實(shí)踐中購房者通常以按揭貸款的方式購買房屋，簽訂商品房買賣合同時(shí)，與銀行簽訂按揭貸款合同。由于銀行為購房者提供大量資金存在風(fēng)險(xiǎn)，需要開發(fā)商為購房者的貸款提供連帶責(zé)任或者回購住房、以購房款保證貸款歸還。這種以所購住房為抵押，以出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任保證而產(chǎn)生的貸款擔(dān)保三方關(guān)系的合同就是“商品房按揭貸款合同”，在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣司法解釋》”）中被稱為“商品房擔(dān)保貸款合同”。按揭貸款合同之所以特殊，是因?yàn)榕c其他合同的關(guān)系非常密切，形成依賴性的前提條件，成立與效力都與其他合同緊密相連，也有相應(yīng)的裁判規(guī)則。
一、商品房買賣合同已經(jīng)生效，購房者無法簽訂按揭貸款合同引起的糾紛
在商品房交易過程中，一般都是先簽訂商品房買賣合同，后簽訂按揭貸款合同。由此會(huì)出現(xiàn)商品房買賣合同已經(jīng)生效，但購房者與銀行未能簽訂按揭貸款合同的情形，那么對(duì)商品房買賣合同有何影響？
《商品房買賣司法解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！备鶕?jù)條文規(guī)定，如果按揭貸款合同未能訂立，已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同可以因解除而終止。
二、商品房買賣合同正常履行，借款人逾期未償還貸款本息而構(gòu)成違約引起的糾紛
按揭貸款合同糾紛大多數(shù)是借款人不按時(shí)還款付息引起的，只要在開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任期間購房人不按約還款付息，按揭貸款合同因無效或撤銷、解除等原因而終止，開發(fā)商都要承擔(dān)連帶責(zé)任。按揭貸款包括兩個(gè)行為：（1）貸款，屬于銀行業(yè)務(wù)；（2）按揭，屬于擔(dān)保方式。因此，存在貸款關(guān)系和按揭擔(dān)保關(guān)系，其中貸款合同是主合同，按揭擔(dān)保是從合同?！稉?dān)保法司法解釋》第10條規(guī)定：“主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?！卑唇屹J款合同因無效、撤銷、解除而終止時(shí)，擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任不能終止，購房者和開發(fā)商仍應(yīng)就返還貸款及利息的債務(wù)分別對(duì)銀行承擔(dān)物或人的擔(dān)保責(zé)任。
第一，買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)。擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。
第二，買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)。抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。
三、商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除引起的按揭貸款糾紛
如因購房合同解除無法就按揭貸款解除事宜達(dá)成一致而提起訴訟，且商品房買賣合同糾紛正在審理中，按揭貸款糾紛如何處理？
第一，訴訟參與模式。為便于法院查明案情，當(dāng)事人請(qǐng)求商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同可以和商品房擔(dān)保合同糾紛合并審理。如果商品房買賣雙方當(dāng)事人只就買賣合同糾紛提起訴訟，未涉及擔(dān)保貸款合同，貸款銀行作為具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人有權(quán)就擔(dān)保貸款合同糾紛向法院提起訴訟?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第一款規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理?！?/span>
第二，糾紛處理規(guī)則。商品房買賣合同無效或者應(yīng)當(dāng)被撤銷、解除、合同無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，商品房擔(dān)保合同也應(yīng)解除。返還貸款本息的責(zé)任不是由借款人承擔(dān)，連同返還購房款本息的責(zé)任全部由開發(fā)商承擔(dān)。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！薄渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！边@兩條規(guī)定的處理規(guī)則與《合同法》規(guī)定不盡相同，體現(xiàn)出按揭貸款合同的特殊性，即按揭貸款合同成立的前提是商品房買賣合同有效、貸款直接撥付給開發(fā)商、貸款的擔(dān)保是商品房他項(xiàng)權(quán)的抵押。因此，如果商品房買賣合同無效或者無法履行，按揭貸款合同也應(yīng)該撤銷，但商品房的他項(xiàng)權(quán)抵押不撤銷，以此作為開發(fā)商償還貸款本息的保證。 |
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