已經(jīng)到位、總概算已批復、資金已落實、施工組織設(shè)計大綱已編制完成、施工單位和監(jiān)理單位通過招標選定、施工圖紙可以滿足施工需要、項目征地拆遷和施工場地“三通一平”工作已完成，主要設(shè)備和材料已訂貨。并指明了規(guī)定嚴格的開工條件，目的是為了進一步加強基本建設(shè)大中型項目開工管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量和工期，控制工程造價，提高投資效益。 然而1992年7月23日國務院發(fā)布的《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》第十三條規(guī)定：企業(yè)遵照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以留用資金和自行籌措的資金從事生產(chǎn)性建設(shè)、經(jīng)土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護部門依法辦理有關(guān)手續(xù)后，企業(yè)自主決定開工。 上述條款的規(guī)定，給各地企業(yè)大量規(guī)模不大的自籌資金建設(shè)項目的開工審批，帶來很大的方便。但其中的“自主決定開工”只是在此階段工作中不再向發(fā)改委申報“開工報告”，發(fā)改委因為在“立項”時展開了有關(guān)工作，故此時也就不再對開工條件、資金準備與來源、投資額度和建設(shè)規(guī)模進行審查。然而土地管理、規(guī)劃報建、環(huán)保審查、建設(shè)施工手續(xù)照樣要依法依規(guī)辦理。 2. 建設(shè)用地的管理項目用地辦理早在“項目前期”的第二階段即“選址”階段就開始進行了，只是進行建設(shè)地址的選擇與確定，辦理土地的合法手續(xù)還沒有開始。而要完成全部合法用地手續(xù)的辦理，直至拿到“土地使用證”，是一套程序連貫而且比較復雜、耗時較長的工作。 （1）用地屬類:任何單位和個人進行建設(shè)（除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與鄉(xiāng)村公共公益設(shè)施、建設(shè)村民住宅除外），需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。 如要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村或郊區(qū)農(nóng)民的集體所有土地，必須首先經(jīng)土地主管部門依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地方可申請使用。 （2）用地選擇范圍:具體建設(shè)項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。 城市規(guī)劃區(qū)范圍是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域范圍內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 《中華人民共和國土地法》第二十二條規(guī)定，城市總體規(guī)劃應當與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不超過土地總體利用規(guī)劃缺的的城市建設(shè)用地規(guī)模?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條也規(guī)定城市總體規(guī)劃應當和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。由此可見，在這相關(guān)的兩部法律中，對城市建設(shè)用地區(qū)域、范圍的規(guī)定是互相映印和一致的。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的項目建設(shè)用地可進行單獨選址。 （3）用地取得方式和土地的市場行為Ⅰ、有償使用的方式 建設(shè)單位使用國有土地，應當以有償使用的方式取得。有償使用的方式主要包括： ①國有土地使用權(quán)出讓； ②國有土地租賃； ③國有土地使用權(quán)作價出資或入股。 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的形式主要包括拍賣、招標、協(xié)議出讓三種。 土地使用權(quán)出讓行為，屬于土地的一級市場，賣主完全是國家，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租行為，屬于土地的二級市場。 土地使用權(quán)抵押，是指從國家一級市場出讓得到后的土地，原使用權(quán)人以自己享有的土地使用權(quán)向債權(quán)人作為履行債務的擔保和抵償。 國有土地租賃，則是指國家以土地所有者的身份直接將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出租給土地承租者使用，由承租者向國家以每一約定期繳納租金的土地有償使用方式； 國有土地使用權(quán)作價出資或者入股，國有土地用地單位在與國內(nèi)股份制企業(yè)合作、與國外企業(yè)合資或者合作中較普遍采用。 Ⅱ、劃撥形式 土地使用權(quán)劃撥，是指土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上的人民政府依法批準，可以以劃撥形式取得： ①國家機關(guān)用地和軍事用地； ②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和公益事業(yè)用地； ③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)實施用地； ④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 隨著社會經(jīng)濟市場化的程度提高，采用行政劃撥的方式取得用地的建設(shè)項目將會越來越少。 對于以上各方式取得的土地，需要明確： 其一，法規(guī)規(guī)定國家實行的是土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，不管何種方式取得國有土地使用權(quán)，該幅土地的所有權(quán)仍然屬于國家。 其二，使用土地的地下資源、埋藏物、和市政公用設(shè)施仍然是國家公有的。 III.國家建設(shè)用地制度圖解和補償標準 附：《江蘇省征地補償新標準》 對于江蘇省征地補償標準的具體規(guī)定如下：第二十六條征用土地按照以下標準給予補償： (一)土地補償費 1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍計算; 2、征用精養(yǎng)魚池的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的十至十二倍計算，征用其他養(yǎng)殖水面的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的四至八倍計算; 3、征用果園或者其他經(jīng)濟林地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的八至十二倍計算; 4、征用其他農(nóng)用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍計算; 5、征用未利用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的三至五倍計算; 6、征用農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍計算?！ ?/span> (二)安置補助費 1、征用耕地的安置補助費，按征用耕地的面積計算。征地前被征地單位農(nóng)業(yè)人口人均耕地十五分之一公頃以上的，安置補助費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的五倍;人均耕地不足十五分之一公頃的，從六倍起算，人均耕地每減少一百五十分之一公頃，安置補助費相應增加一倍，但最高不得超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍; 2、征用其他農(nóng)用地的安置補助費，按照該土地的土地補償費標準的百分之七十計算; 3、征用未利用地和農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，不支付安置補助費?！ ?/span> (三)地上附著物和青苗補償費 1、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補償費，按照重置價格結(jié)合成新確定; 2、農(nóng)田水利工程設(shè)施、人工養(yǎng)殖場和電力、廣播、通訊設(shè)施等附著物，按照等效替代的原則付給遷移費或者補償費; 3、青苗補償費一般按一季的產(chǎn)值計算，能如期收獲的不予補償。可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟林木等，支付移植費;不能移植的，給予合理補償或者作價收購?！ ?/span> 前款規(guī)定的耕地前三年平均年產(chǎn)值每公頃低于一萬八千元的，按一萬八千元計算?！ ?/span> 土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的具體標準，由設(shè)區(qū)的市人民政府確定，并報省人民政府備案?！ ?/span> 第二十七條土地補償費支付給行使土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。但被征用的屬農(nóng)民承包經(jīng)營的土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營的，應當將不少于百分之七十的土地補償費支付給被征地農(nóng)民;農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有條件將土地補償費用于發(fā)展生產(chǎn)、解決農(nóng)民生活出路的，可以在取得被征地農(nóng)民同意后，統(tǒng)一安排使用?！ ?/span> 需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織;不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費支付給被安置人員或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用?！ ?/span> 第二十八條經(jīng)批準占用國有農(nóng)用地，導致原使用單位受到損失的，可以按不高于征用農(nóng)民集體所有同類土地的標準予以補償 （4）用地功能和用地條件的確定出讓地塊簽訂出讓合同時，要具有主管部門核發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計條件及附圖，規(guī)劃設(shè)計條件中明確了地塊的面積、使用性質(zhì)等用地功能和條件。出讓合同連同它的附設(shè)用地功能和用地條件不因土地使用者及其要求的改變而改變。 確需要改變該幅土地建設(shè)用途的，法律規(guī)定應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。具體操作還需重新簽訂出讓合同，相應調(diào)整土地出讓金。因為土地出讓金是依據(jù)土地使用功能的潛在價值確定的。 （5）用地期限土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： ①居住用地70年； ②工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，綜合類用地或者其他用地50年； ③商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 （6）建設(shè)用地的審批根據(jù)國務院批準國土資源部關(guān)于《報國務院批準的建設(shè)用地審查辦法》的規(guī)定，國家對建設(shè)用地的審批管理，基本上可以歸納為按照土地利用總體規(guī)劃“范圍以內(nèi)”和“范圍以外”兩個概念對待。 但無論是土地利用總體規(guī)劃以內(nèi)，還是土地利用總體規(guī)劃以外，國家審批建設(shè)用地不僅要審批建設(shè)用地的用途和面積規(guī)模，還要關(guān)聯(lián)審查農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案。 這些關(guān)聯(lián)審查方案，對于在批準的土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地申請者，是不相關(guān)系的。 市、縣人民政府的審批權(quán)限 申請用地控制在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，可以直接向當?shù)氐氖小⒖h人民政府審批。 省級人民政府的審批權(quán)限 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目使用土地，其用地辦法： Ⅰ、建設(shè)單位應當向當?shù)厥?、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請，填寫《用地申請表》，并附具以下材料： ①企業(yè)有效營業(yè)執(zhí)照復印件、法人身份證復印件及法人證明； ②項目可行性研究報告批復或其他有關(guān)批準文件； ③土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預審報告； ④初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準文件； ⑤建設(shè)項目總平面布置圖； ⑥占用耕地的，必須提出補充耕地方案； ⑦建設(shè)項目位于地質(zhì)災害多發(fā)區(qū)的，應當提供地質(zhì)災害危險性評估報告。 Ⅱ、市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應當受理，并在收到申請30日內(nèi)擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)同級人民政府審核后，報上一級人民政府行政主管部門審查，逐級上報有批準權(quán)的人民政府批準。 報國務院審批的建設(shè)土地 報國務院審批的建設(shè)土地審查范圍包括： ①國務院批準的建設(shè)項目； ②國務院有關(guān)部門和國家計劃單列企業(yè)批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施項目； ③省、自治區(qū)、直轄市人民政府的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目； ④基本農(nóng)田； ⑤基本農(nóng)田以外超過二十五公頃的； ⑥其他土地超過七十公頃的； ⑦國家重點建設(shè)項目； ⑧軍事設(shè)施； ⑨跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項目； ⑩國務院規(guī)定的其他建設(shè)項目。 審查程序規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定，擬定建設(shè)用地請示，并附具市、縣人民政府擬定的農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案的書面審查意見，報告省人民政府同意后，由省人民政府報國務院，同時抄報國土資源部。 （7）出讓與轉(zhuǎn)讓用地I.出讓用地的規(guī)劃辦理 ①國家建設(shè)部發(fā)布的《城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理辦法》第四條指明：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應與建設(shè)項目相結(jié)合。該條款杜絕了沒有具體建設(shè)項目、炒賣土地的不法行為，這就要求建設(shè)項目申請辦理出讓手續(xù)前，項目必須獲得立項、批準的可行性研究報告和初步設(shè)計。 ②該規(guī)劃辦法的第五條規(guī)定：出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前必須應當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。 控制性詳細規(guī)劃是包含有規(guī)劃文本與圖紙、一般由當?shù)匾?guī)劃主管部門委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院做出，由規(guī)劃性質(zhì)部門統(tǒng)一審定執(zhí)行的，而規(guī)劃設(shè)計條件及附圖，則向當?shù)匾?guī)劃行政規(guī)劃主管部門申請核發(fā)，作為該地塊規(guī)劃設(shè)計時控制開發(fā)強度的依據(jù)。是出讓合同的重要附件。 ③《中華人民共和國土地法》第二十二條規(guī)定，城市建設(shè)用地規(guī)模應當符合國家標準。建設(shè)用地規(guī)劃審查時，根據(jù)核準文件批準的建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃行政主管部門按照國家頒布的統(tǒng)一技術(shù)標準，計算和控制出讓用地規(guī)模，體現(xiàn)合理利用土地的原則，杜絕囤積土地的不法行為。 II.出讓用地的合同 土地出讓權(quán)出讓必須簽訂出讓合同。一級土地市場，土地出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂；二級市場，根據(jù)《合同法》準則，同樣簽署合同。 一般的市、縣人民政府土地管理部門都備有標準格式化國有土地合同文本，主要包括以下內(nèi)容; ①合同當事人。甲方是土地出讓者，即市、縣人民政府土地管理部門，乙方是土地使用者。 ②合同目的。指出出讓國有土地面積、地點、四至界線。 ③出讓年限。不超過法定最高年限，并寫明起止日期。 ④土地使用條件和開發(fā)期限。土地使用條件即指包含有規(guī)劃設(shè)計條件在內(nèi)的格式化文書作附件，并附有控制性詳細規(guī)劃圖紙；開發(fā)期限規(guī)定乙方在取得土地后一定時限內(nèi)開發(fā)利用土地，以防閑置土地。 ⑤土地出讓金金額、交付方式、交付期限、延遲交付制約辦法。 ⑥國有土地使用權(quán)取得時間、國有土地使用證核發(fā)條件、時間。 ⑦違約處理和合同變更處理辦法。 ⑧合同爭議解決的方式和合同解除處理辦法。 ⑨一般法律規(guī)定闡述和其他條款。比如地下歸屬物、土地續(xù)期、土地收回及其他合擬問題。 ⑩合同生效辦法、法人單位蓋章、簽名、簽訂年月日。 III.出讓用地的協(xié)議、招標、拍賣方式 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標、拍賣三種方式。 IV.出讓用地的程序 ①持用地預審報告、選址意向書、可行性研究報告批文向土地行政主管部門提出用地申請； ②土地行政主管部門根據(jù)用地性質(zhì)、規(guī)模和其他情況，對用地申請進行審查，確定供地方案，報市、縣人民政府批準，需要上級政府批準的，應當報上級人民政府批準； ③以確定的有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，憑有關(guān)用地批文向規(guī)劃行政主管部門申請核發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件通知書后，再與土地行政主管部門簽訂土地出讓合同； ④持選址意見書、土地出讓合同（包含規(guī)劃設(shè)計條件及附圖），向規(guī)劃行政主管部門申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ⑤市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書； ⑥持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地行政主管部門申請進行土地登記、核發(fā)國有土地使用證件。 V.辦理供地手續(xù)主要提交的材料 辦理供地手續(xù)主要提交的材料包括（共11項）：建設(shè)項目用地申請；建設(shè)項目用地批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 企業(yè)有效營業(yè)執(zhí)照復印件、法人身份證復印件及法人證明；征地協(xié)議； 安置補償?shù)轿磺闆r證明； 評估報告?zhèn)浒副恚ǔ鲎尫绞剑?勘測定界圖和勘測定界報告書（報國務院審批建設(shè)項目需要勘查定界報告書）；建設(shè)項目總平面布置圖； 宗地界址圖 ；征用批復文件。 VI.辦理土地登記主要提交的材料 辦理土地登記主要提交的材料包括（共12項）： 土地登記審批表； 土地登記申請表；地籍調(diào)查表； 土地權(quán)屬來源證明（供地文件）；地上建筑物等附著物權(quán)屬證明； 土地登記法人代表身份證明、委托書；地籍調(diào)查法人代表身份證明、委托書； 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；土地出讓金發(fā)票； 契稅、耕地占用稅完稅證明；土地登記公告情況； 宗地圖、地籍圖。 VII.轉(zhuǎn)讓用地及轉(zhuǎn)讓用地程序 城市建設(shè)用地，除了由國家出讓用地以外，還可以由擁有土地使用權(quán)的單位和個人轉(zhuǎn)讓土地，主要在二級市場進行。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓者必須首先獲得該幅土地的使用權(quán)。這是轉(zhuǎn)讓土地的法律前提，其次按照出讓合同規(guī)定投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓價格合理。 轉(zhuǎn)讓用地主要程序： ①協(xié)議。在土地轉(zhuǎn)讓人于土地接受者之間進行，在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，擬寫轉(zhuǎn)讓協(xié)議書； ②申請。由上述任何一方持轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和申請報告，向土地原出讓人（即所在土地行政主管部門）提出出讓申請。采用招標、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，先由土地轉(zhuǎn)讓人向出讓人提出招標、拍賣申請； ③批準。由出讓人審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及其中載明事項并進行必要的調(diào)查、核實。符合有關(guān)法律法規(guī)的，經(jīng)批準可轉(zhuǎn)讓。申請采用招標、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，經(jīng)批準方可進行招標、拍賣； ④簽約。由土地轉(zhuǎn)讓人與土地接受者通過協(xié)議、招標或拍賣方式確定轉(zhuǎn)讓土地后，按照法律法規(guī)訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，使用年限為土地權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 ⑤土地新使用者持原出讓合同及其附具的土地開發(fā)條件和規(guī)劃設(shè)計條件、訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向規(guī)劃行政主管部門登記，以明確新的規(guī)劃落實責任人； ⑥持出讓人批準的轉(zhuǎn)讓文件，訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管辦理登記、過戶手續(xù)。 （8）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（9）國有土地使用證
3. 建設(shè)項目設(shè)計在建設(shè)前期工作中，“選址”和“初步設(shè)計與開工報告”階段已經(jīng)涉及了基本建設(shè)程序中的設(shè)計問題，“選址”階段涉及的是建設(shè)項目的粗略規(guī)劃設(shè)計，“初步設(shè)計與開工報告”階段涉及的投資計劃管理問題。該部分主要講述建設(shè)項目設(shè)計各個階段的運作、管理及審查問題。 綜合法規(guī)與設(shè)計實踐情況，我國建設(shè)項目設(shè)計文件編制劃分為方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段。方案設(shè)計階段，對應在報批“可行性研究報告”前完成；初步設(shè)計階段，對應在報批年度計劃前完成；施工圖設(shè)計，對應在申領(lǐng)施工許可證前完成。 這三個階段設(shè)計對大中規(guī)模、技術(shù)較為復雜、協(xié)作單位較多的建設(shè)項目而言，針對規(guī)模不大、技術(shù)不復雜的中小建設(shè)項目，一般無需進行初步設(shè)計，只有方案設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段。 （1）勘查與設(shè)計的關(guān)系 基本建設(shè)程序經(jīng)常強調(diào)的是“先勘查、后設(shè)計、再施工”。對于管理方面，我國很多法規(guī)條款將勘查、設(shè)計放在一起，加以共同的捆綁約束；但是在技術(shù)方面，勘查與設(shè)計屬于不同的行業(yè)。 工程設(shè)計是指依據(jù)工程建設(shè)目標，運用工程技術(shù)和經(jīng)濟方法，對建設(shè)工程的工藝、土木、建筑、公用、環(huán)境等系統(tǒng)進行綜合策劃、論證，編制建設(shè)所需要的設(shè)計文件及其相關(guān)的活動。 勘查是指依據(jù)工程建設(shè)目標，通過對地形、地質(zhì)、水文、等要素進行測繪、勘探、測試及綜合分析評定，查明建設(shè)場地和有關(guān)范圍內(nèi)的地質(zhì)地理環(huán)境特征，提高建設(shè)所需要的勘查成果資料及相關(guān)活動。 （2）設(shè)計與建設(shè)投資控制 建設(shè)項目的投資控制，依賴于設(shè)計各個階段相應的工程建設(shè)投資估算、概算、預算。 ①估算 投資估算的作用是項目主管部門審批項目的依據(jù)，對之后的投資概算起控制作用，工程設(shè)計招標時，是優(yōu)選設(shè)計單位和設(shè)計方案的依據(jù)之一。投資估算是根據(jù)設(shè)計方案的規(guī)模、功能能量乘以單元指標或單位工程指標編制的。誤差在10%至30%之間。 ②概算 概算是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)初步設(shè)計資料，計算出工程量與機械人工工作量，乘以材料價格和預算定額，從而對工程造價進行總的概略計算。設(shè)計概算分為三級概算：建設(shè)項目總概算、單項工程綜合概算、單位工程綜合概算。與投資估算比較，一般相差10%以上。 設(shè)計概算是實施項目投資包干、考核設(shè)計方案經(jīng)濟合理性和控制施工圖預算的依據(jù)。 ③預算 施工圖預算是確定土建與安裝工程預算造價的文件。是在施工圖設(shè)計完成之后，以施工圖為依據(jù)，根據(jù)預算定額、取費標準以及地區(qū)仍、材料、機械臺班的預算價格進行編制的。 施工預算必須控制在初步設(shè)計的概算之內(nèi)。 施工圖預算的作用是落實和調(diào)整年度計劃的依據(jù)，是建設(shè)單位和施工單位簽訂工程承包合同的依據(jù)，是辦理財政撥款、工程貸款、工程結(jié)算的依據(jù)。 方案階段，對應的是投資估算；初步設(shè)計階段，對應的是概算；施工圖完成后，對應的是施工圖預算。 4. 初步設(shè)計初步設(shè)計，對于設(shè)計人員來說，一個項目的設(shè)計進行到這個階段，已經(jīng)不是什么“初步”程度，自接受委托合同到方案設(shè)計審批及可行性分析，經(jīng)歷了多少反反復復的修改和評審，對于方案來說，已經(jīng)是“成熟設(shè)計”了，稱之為初步設(shè)計，是相對于施工圖的最終設(shè)計而言。
（1）初步設(shè)計目的 ①以項目的設(shè)計規(guī)模來確定項目的投資規(guī)模； ②施工招標要以初步設(shè)計配套的概算作為招標標底（這時設(shè)計單位和有關(guān)人員依法做好技術(shù)保密）； ③編制施工招標文件、主要設(shè)備材料訂貨和編制施工圖設(shè)計文件的需求，主要設(shè)備、材料訂貨也要以初步設(shè)計文件列出的清單為依據(jù)簽訂合同； ④對于大型、復雜的建設(shè)項目，一定要經(jīng)過初步設(shè)計階段，由各工種專業(yè)技術(shù)人員對技術(shù)問題做詳細的設(shè)計和安排，確保施工圖編制順利進行。 5. 施工圖設(shè)計編制施工圖設(shè)計文件，應當滿足設(shè)備材料采購、非標準設(shè)備制作和施工需要。這是施工圖設(shè)計的三大目的。 施工圖設(shè)計要以批準的初步設(shè)計為依據(jù)。 （1）施工圖設(shè)計的準備 施工圖設(shè)計，是工程的最終設(shè)計。該階段設(shè)計的每一細節(jié)，都將真實地體現(xiàn)出來，使用需謹慎對待，認真準備。 ①初步設(shè)計批文； 對于國家投資的工程，初步設(shè)計批準文件意味著建設(shè)投資已列入年度計劃，資金已落實；對于企業(yè)投資項目，意味著建設(shè)協(xié)作和技術(shù)難題均已落實。 ②地質(zhì)鉆探資料和設(shè)計要求的提供和補充； ③設(shè)計合同、出圖日期的協(xié)定； ④設(shè)計人員的配備、設(shè)備、場地和其他條件； ⑤設(shè)計標準、規(guī)范、技術(shù)資料的齊備。 （2）施工圖設(shè)計的特點 ①準確性 施工圖設(shè)計，是作為施工的依據(jù)，準確性是首要要求。保證段是“計算”。 ②詳細性 施工圖設(shè)計，是將設(shè)計人員的設(shè)計思路反映到圖紙上，立足于設(shè)計人員不在施工現(xiàn)場的情況下，由另一批技術(shù)人員通過識讀圖紙，能完全、準確地明了設(shè)計意圖，并按圖施工制作。圖紙的詳細性是保證圖紙準確的手段。 ③對應性 ④統(tǒng)一性 （3）施工圖設(shè)計深度（省略） （4）施工圖審查 ①設(shè)計單位內(nèi)部設(shè)計質(zhì)量管理和設(shè)計審查 施工圖是建設(shè)項目施工的依據(jù)，施工圖設(shè)計的質(zhì)量、安全標準，直接關(guān)系建設(shè)項目本身的質(zhì)量、安全標準和人民生命財產(chǎn)的安全。設(shè)計單位對設(shè)計質(zhì)量特別是施工圖的設(shè)計質(zhì)量，都有一套嚴格的設(shè)計質(zhì)量管理和設(shè)計審查制度。 施工圖設(shè)計出圖一貫遵照四級審查、簽字制度：即設(shè)計人自查、校對者核對、技術(shù)審核人審查、出圖審定負責人的審查制度；各專業(yè)經(jīng)過四級審查、簽字后，設(shè)計圖紙再由有關(guān)工種會簽；設(shè)計各階段的設(shè)計依據(jù)材料、地質(zhì)勘探資料、計算書都經(jīng)整理、歸檔，妥善保存，以備查閱。 ②專業(yè)機構(gòu)進行施工圖審查 2000年1月份起施行的《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查有關(guān)問題的指導意見》，建設(shè)單位應將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門審查。 以上法規(guī)還明確了，作為建設(shè)行政主管部門的責任主要是：制定施工圖審查程序和審查標準、頒發(fā)審查批準書、批準審查機構(gòu)、認定審查人員。 由當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門組建的審查機構(gòu)或國家批準的甲級設(shè)計單位成立的審查機構(gòu)經(jīng)批準后，具體實施施工圖審查工作。施工圖審查后，向建設(shè)行政主管部門提交技術(shù)性審查報告，再由建設(shè)行政主管部門根據(jù)技術(shù)性審查報告，向建設(shè)單位發(fā)出程序性審查批準書。憑審查批準書，辦理施工許可證手續(xù)。 施工圖審查的重點：施工圖中涉及安全、公眾利益的內(nèi)容和強制性標準和規(guī)范的執(zhí)行，并對設(shè)計單位資質(zhì)、個人執(zhí)業(yè)資格情況、勘查設(shè)計合同及其他涉及勘查設(shè)計市場管理內(nèi)容進行監(jiān)督。 6. 建設(shè)報建新項目的建設(shè)報建，就是在建設(shè)準備階段，以建設(shè)業(yè)主單位，依法向基本建設(shè)管理各有關(guān)行政主管部門報告建設(shè)事項，申請辦理各方面建設(shè)許可證件和有關(guān)審核手續(xù)。 （1）建設(shè)工程建設(shè)報建的目的意義 ①為工程項目申領(lǐng)合法證件和辦理合法手續(xù)； ②向各有關(guān)的行政主管部門申報審批，以便這些部門在項目建設(shè)以前依法把關(guān)，確保項目建成使用后的安全、科學、合理、協(xié)調(diào)； ③在這些行政主管部門中建立項目備案，以便這些主管部門在全面掌握各建設(shè)項目的前提下，在項目建設(shè)過程中能夠及時依法進行跟蹤管理。 ④作為城市建設(shè)的重要歷史資料和城市檔案的重要內(nèi)容。 （2）建設(shè)報建的先后次序 建設(shè)報建多部門發(fā)證的先后次序，國家雖然沒有專門的明確規(guī)定，但是從建設(shè)準備期階段最后一關(guān)“建設(shè)過程施工許可證”辦理程序中，按其提交的證明材料，已點破了辦理的先后次序。 建設(shè)部《建設(shè)工程施工許可證管理辦法》法規(guī)文件中，規(guī)定在辦理施工許可證要分別提交用地批準手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工企業(yè)招投標手續(xù)、施工圖審查手續(xù)、施工組織、施工監(jiān)理委托手續(xù)、法律法規(guī)要求的其他條件。 7. 環(huán)保審批環(huán)保審批，是指建設(shè)單位將建設(shè)項目的環(huán)境報告書、報告表，報送環(huán)境行政主管部門審批的建設(shè)程序。 建設(shè)單位選擇取得環(huán)境保護行政主管部門頒發(fā)資格證書的環(huán)境影響評價單位，對新建項目和治理項目的環(huán)境影響問題進行評價，環(huán)境保護行政主管部門根據(jù)環(huán)境影響評價報告，對建設(shè)項目的新建或治理項目進行審批。 由于目前各地新建項目審批實行“環(huán)保一票否決制”，因此環(huán)保審批一般在報送項目可行性研究報告前，報批“建設(shè)項目環(huán)境影響報告書”。 8. 消防審核根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十條指明：建設(shè)單位應當將建筑工程的消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者審核不合格的，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。 縣級以上地方各級人民政府公安機關(guān)對本行政區(qū)域內(nèi)的消防工作實施監(jiān)督管理，并由本級人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)負責實施。 公安消防機構(gòu)在受理了建設(shè)單位報送的建設(shè)項目消防設(shè)計審核圖紙后，簽發(fā)“建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書”。 9. 人防審核人防審核，是指縣級以上地方人民政府人民防空主管部門，對結(jié)合建筑項目修建戰(zhàn)時可以用于防空的地下室設(shè)計的審核以及易地建設(shè)人防工程有關(guān)事務的審核。 人防部門審核后，仍要簽發(fā)“建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書或許可證”，否則，規(guī)劃部門不得簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門不得簽發(fā)施工許可證。 10. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（1）城市規(guī)劃“一書兩證制度” 建設(shè)項目在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具體實施前，在項目建議書批準后，應向城市規(guī)劃主管部門申請選址。經(jīng)規(guī)劃主管部門核發(fā)“選址意向書”，發(fā)改委方能批準“申請報告或者可行性報告”。 建設(shè)單位持選址意見書及附圖附件、還有土地管理部門簽訂的土地出讓合同書（包括先期核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖），向規(guī)劃行政部門申請核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 “建設(shè)用地規(guī)劃許可證”是確定建設(shè)用地位置、面積、界限的證書，辦理程序與所需的材料是： ①城市規(guī)劃部門受理了規(guī)劃用地申請后，較大項目先期辦理了“建設(shè)項目選址意見書”，則提交“選址意見書”，否則，首先按照辦理“選址”程序進行項目選址。即會同土地、環(huán)保、消防等城市管理有關(guān)部門進行現(xiàn)場踏勘，并征求各方意見。 ②各方面意見趨于一致后，規(guī)劃部門向建設(shè)單位提供紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件，按程序辦理選址手續(xù)。 ③建設(shè)單位委托由資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院按照紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)單位使用意圖進行規(guī)劃設(shè)計。作出規(guī)劃設(shè)計圖之后，由建設(shè)單位再報規(guī)劃主管部門審查其用地性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃布局形式、配套建設(shè)情況等。 ④規(guī)劃主管部門根據(jù)合理用地的原則和用地定額指標，核審用地面積，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。憑“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，辦理建設(shè)用地的國土使用證書。 建設(shè)項目核準批文、用地手續(xù)齊全后，要進行過程建設(shè)，需持有關(guān)批文向城市規(guī)劃主管部門申請，由規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。建設(shè)單位只有取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”后，才可辦理開工建設(shè)手續(xù)。 以上法定的規(guī)劃管理程序，被簡稱為“一書兩證制度”。 （2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 “建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，作為后續(xù)建設(shè)手續(xù)辦理的重要依據(jù)，具體的審批程序與所需的材料是： ①提出申請。建設(shè)單位確定了具體的建設(shè)單項工程后，應持申請報告、核準批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（在單位原有已辦用地范圍內(nèi)建設(shè)不需提供此證）、國有土地使用證等有關(guān)批準文件，向規(guī)劃行政部門提出核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請。 ②提交聯(lián)審。城市規(guī)劃行政主管部門受理申請后，將建設(shè)項目提交各有關(guān)主管部門共同出席的聯(lián)合審查會聯(lián)審。各出席聯(lián)審單位就建設(shè)工程性質(zhì)、規(guī)模、布局、相應的配套條件等問題進行審查，不符合的給予否決。 ③核發(fā)紅線圖和設(shè)計條件通知書。經(jīng)過聯(lián)審，符合條件可以建設(shè)的，規(guī)劃行政部門核發(fā)紅線圖和設(shè)計條件通知書。 紅線圖，以規(guī)劃行政主管部門掌握的城市地形圖（1：500或1：1000）為基礎(chǔ)，用紅色畫筆在圖上畫出建設(shè)地點的規(guī)劃道路與建筑控制性以及道路與建筑地面的控制標高所形成的規(guī)劃控制圖。這是建設(shè)項目總平面圖設(shè)計時具體位置確定的依據(jù)。建設(shè)紅線是任何單位和個人不得突破的控制線。 規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以條文形式，詳細規(guī)定項目的功能、規(guī)模、容積率、綠化率和其他技術(shù)指標與限定，這是建設(shè)項目規(guī)劃與單體設(shè)計的技術(shù)依據(jù)。 但是在辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”階段之前辦理“規(guī)劃設(shè)計條件通知書”的，只要明確該通知書已明確有關(guān)設(shè)計標準和規(guī)劃指標，不超過有效期的，可不再辦理。 ④審核設(shè)計方案。建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位根據(jù)紅線圖和規(guī)劃設(shè)計條件完成方案設(shè)計后，應將不少于兩個方案的平、立、剖面設(shè)計圖紙、 在規(guī)劃紅線圖復印件上繪制的總平面布置圖、方案的色彩效果圖報送城市規(guī)劃主管部門，再次就規(guī)劃方案和項目設(shè)計方案提交聯(lián)審。 ⑤核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按照聯(lián)審合格通過的設(shè)計方案，做出施工圖設(shè)計后，報送規(guī)劃行政主管部門審核，并備齊核準批文、用地、環(huán)保、消防、人防等審核資料或證件，填寫報建申請表，經(jīng)審核批準、繳納有關(guān)稅費后，領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。 （3）城市規(guī)劃監(jiān)督管理 建設(shè)單位取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”后，規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目仍然負有監(jiān)督管理職責。這些職責包括： ①放線、驗線； ②建設(shè)工程規(guī)劃許可證延期； ③建設(shè)項目改變原審定功能； ④竣工驗收，核發(fā)“規(guī)劃驗收合格證”。 建設(shè)項目工程規(guī)劃許可證
11. 建設(shè)施工許可證《中華人民共和國建筑法》和《建筑工程施工許可證管理辦法》中明確：建設(shè)工程開工前，建設(shè)單位應按照國家有關(guān)規(guī)定，向工程所在地縣級以上建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。 （1）申領(lǐng)“施工許可證”條件 ①已經(jīng)辦理了該建設(shè)項目的用地批準手續(xù)，相應領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證； ②在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目，已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ③施工場地已經(jīng)基本具備施工的條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求； ④已經(jīng)依法確定建設(shè)項目施工企業(yè)； ⑤已有能滿足施工需要的施工圖紙資料，且施工圖紙資料已經(jīng)按照法規(guī)程序進行審查； ⑥有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，并已辦理了工程的質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)； ⑦按照規(guī)定該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理； ⑧建設(shè)資金已經(jīng)落實； ⑨法律規(guī)定的其他條件。 由以上規(guī)定條件可知，到此階段，建設(shè)準備工作的用地、規(guī)劃等都已辦妥。其中所謂法律規(guī)定的其他條件是指諸如核準批文、環(huán)保、消防、人防及依據(jù)根據(jù)不同情況需要出具的不同的依據(jù)條件。 但在申領(lǐng)“施工許可證”之前，需要直接涉及施工管理的獨立進行的工作要做：確定施工企業(yè)的施工招標、施工企業(yè)資質(zhì)審查、施工圖審查、辦理施工質(zhì)量與安全措施監(jiān)督、施工監(jiān)理的委托，分別一一介紹。 （2）施工企業(yè)招投標 施工招投標，是指建設(shè)工程施工任務的內(nèi)容、條件、工程量、質(zhì)量、工期、標準等要求，由建設(shè)單位以法人（又稱招標人、發(fā)包人）名義，以標書文件形式載明作“標”，招引有意承包者（又稱投標人、承包人）前來自愿應承，投標人同樣以文件形式標明應承的內(nèi)容與方式并報出承包價目投入競爭，再由評標人進行評定，招標人從中選定施工承包者的建設(shè)市場競爭交易行為。 建設(shè)工程施工招標的主管部門是縣級以上建設(shè)行政主管部門。 招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。 招標人在編制、確定了招標文件后，應將招標文件報建設(shè)行政主管部門備案，建設(shè)行政主管部門收到備案材料后，應當對招標人或者招標代理人的資格、招標方式、招標文件的合法性進行審查，并經(jīng)同意和批準后，可以進行招標后續(xù)程序。 （3）施工企業(yè)施工資質(zhì)審查（略） （4）施工圖審查（略） （5）安全監(jiān)督 建設(shè)部《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》指出：凡是從事房屋建筑、土木工程、設(shè)備安裝、管線鋪設(shè)等施工和構(gòu)件生產(chǎn)活動的單位和個人，都必須接受建設(shè)行政主管部門及其授權(quán)的建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)管理，并依法接受國家安全監(jiān)察。 建設(shè)行政主管部門授權(quán)的建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)，一般稱為“安監(jiān)站”，辦理“施工許可證”前，施工單位應去安監(jiān)站辦理建筑工程施工安全監(jiān)督的委托手續(xù)，所需提供的材料： ①各級安全網(wǎng)絡機構(gòu)表； ②施工組織設(shè)計中安全技術(shù)措施和文明施工措施； ③臨時用電設(shè)計方案； ④施工現(xiàn)場平面布置圖； ⑤安全員、電工、焊工、樁機操作工等具備上崗證； ⑥主要施工機具等出廠合格證； ⑦施工圍墻設(shè)計圖。 辦理建筑施工安全監(jiān)督手續(xù)的程序： ①施工單位前往安監(jiān)站領(lǐng)取《工程建設(shè)項目施工安全前提條件審查表》，按照表格內(nèi)容如實填寫并簽名蓋章； ②與安監(jiān)站簽訂《建設(shè)工程項目安全生產(chǎn)文明施工目標管理責任書》； ③由安監(jiān)員到現(xiàn)場勘查，檢查核對所提材料并簽署意見； ④安監(jiān)站領(lǐng)導審核《工程建設(shè)項目施工安全前提條件審查表》； ⑤憑審核蓋章的《工程建設(shè)項目施工安全前提條件審查表》或者有關(guān)發(fā)文，辦理“施工許可證”。 （6）質(zhì)量監(jiān)督 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十三條指明：建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。 縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域的建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理，由建設(shè)行政主管部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)具體實施。 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)是經(jīng)各地省級建設(shè)行政管理部門考核、認定具有獨立法人資格、專事建筑工程質(zhì)量監(jiān)督的事業(yè)單位，稱為“質(zhì)檢站”。 建設(shè)單位應帶齊項目的施工圖紙及施工圖審查文件、核準文件、用地、規(guī)劃、消防、人防等手續(xù)材料，在質(zhì)檢站辦理建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，填寫“工程質(zhì)量監(jiān)督登記表”。 在符合規(guī)定的條件下，質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應在規(guī)定的時間內(nèi)發(fā)給“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書”，作為辦理施工許可證的依據(jù)。 （7）施工監(jiān)理 工程建設(shè)監(jiān)理，是指依法注冊的監(jiān)理單位，受建設(shè)單位委托，代表建設(shè)單位（業(yè)主），依據(jù)建設(shè)項目批文、有關(guān)工程建設(shè)法律法規(guī)、工程技術(shù)標準、設(shè)計文件圖紙、工程建設(shè)合同，對工程建設(shè)實施活動中的行為、權(quán)利義務的履行情況和工程的質(zhì)量、工期、資金使用情況等方面進行現(xiàn)場跟蹤、監(jiān)察管理。 實際上，監(jiān)理單位履行的是業(yè)主對建設(shè)項目實施的監(jiān)察管理業(yè)務。 建設(shè)單位與委托的監(jiān)理單位應當簽訂書面委托監(jiān)理合同，并在實施工程監(jiān)理前，應當將委托的工程監(jiān)理單位、監(jiān)理內(nèi)容、監(jiān)理權(quán)限，書面通知被監(jiān)理的建設(shè)施工企業(yè)。
（8）施工許可證
最后，建設(shè)項目在行政管理部門辦理了各項報建手續(xù)、獲得了合法建設(shè)的權(quán)利，在落實建設(shè)場地“三通一平”后，可以進行基本建設(shè)程序的施工階段，組織項目開工建設(shè)了。轉(zhuǎn)自：光伏聯(lián)播
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