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null第七十四條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記：
(一)登記申請(qǐng)書(shū);
(二)申請(qǐng)人的身份證明;
(三)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。
利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。
房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正;需要更正房屋權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū);房屋登記簿記載無(wú)誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。
【要旨】依申請(qǐng)辦理更正登記
【釋義】申請(qǐng)更正登記需提交的材料和登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記的相關(guān)規(guī)定。
一、更正登記概述
我國(guó)《物權(quán)法》明確以登記作為房屋等不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示方法，其第十六條強(qiáng)調(diào)：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，這就賦予了登記的權(quán)利推定效力和公信力。所謂登記的權(quán)利推定效力，就是說(shuō)法律推定登記簿對(duì)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載都是真實(shí)的。既然登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，在當(dāng)事人之間就物權(quán)的歸屬或者內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，自然登記簿的記載就應(yīng)當(dāng)作為法院裁判的初步證據(jù)。登記簿記載的權(quán)利人無(wú)需對(duì)其權(quán)利的歸屬和內(nèi)容承擔(dān)舉證責(zé)任;而對(duì)之提出異議的當(dāng)事人則需要舉證證明登記簿的記載有誤。所謂公信力，是指即便登記簿的記載存在錯(cuò)誤，第三人也有理由相信登記簿記載的權(quán)利人就是真實(shí)的權(quán)利人，登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容就是真實(shí)的權(quán)利內(nèi)容。如果其基于對(duì)登記簿的信賴進(jìn)行了交易，法律就推定其是善意的，就要對(duì)其取得的權(quán)利予以保護(hù)。據(jù)此，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即便登記存在錯(cuò)誤，善意且以合理價(jià)格受讓的第三人也可以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此，登記簿的記載對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人具有重要意義。這就是說(shuō)，如果該記載存在錯(cuò)誤而未被及時(shí)糾正，真正的權(quán)利人就可能因此受到損失甚至喪失不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。例如，某甲與某乙的共有房屋僅登記在某甲的名下，某甲將該房屋以市場(chǎng)價(jià)格賣給某丙并辦理了轉(zhuǎn)移登記，在此情況下，如果某乙不能證明某丙明知該房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有權(quán)。故而，《物權(quán)法》規(guī)定了更正登記，允許真正的權(quán)利人申請(qǐng)對(duì)登記簿的錯(cuò)誤記載加以更正，使登記簿的記載與真實(shí)狀況相一致，從而維護(hù)真正權(quán)利人的利益?！掇k法》則對(duì)更正登記的具體程序進(jìn)行了規(guī)定。
更正登記雖然是《物權(quán)法》中新規(guī)定的登記類型，但嚴(yán)格地講，在以往的行政規(guī)章及地方性法規(guī)中，實(shí)際上也是包含了更正登記的內(nèi)容的。例如，《權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)：(一)申報(bào)不實(shí)的;(二)涂改房屋權(quán)屬證書(shū)的;(三)房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;(四)因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。注銷房屋權(quán)屬證書(shū)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出書(shū)面決定，送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書(shū)或者公告原房屋權(quán)屬證書(shū)作廢。”這一規(guī)定雖然形式上看是對(duì)注銷登記的規(guī)定，但是其本質(zhì)是對(duì)登記簿記載錯(cuò)誤的糾正。惟須注意的是，其與《物權(quán)法》中規(guī)定的更正登記不同之處在于：一方面，其強(qiáng)調(diào)的是由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)徑行辦理登記，而非由權(quán)利人或者利害關(guān)系人申請(qǐng)。另一方面，就其后果而言，其強(qiáng)調(diào)的是注銷原登記(權(quán)屬證書(shū))，而并未提及另行完成新的正確登記。全國(guó)各地地方性法規(guī)及規(guī)章，也基本上采納了《權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條的做法。
但是，在廣州市、天津市、重慶市、上海市、吉林市等地的地方性法規(guī)中，則在《權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條的基礎(chǔ)上，區(qū)分了注銷登記和更正登記，進(jìn)一步對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記和登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記進(jìn)行了規(guī)定。例如，《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第五十一條規(guī)定了依申請(qǐng)更正登記：“權(quán)利人認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，提交下列材料，可以申請(qǐng)更正登記：(一)申請(qǐng)書(shū);(二)身份證明;(三)證明房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)完成審核。核準(zhǔn)更正時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿?？梢栽谠康禺a(chǎn)權(quán)證書(shū)上進(jìn)行更正的，在原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上更正，不發(fā)給新的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū);不宜在原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上更正或者申請(qǐng)人要求發(fā)給新的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，收回記載有誤的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，發(fā)給新的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。不予更正的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由?！钡谖迨l則對(duì)依職權(quán)更正登記進(jìn)行了規(guī)定，“房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)登記簿的記載有誤的，可以依據(jù)原始登記材料對(duì)登記筆誤進(jìn)行更正。對(duì)于筆誤以外的其他記載錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。權(quán)利人逾期不辦理更正登記的，房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)發(fā)生法律效力的文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤記載予以更正。核準(zhǔn)更正登記的，通知權(quán)利人領(lǐng)取新的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，記載錯(cuò)誤的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)公告作廢。”這一做法較為符合《物權(quán)法》對(duì)更正登記規(guī)定的精神。
二、更正登記的概念與構(gòu)成
《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”據(jù)此可見(jiàn)，所謂更正登記，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，依照其申請(qǐng)，及其提交的登記簿記載的權(quán)利人對(duì)更正的書(shū)面同意或者證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)進(jìn)行更正的登記。理解這一概念需要注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
1.權(quán)利人與利害關(guān)系人
依據(jù)《物權(quán)法》第十九條，更正登記的請(qǐng)求權(quán)人為權(quán)利人和利害關(guān)系人。但對(duì)權(quán)利人和利害關(guān)系人的范圍如何具體確定，在《辦法》起草過(guò)程中存在較大爭(zhēng)議，其核心就是所謂權(quán)利人是否僅限于所有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人，所謂利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)限于對(duì)權(quán)利歸屬存在異議的人，還是還應(yīng)當(dāng)包括對(duì)權(quán)利內(nèi)容存有異議的人。故而有必要在此詳細(xì)探討。
確定更正登記的請(qǐng)求權(quán)人，首先需要確定更正登記請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。對(duì)于更正登記請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)，學(xué)理上存在一定的爭(zhēng)議：一是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，認(rèn)為登記請(qǐng)求權(quán)在本質(zhì)上是權(quán)利人基于對(duì)標(biāo)的物所享有的物權(quán)而產(chǎn)生的一種請(qǐng)求權(quán)，或者具體講是排除妨害請(qǐng)求權(quán)?！霸诘怯浾?qǐng)求權(quán)中登記訂正請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，屬物權(quán)妨害排除請(qǐng)求權(quán)的一種。通說(shuō)認(rèn)為，登記訂正請(qǐng)求權(quán)不因時(shí)效而消滅。登記訂正請(qǐng)求權(quán)在第三人因公信力取得該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，不得行使。”二是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，此種觀點(diǎn)認(rèn)為，“所謂登記的請(qǐng)求權(quán)，是指登記權(quán)利人對(duì)登記義務(wù)人所享有的請(qǐng)求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利?！碛姓?qǐng)求權(quán)的一方可以請(qǐng)求對(duì)方為其辦理登記手續(xù)或者進(jìn)行更正登記”?！暗怯浾?qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)包括登記的更正請(qǐng)求權(quán)?！薄暗怯浾?qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上仍然應(yīng)該是一種債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)樵诎l(fā)生登記之前，物權(quán)因沒(méi)有完成公示要件而尚未發(fā)生移轉(zhuǎn)和變更，所以一方還沒(méi)有享有物權(quán)，因此不能夠根據(jù)物權(quán)提出請(qǐng)求，可見(jiàn)登記請(qǐng)求權(quán)并不是一種物上請(qǐng)求權(quán)?！比菂^(qū)分說(shuō)，該說(shuō)認(rèn)為在物權(quán)登記行為有效時(shí)，只是發(fā)生不當(dāng)?shù)美颠€的問(wèn)題，更正登記請(qǐng)求權(quán)系不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)的體現(xiàn)，自然屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán);而在物權(quán)登記行為無(wú)效時(shí)，由于權(quán)利人沒(méi)有喪失其權(quán)利，為防止當(dāng)事人因信賴登記取得權(quán)利，可以請(qǐng)求更正登記。此更正登記請(qǐng)求權(quán)為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)中排除妨害請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容。
我們認(rèn)為，從我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其他具有對(duì)抗第三人效力的權(quán)利(如預(yù)告登記的債權(quán))的公示方法，自然登記記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與真實(shí)權(quán)利狀況保持一致。如果存在不一致的情形，權(quán)利人自然有權(quán)請(qǐng)求更正，從而使對(duì)外展現(xiàn)的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利相吻合。故而就其本質(zhì)來(lái)說(shuō)，更正登記請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其他具有對(duì)抗第三人效力的權(quán)利的對(duì)世性的體現(xiàn)，屬于基于絕對(duì)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人來(lái)說(shuō)，其更正登記請(qǐng)求權(quán)自然是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的體現(xiàn);但對(duì)于其他具有對(duì)抗效力的權(quán)利而言，其更正登記請(qǐng)求權(quán)自然是基于其具有對(duì)抗效力的權(quán)利本身而發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)。反過(guò)來(lái)講，更正登記的申請(qǐng)人也應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的權(quán)利人，而且此種權(quán)利應(yīng)當(dāng)是物權(quán)或者其他具有對(duì)抗效力的權(quán)利。
因此，更正登記申請(qǐng)人中，所謂權(quán)利人是指登記簿登記記載的權(quán)利人，不僅包括所有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人，還應(yīng)當(dāng)包括預(yù)告登記、查封登記的權(quán)利人，如預(yù)購(gòu)商品房的買受人、查封申請(qǐng)人。
而利害關(guān)系人是指登記記載錯(cuò)誤可能損害自己利益的人，即對(duì)登記簿記載的上述權(quán)利的歸屬存有異議，認(rèn)為自己才是真正權(quán)利人的人，或者對(duì)權(quán)利內(nèi)容存有異議，認(rèn)為權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際狀況不符，從而損害自己利益的人。如下文所述，對(duì)自然狀況存在異議的利害關(guān)系人，不宜作為更正登記的申請(qǐng)人。利害關(guān)系人在申請(qǐng)更正登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在登記申請(qǐng)書(shū)中就該錯(cuò)誤登記對(duì)其的影響予以說(shuō)明。
2.更正的內(nèi)容
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)包括自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)。
就權(quán)利人而言，其可以就自然狀況、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項(xiàng)真實(shí)狀況不一致的情形申請(qǐng)更正登記。申言之：第一，權(quán)利人可以就自然狀況申請(qǐng)更正，例如房屋所有權(quán)人就房屋自然狀況記載錯(cuò)誤，面積存在偏差、門牌號(hào)錯(cuò)誤等，申請(qǐng)更正登記。為避免給自己的利益帶來(lái)不利影響，他項(xiàng)權(quán)利人和預(yù)告登記的權(quán)利人也不妨就自然狀況申請(qǐng)更正。第二，權(quán)利人可以就權(quán)利狀況中權(quán)利內(nèi)容記載錯(cuò)誤的情形申請(qǐng)更正登記，如抵押權(quán)人就抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)范圍、地役權(quán)人就利用方式或者利用范圍等申請(qǐng)更正。問(wèn)題在于，權(quán)利人能否對(duì)權(quán)利的歸屬申請(qǐng)更正登記?例如某房屋登記在某甲名下，某甲提出該房屋系某乙的，要求登記機(jī)構(gòu)予以更正。我們認(rèn)為，既然更正登記請(qǐng)求權(quán)系基于絕對(duì)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的體現(xiàn)，故而應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人來(lái)行使權(quán)利，而不宜由他人代為行使。因此，在此情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知某甲通知某乙，由某乙提出更正登記的申請(qǐng)。當(dāng)然，在權(quán)利人姓名或者名稱存在登記錯(cuò)誤的情況下，權(quán)利人有權(quán)申請(qǐng)更正，但此時(shí)，其實(shí)際上是以利害關(guān)系人的身份就權(quán)利的歸屬申請(qǐng)更正。第三，權(quán)利人可以就其他事項(xiàng)申請(qǐng)更正登記，主要是權(quán)利人對(duì)錯(cuò)誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等申請(qǐng)更正，例如登記機(jī)構(gòu)對(duì)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)上指明的房屋門牌號(hào)登記筆誤，誤將其他房屋辦理了查封登記;或者登記機(jī)構(gòu)筆誤，將對(duì)他人的房屋的異議登記記載在自己房屋上。
就利害關(guān)系人而言，其更正登記的內(nèi)容包括：第一，權(quán)利歸屬狀況。如某甲認(rèn)為登記簿上記載為某乙的房屋應(yīng)當(dāng)歸屬于自己，從而申請(qǐng)更正。第二，權(quán)利內(nèi)容。這主要是因?yàn)槲覈?guó)《物權(quán)法》雖然強(qiáng)調(diào)物權(quán)法定原則，但是仍然允許當(dāng)事人通過(guò)合同對(duì)他物權(quán)的內(nèi)容加以約定。就這些約定事項(xiàng)，可能發(fā)生登記與實(shí)際情形不符，從而損害他物權(quán)賴以存在的所有權(quán)人的利益。因此，對(duì)權(quán)利內(nèi)容申請(qǐng)更正登記，應(yīng)當(dāng)是對(duì)他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容存有異議的情形;申請(qǐng)更正登記的利害關(guān)系人，也限于在自己不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的所有權(quán)人。例如，供役地權(quán)利人認(rèn)為地役權(quán)登記記載的利用方式、利用范圍、利用期限與地役權(quán)合同約定不一致，或者抵押人認(rèn)為抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額記載錯(cuò)誤，從而申請(qǐng)更正。至于所有權(quán)，因其內(nèi)容完全由法律規(guī)定，只會(huì)發(fā)生歸屬登記錯(cuò)誤，而不可能發(fā)生所有權(quán)內(nèi)容登記錯(cuò)誤的情形，自然也不可能對(duì)所有權(quán)的內(nèi)容申請(qǐng)更正登記。第三，其他事項(xiàng)，例如房屋買受人認(rèn)為房屋上的查封登記系登記機(jī)構(gòu)筆誤，該房屋并未被法院查封，從而請(qǐng)求更正以便辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
問(wèn)題在于，利害關(guān)系人能否對(duì)登記簿記載的自然狀況申請(qǐng)更正。我們認(rèn)為，登記簿對(duì)房屋自然狀況的記載，包括房屋坐落、編號(hào)、房屋總層數(shù)、所在層數(shù)、面積、規(guī)劃批準(zhǔn)用途、土地的權(quán)屬性質(zhì)、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，即便存在錯(cuò)誤，也不會(huì)對(duì)登記簿記載的權(quán)利人之外的人產(chǎn)生不利影響。因此，不存在對(duì)登記簿記載的自然狀況存有異議的利害關(guān)系人，利害關(guān)系人也不能對(duì)自然狀況申請(qǐng)更正登記。
三、關(guān)于登記錯(cuò)誤
更正登記的適用范圍，通說(shuō)認(rèn)為是登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀況不一致，也即《物權(quán)法》第十九條所言的“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”的情況。如何理解《物權(quán)法》第十九條第一款中規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”，或者說(shuō)應(yīng)當(dāng)如何界定登記錯(cuò)誤的范圍?對(duì)此存在三種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿與登記的原始文件不一致。因?yàn)槿绻堑怯洸镜挠涊d與原始文件一致，而與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致，那么就意味著此時(shí)已經(jīng)涉及到物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的爭(zhēng)執(zhí)，此種爭(zhēng)執(zhí)屬于民事糾紛，應(yīng)由司法審判機(jī)關(guān)通過(guò)訴訟程序加以解決。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》中規(guī)定的錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)既包括登記簿的記載與登記的原始文件不一致，也包括與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致，在這兩種情況下都可以由登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，是指經(jīng)過(guò)法院和仲裁機(jī)構(gòu)的判決與裁定認(rèn)定登記確有錯(cuò)誤。在此情況下，才能夠確定登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)才能夠更正登記。登記機(jī)構(gòu)自身不能夠依職權(quán)確定登記是否有錯(cuò)誤，并辦理更正登記。
對(duì)此，比較法上存在三種不同的做法：一是最狹義說(shuō)，以日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表，其認(rèn)為登記錯(cuò)誤限于因登記機(jī)關(guān)或者第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的錯(cuò)誤，具體包括登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中未盡合理的審核義務(wù)出現(xiàn)的筆誤、遺漏等情形，也包括登記申請(qǐng)人提供虛假材料或者相關(guān)中介機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)文書(shū)存在錯(cuò)誤導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤(如虛假的文書(shū)、測(cè)繪報(bào)告不準(zhǔn)確導(dǎo)致登記記載的面積錯(cuò)誤)。申言之，這里的登記錯(cuò)誤限于因登記過(guò)程中的瑕疵導(dǎo)致的登記簿記載與真實(shí)狀況不一致。
二是狹義說(shuō)，以((瑞士民法典》為代表，其所言的登記錯(cuò)誤不僅包括狹義的登記錯(cuò)誤，還包括因?yàn)榈怯浽虿怀闪⒒驘o(wú)效所導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤，如辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中申請(qǐng)人提交的材料、登記機(jī)關(guān)的審核等登記行為均不存在任何瑕疵，但事后法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效或撤銷該買賣合同從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的真實(shí)狀況和登記簿記載的不一致。
三是最廣義說(shuō)，以德國(guó)法為代表，不僅包括前兩種的情形，還包括由于新的法律事實(shí)出現(xiàn)導(dǎo)致物權(quán)消滅從而引發(fā)登記簿記載和真實(shí)權(quán)利狀況不一致，例如：在辦理抵押權(quán)登記后，債務(wù)人履行了債務(wù)從而導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，此種情況下應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人申請(qǐng)注銷登記，但如果抵押權(quán)人未予申請(qǐng)，抵押人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)更正登記，從而注銷抵押物上存在的抵押權(quán)。
從我國(guó)實(shí)踐中的做法來(lái)看，在規(guī)定了更正登記的地方性法規(guī)中，《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第五十一條、第五十二條和第五十四條也涵蓋了登記瑕疵、登記原因無(wú)效以及權(quán)利消滅等各種情形。《辦法》起草過(guò)程中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記錯(cuò)誤限于因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤的情形，僅在此情況下，才能進(jìn)行更正登記。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是指因登記過(guò)程中的瑕疵導(dǎo)致的錯(cuò)誤，不僅包括登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，還包括申請(qǐng)人提交虛假材料或者中介機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情形。這實(shí)際上是采用了最狹義說(shuō)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)包括所有登記簿記載與真實(shí)狀況不一致的情形，這實(shí)際上采納了德國(guó)法的認(rèn)識(shí)。
《辦法》最終采納了第三種觀點(diǎn)。但考慮到申請(qǐng)材料、審查標(biāo)準(zhǔn)等方面存在巨大差異，為避免引起誤解，《辦法》借鑒了《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》的做法，將更正登記分別規(guī)定在第七十四、七十五條和第八十條。申言之：
首先，基于權(quán)利的對(duì)世性，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或者其他具有對(duì)抗效力的權(quán)利與登記簿的記載不一致時(shí)，權(quán)利人毫無(wú)疑問(wèn)有權(quán)請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)更改其登記，法律也要為其提供申請(qǐng)更改的途徑。這也是各國(guó)法律普遍認(rèn)可的。但是，此種更改的途徑，是否僅限于更正登記還是還包括其他登記形態(tài)，各國(guó)有所不同。德國(guó)法上，實(shí)際上是通過(guò)統(tǒng)一的更正登記來(lái)解決這一問(wèn)題的。而在對(duì)更正登記采狹義甚至最狹義界定的國(guó)家和地區(qū)，其另設(shè)了其他登記形態(tài)來(lái)解決這一問(wèn)題。這就是說(shuō)，對(duì)于登記原因不成立、無(wú)效以及登記之后新的法律事實(shí)出現(xiàn)導(dǎo)致物權(quán)消滅，從而引發(fā)登記簿記載與真實(shí)狀況不一致的情形，其通過(guò)涂銷登記來(lái)處理。而我國(guó)《物權(quán)法》并未對(duì)涂銷登記予以規(guī)定，故而，我們只能通過(guò)統(tǒng)一的更正登記制度，來(lái)處理所有的登記簿記載與真實(shí)狀況不一致的問(wèn)題。
其次，就登記過(guò)程中的瑕疵導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的情形，無(wú)論是登記機(jī)構(gòu)未盡審核義務(wù)存在過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，還是申請(qǐng)人提交虛假材料抑或中介機(jī)構(gòu)過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，其登記錯(cuò)誤比較容易證明，登記機(jī)構(gòu)也有權(quán)力、有能力對(duì)此加以判斷。故而，《辦法》將其合并規(guī)定在第七十四、七十五條。
第三，對(duì)于登記原因行為無(wú)效以及新的法律事實(shí)導(dǎo)致權(quán)利變動(dòng)的情形，一方面，鑒于登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審核實(shí)體法律關(guān)系，故而在登記原因無(wú)效或者法律關(guān)系變動(dòng)導(dǎo)致登記簿記載與真實(shí)狀況不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以法院或者仲裁機(jī)構(gòu)先行做出生效判決或裁決為更正登記的前提。另一方面，也考慮到此種情況實(shí)際上與登記行為本身以及登記機(jī)構(gòu)并不存在直接的牽連。此種情形，嚴(yán)格地講，雖然登記簿記載與真實(shí)狀況不一致，但很難說(shuō)是通常意義上講的登記錯(cuò)誤。故而，《辦法》將其與一般的登記錯(cuò)誤區(qū)別開(kāi)，單獨(dú)規(guī)定在第八十、八十一條。
三、更正登記的申請(qǐng)
《辦法》以依申請(qǐng)登記為原則。盡管登記是由行政機(jī)關(guān)做出的，但登記確定的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)，涉及的是民事權(quán)益問(wèn)題。在登記發(fā)生錯(cuò)誤的情況下，自然也應(yīng)當(dāng)按照私法自治的原則，原則上由權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出請(qǐng)求。依據(jù)本條，在申請(qǐng)更正登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明以及證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。此外，權(quán)利人申請(qǐng)更正登記，應(yīng)當(dāng)提交其權(quán)屬證書(shū)。在此對(duì)于申請(qǐng)人的身份證明、權(quán)屬證書(shū)不再贅述，需要強(qiáng)調(diào)的是：
1.關(guān)于登記申請(qǐng)書(shū)
更正登記是對(duì)登記簿上特定房屋的記載加以更正，因此，在登記申請(qǐng)書(shū)中，必須指明需更正的房屋。利害關(guān)系人作為申請(qǐng)人時(shí)，其必須在登記申請(qǐng)書(shū)中就其請(qǐng)求更正的事項(xiàng)對(duì)其的影響予以說(shuō)明。
2.證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料
在《物權(quán)法》及《辦法》起草過(guò)程中，對(duì)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料究竟應(yīng)當(dāng)包括哪些始終存在較大爭(zhēng)議。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)原則上僅負(fù)有形式審查的義務(wù)，也沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的能力。因此，為了避免過(guò)分加重登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任，有必要對(duì)這些證明登記錯(cuò)誤的證據(jù)加以嚴(yán)格限制，應(yīng)當(dāng)將其限于登記檔案和法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)?！稄V州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第五十二條實(shí)際上采納了這一認(rèn)識(shí)，其規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)登記簿的記載有誤的，可以依據(jù)原始登記材料對(duì)登記筆誤進(jìn)行更正。對(duì)于筆誤以外的其他記載錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。權(quán)利人逾期不辦理更正登記的，房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)發(fā)生法律效力的文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤記載予以更正。核準(zhǔn)更正登記的，通知權(quán)利人領(lǐng)取新的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，記載錯(cuò)誤的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)公告作廢?！憋@然，這里的證明登記錯(cuò)誤的材料原則上限于登記檔案以及司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)發(fā)生法律效力的文件。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果過(guò)分限制證明登記錯(cuò)誤的材料，將使更正登記的適用空間大大壓縮。故而，凡是能夠證明登記存在錯(cuò)誤的材料，如當(dāng)事人之間的隱名代理合同、真實(shí)的合同或者遺囑等，均可用于申請(qǐng)更正登記。實(shí)踐中，《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第四十三條規(guī)定：“申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交確認(rèn)土地房屋權(quán)利的法律文件或者其他證明土地房屋權(quán)屬證書(shū)、土地房屋權(quán)屬登記簿記載有誤的資料，包括合法的批準(zhǔn)文件，有關(guān)的合同、遺囑、司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)等。”這里所言的合同、遺囑，顯然是用來(lái)判斷實(shí)體法律關(guān)系的材料。因此可以認(rèn)為其持后一種觀點(diǎn)。
我們認(rèn)為，從理論上講，申請(qǐng)人當(dāng)然可以自由選擇其認(rèn)為能夠證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)材料;登記機(jī)構(gòu)也沒(méi)有必要對(duì)此過(guò)分做出限制。但是，在審核更正登記是否成立，或者說(shuō)認(rèn)定登記是否確有錯(cuò)誤時(shí)，必須考慮登記機(jī)構(gòu)審查能力、審查義務(wù)和相應(yīng)責(zé)任的匹配問(wèn)題。如我們所一直強(qiáng)調(diào)的，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審核實(shí)體法律關(guān)系，故而，對(duì)更正登記的審核原則上也應(yīng)當(dāng)遵循形式審查的原則。原則上，在申請(qǐng)人提交了下列能夠證明登記錯(cuò)誤的材料時(shí)，方可認(rèn)定登記確有錯(cuò)誤，從而能夠成立更正登記：
第一，登記檔案。登記檔案包括了特定房屋上所有的登記資料，在每一筆登記完成后，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)將登記過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)材料立卷歸檔。因此，登記檔案是登記過(guò)程中的原始資料，是判斷登記存在筆誤或者遺漏的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。如果通過(guò)比對(duì)登記檔案發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在筆誤或者遺漏等情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為登記確有錯(cuò)誤。例如，經(jīng)核對(duì)登記檔案，發(fā)現(xiàn)登記時(shí)誤將房屋門牌號(hào)、面積或者權(quán)利人姓名寫(xiě)錯(cuò)。
第二，登記基礎(chǔ)文件被撤銷的法律文書(shū)。例如測(cè)繪機(jī)構(gòu)撤回其測(cè)繪報(bào)告的法律文書(shū)、公證機(jī)構(gòu)撤回其公證文書(shū)的法律文書(shū)。在登記審查過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)往往需要依賴相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)特定法律事實(shí)加以審核，而登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)文書(shū)進(jìn)行形式審查。例如，在因繼承發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審核被繼承人的遺囑是否真實(shí)合法，也無(wú)法審核繼承人的繼承權(quán)，故而，需要依賴于公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書(shū)進(jìn)行登記。如果該公證文書(shū)被公證機(jī)構(gòu)撤銷，則據(jù)此做出的登記也應(yīng)當(dāng)予以更正。
第三，登記簿、權(quán)屬證書(shū)上的相關(guān)記載。例如登記機(jī)構(gòu)在記人登記簿時(shí)對(duì)權(quán)利人的姓名發(fā)生筆誤，而登記簿上還登記了權(quán)利人的身份證號(hào)碼。則該身份證號(hào)碼也可以作為證明登記錯(cuò)誤的根據(jù)。 ·第四，法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)。如果法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的判決書(shū)、裁決書(shū)確認(rèn)的權(quán)利狀況與登記簿不一致，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或有關(guān)機(jī)關(guān)的囑托進(jìn)行更正登記。當(dāng)然，此種情形，《辦法》作為一種特殊的登記情形，規(guī)定在第八十條。
對(duì)于申請(qǐng)人提供了證明登記原因應(yīng)當(dāng)無(wú)效、被撤銷或者新的法律事實(shí)發(fā)生導(dǎo)致權(quán)利變動(dòng)的證據(jù)材料，鑒于其涉及實(shí)體法律關(guān)系的判斷，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)也沒(méi)有能力對(duì)之加以確認(rèn)，故而登記機(jī)構(gòu)原則上不應(yīng)為其辦理更正登記。例如，原房屋所有權(quán)人在辦理完轉(zhuǎn)移登記之后，要求將房屋權(quán)屬更正到自己名下。、其提交了證明雙方買賣合同無(wú)效或者被撤銷的證據(jù)。在此情況下，要判斷該證據(jù)是否能夠證明登記確有錯(cuò)誤，實(shí)際上就意味著登記機(jī)構(gòu)對(duì)合同效力加以審查。而登記機(jī)構(gòu)顯然無(wú)權(quán)進(jìn)行此種審查。故而其應(yīng)當(dāng)不予登記，而告知申請(qǐng)人向法院請(qǐng)求宣告房屋買賣合同無(wú)效或者撤銷合同。
3.權(quán)利人同意更正的證明材料
權(quán)利人同意更正的證明材料，即房屋登記簿記載的權(quán)利人對(duì)利害關(guān)系人更正申請(qǐng)的書(shū)面同意。只有在利害關(guān)系人就權(quán)利歸屬或內(nèi)容申請(qǐng)更正登記時(shí)，才有可能存在權(quán)利人的書(shū)面同意。
如前所述，利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，也就是對(duì)權(quán)利內(nèi)容或者權(quán)利歸屬提出新的要求，通常情況下都可能損害登記簿記載權(quán)利人的利益。但如果登記簿記載的權(quán)利人對(duì)此表示同意，即其允許自己受到由更正登記帶來(lái)的不利益，則登記機(jī)構(gòu)原則上自然應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許利害關(guān)系人的更正請(qǐng)求。因此，《德國(guó)民法典》第八百九十四條規(guī)定：“就土地上的某項(xiàng)權(quán)利、此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利或者第八百九十二條第一款所稱種類的處分限制而言，土地登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的法律狀況不一致的，其權(quán)利未被登記或者未被正確地登記的人或者因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或者限制而受到侵害的人，可以向土地登記簿的更正牽涉到其權(quán)利的人請(qǐng)求同意更正土地登記簿?！薄段餀?quán)法》借鑒了這種制度，允許在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正的情況下，登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記。
權(quán)利人的同意，性質(zhì)上往往為登記簿記載的權(quán)利人對(duì)其權(quán)利進(jìn)行處分的意思表示，為了防止當(dāng)事人事后發(fā)生爭(zhēng)議，也為了督促權(quán)利人認(rèn)真的謹(jǐn)慎的做出決定，法律要求登記權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)提交書(shū)面的同意。而且該同意的內(nèi)容必須明確指向利害關(guān)系人申請(qǐng)的更正事項(xiàng)，權(quán)利人必須明確表示針對(duì)利害關(guān)系人申請(qǐng)的具體事項(xiàng)同意辦理更正登記。
值得探討的是，在更正登記中，權(quán)利人的書(shū)面同意與證明登記確有錯(cuò)誤的材料之間的關(guān)系?！段餀?quán)法》第十九條第一款第二句規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”在表述中，其使用的是“或者”，這就是說(shuō)，權(quán)利人的書(shū)面同意與證明登記確有錯(cuò)誤的材料具備其一，就應(yīng)當(dāng)辦理更正登記。換言之，在申請(qǐng)更正登記時(shí)，申請(qǐng)人只要提交權(quán)利人的書(shū)面同意與證明登記確有錯(cuò)誤的材料之一，就能夠成立更正登記。這是因?yàn)?，?quán)利歸屬是當(dāng)事人之間的事宜，國(guó)家不宜對(duì)此做出干預(yù)。如果登記權(quán)利人都認(rèn)可了更正要求，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)力對(duì)此加以阻撓。例如，甲向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，要求將登記在乙的名下的房屋更正到自己名下。乙向登記機(jī)構(gòu)提交了書(shū)面同意的材料，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)辦理更正登記。而《辦法》本條從表述上看，則要求任何更正登記中都需要具備證明登記確有錯(cuò)誤的材料;此外，在利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的情況下，還應(yīng)當(dāng)具備權(quán)利人的書(shū)面同意。
之所以規(guī)定申請(qǐng)人必須提供證明登記確有錯(cuò)誤的材料，主要是為了避免權(quán)利人和利害關(guān)系人利用書(shū)面同意的規(guī)則規(guī)避相應(yīng)的稅收。例如，某甲欲將其房屋賣給某乙，但是為了逃避契稅、營(yíng)業(yè)稅，二人約定由某乙對(duì)該房屋提出更正登記的申請(qǐng)，而某甲則出具書(shū)面同意。在此情況下，如果登記機(jī)構(gòu)為其辦理更正登記，則顯然幫助申請(qǐng)人逃避了相關(guān)稅收。故而，《辦法》要求即便登記簿記載的權(quán)利人出具了書(shū)面同意，申請(qǐng)人也仍然需要提交證明登記錯(cuò)誤的材料。這就是說(shuō)，在上述案例中，某乙還必須就該項(xiàng)登記存在錯(cuò)誤提交證明材料。需要強(qiáng)調(diào)的是，如前所述，對(duì)能夠證明登記確有錯(cuò)誤的材料應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握。例如，某乙提供了當(dāng)年某甲和某乙之間的委托合同，合同顯示，鑒于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)卣卟辉试S外地人購(gòu)買本地房屋，故而不具有當(dāng)?shù)貞艏哪骋椅挟?dāng)?shù)厝四臣滓阅臣椎拿x購(gòu)房;此外某乙還提供了其支付全部購(gòu)房款給開(kāi)發(fā)商的憑證。在此情況下，雖然從理論上將可以證明該房屋所有權(quán)屬于某乙，但是如前文所強(qiáng)調(diào)的，委托合同是否成立、生效，屬于實(shí)體法律關(guān)系,登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并無(wú)審核確認(rèn)的權(quán)利。因此，登記機(jī)構(gòu)仍然應(yīng)當(dāng)不予更正，告知某乙通過(guò)法院確認(rèn)其房屋所有權(quán)，再持法院的生效判決前來(lái)辦理更正。
但是，對(duì)《辦法》第七十四條第二款“利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料”的規(guī)定，在實(shí)踐中可以適當(dāng)從寬把握。該款如此規(guī)定，主要是因?yàn)闄?quán)利人同意更正的話，如果更正登記錯(cuò)誤損害了權(quán)利人的利益，其也應(yīng)當(dāng)責(zé)任自負(fù)，而不應(yīng)追究登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任。因此，這一規(guī)定主要是為了避免登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)過(guò)重的賠償責(zé)任。但實(shí)際上，在對(duì)證明登記確有錯(cuò)誤的材料從嚴(yán)把握的情況下，這一款的規(guī)定有時(shí)是不必要的。例如，馮京因買賣合同作為買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí)，因登記機(jī)構(gòu)的筆誤將其寫(xiě)作馬涼，而馬涼可能確有其人。在此情況下，馮京作為利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記。如果其提交的材料如登記檔案中保存的房屋買賣合同、登記申請(qǐng)書(shū)等上面的簽名確實(shí)為馮京，登記簿記載的身份證號(hào)碼也確實(shí)是馮京的身份證號(hào)碼，登記機(jī)構(gòu)自然無(wú)需再要求馮京提供馬涼的書(shū)面同意，而可以直接辦理更正登記。
此外，在更正登記中，如果申請(qǐng)人既提交了證明登記錯(cuò)誤的材料，又出具了權(quán)利人的書(shū)面同意，鑒于權(quán)利歸屬畢竟是當(dāng)事人之間的事宜，國(guó)家不宜對(duì)此過(guò)分干預(yù)，而且權(quán)利人的書(shū)面同意能夠極大減輕登記機(jī)構(gòu)的賠償壓力，因此，此種情況下，可以適當(dāng)降低證明登記錯(cuò)誤材料的證明要求。換言之，如果權(quán)利人以書(shū)面形式同意更正申請(qǐng)，即便申請(qǐng)人尚未提出足夠的證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤，在不涉及當(dāng)事人之間實(shí)體法律關(guān)系的情況下，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)辦理更正登記。
鑒于《辦法》要求申請(qǐng)人必須提交證明登記錯(cuò)誤的材料，因此，如果申請(qǐng)人提交了登記簿記載的權(quán)利人的書(shū)面同意并已經(jīng)辦理了更正登記，而權(quán)利人事后反悔，登記機(jī)構(gòu)也不能直接撤銷已經(jīng)完成的更正登記。因?yàn)楦怯浀耐瓿桑鸵馕吨怯洐C(jī)構(gòu)認(rèn)可了錯(cuò)誤登記的存在，其顯然不能僅因權(quán)利人撤回書(shū)面同意而撤銷更正登記。
四、予以更正登記的情形
在符合更正登記條件，即房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正登記。依據(jù)本條第三款并參照《辦法》第二十條的規(guī)定，符合下列條件，方可予以更正登記：1.申請(qǐng)人與更正登記申請(qǐng)書(shū)材料記載的申請(qǐng)人一致，申請(qǐng)人系登記簿記載的權(quán)利人或者與登記簿的記載存在利害關(guān)系;;2.作為申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人的權(quán)利人系登記簿記載的權(quán)利人;3.申請(qǐng)人提交的材料包括權(quán)利人的書(shū)面同意，能夠證明登記簿的記載確有錯(cuò)誤;4.更正登記不影響房屋登記簿上記載的其他房屋權(quán)利人的利益。
通常而言，對(duì)自然狀況進(jìn)行更正登記，僅涉及權(quán)利人的利益;對(duì)權(quán)利內(nèi)容或權(quán)利歸屬進(jìn)行更正登記，也僅涉及登記簿記載的權(quán)利人和作為申請(qǐng)人的利害關(guān)系人的利益;故而，一般情況下，只要存在登記錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)為申請(qǐng)人辦理更正登記。
但問(wèn)題在于，登記系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，在登記簿的記載存在錯(cuò)誤時(shí)，可能基于對(duì)登記簿的信賴，已經(jīng)發(fā)生了一定的物權(quán)變動(dòng)。在此情況下，更正登記不僅涉及登記簿記載的權(quán)利人和申請(qǐng)人的利益，還牽涉到第三人的利益。在此情況下，往往涉及實(shí)體法律關(guān)系的判斷和實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的安排，故而登記機(jī)構(gòu)不宜進(jìn)行更正登記。例如，某甲的房屋錯(cuò)誤登記在某乙名下，現(xiàn)在某甲申請(qǐng)更正登記，經(jīng)審核確實(shí)登記錯(cuò)誤。但是此前某乙已將該房屋賣給某丙，并辦理了轉(zhuǎn)移登記或者為某丙的債權(quán)辦理了預(yù)告登記;或者為某丙設(shè)定了抵押權(quán)或地役權(quán);或者該房屋已經(jīng)為某丙所繼承。在此情況下，如果不考慮具體情況，輕易為某甲辦理更正登記，則可能損害某丙的利益。而且還涉及到某丙的利益是否應(yīng)當(dāng)為法律保護(hù)、如何保護(hù)等問(wèn)題。故而，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并告知申請(qǐng)人通過(guò)訴訟或者仲裁確認(rèn)權(quán)利歸屬。如果法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)已經(jīng)確認(rèn)了第三人的權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充提供這些法律文書(shū)，再予以更正登記。因此，在錯(cuò)誤登記之后，如果在該房屋上又發(fā)生了轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記、查封登記、異議登記，即便申請(qǐng)人能夠證明登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)也不能直接予以更正登記。
5.不存在《辦法》規(guī)定的不予登記的情形。
五、更正登記的效果
在確認(rèn)符合以上條件的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正登記。鑒于更正登記可能影響相關(guān)權(quán)利人的利益，故而登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人。這里所言的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)包括所有因更正登記利益受到影響的權(quán)利人，包括了所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人以及預(yù)告登記和查封登記的權(quán)利人。
問(wèn)題在于，此時(shí)可能權(quán)屬證書(shū)的記載也存在錯(cuò)誤，是否要求申請(qǐng)人同時(shí)對(duì)權(quán)屬證書(shū)申請(qǐng)更正?我們認(rèn)為，更正登記僅僅是針對(duì)登記簿的記載錯(cuò)誤時(shí)進(jìn)行的，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)系權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，其應(yīng)當(dāng)與登記簿的記載保持一致。在登記簿的記載更正之后，權(quán)屬證書(shū)的記載顯然與登記簿不一致，從而出現(xiàn)記載錯(cuò)誤，在此情況下，不能進(jìn)行更正登記，只能由登記機(jī)構(gòu)重新發(fā)證。因此，《辦法》規(guī)定，“需要更正房屋權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)。”這里首先強(qiáng)調(diào)，確有必要更正權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容的，才書(shū)面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)。其次，這里所言的權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)做廣義理解，包括了登記證明。這就是說(shuō)，預(yù)告登記和查封登記的申請(qǐng)人因更正登記而受到影響的，也應(yīng)當(dāng)通知其換領(lǐng)房屋登記證明。
如果不符合上述條件，即房屋登記簿記載無(wú)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。此外，即便登記簿記載有誤，但因其上存在其他權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法更正的，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)不予更正并書(shū)面通知申請(qǐng)人。
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