作者：安徽省高級(jí)人民法院民四庭課題組

來(lái)源：《法律適用》2015年第6期(第86頁(yè)-92頁(yè))

轉(zhuǎn)自：法客帝國(guó)（EmpireLawyers）

農(nóng)村集體土地是最基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活資料，妥善處理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛對(duì)保障農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展具有非常重要的意義。黨的十八屆三中全會(huì)明確提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。2015年中央一號(hào)文件要求“改革農(nóng)民住宅用地取得方式，探索農(nóng)民住房保障的新機(jī)制”，而同期國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》仍對(duì)農(nóng)村房屋的受讓主體作出限制性規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的受讓方原則上沒(méi)有資格限制（外資企業(yè)和境外投資者按照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行），但農(nóng)戶宅基地使用權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)戶持有的集體資產(chǎn)股權(quán)除外。為規(guī)范農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件的審理，保障和促進(jìn)農(nóng)村房屋健康有序流轉(zhuǎn)，安徽省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“安徽高院”）2012年曾出臺(tái)《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”），對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同審理作出原則性規(guī)定。然而，近年來(lái)，隨著新農(nóng)村建設(shè)不斷推進(jìn)和小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開(kāi)，涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的新情況、新問(wèn)題不斷出現(xiàn)，需要我們對(duì)已有的審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理。

一、近年來(lái)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的基本情況

近年來(lái)，安徽省受理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件總量較小，其數(shù)量并未隨著近年來(lái)民事案件數(shù)量大幅增加呈快速上升趨勢(shì)，在部分年份甚至有所回落。這與農(nóng)村居民傳統(tǒng)上比較厭訴和各級(jí)法院對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審慎受理是分不開(kāi)的。

（一）以買(mǎi)受人身份為標(biāo)準(zhǔn)，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為三類：一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)；二是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民房屋。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件類型多樣，但分布相對(duì)集中，主要集中在向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外出售房屋的情形中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)相對(duì)較少。

（二）以農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛發(fā)生原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生相當(dāng)一部分原因系拆遷導(dǎo)致房屋利益上漲，原出賣(mài)人不愿意繼續(xù)履行合同或者要求返還已交付的農(nóng)村房屋。由于法律對(duì)農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過(guò)多地支持違約者主動(dòng)性訴請(qǐng)導(dǎo)致社會(huì)存在嚴(yán)重的“誠(chéng)信危機(jī)”。

（三）正是因?yàn)槿嗣穹ㄔ菏芾淼霓r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛相當(dāng)一部分起因于一方主動(dòng)違約訴請(qǐng)，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據(jù)，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，避免法律判決與社會(huì)倡導(dǎo)的誠(chéng)信價(jià)值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當(dāng)事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動(dòng)之以理，甚至動(dòng)員當(dāng)事人的親屬、居委會(huì)成員等共同勸導(dǎo)當(dāng)事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。因此，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的情況中，案涉農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效的比例較高。

二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中的主要疑難問(wèn)題

（一）違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

我國(guó)《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！眱H從字面上來(lái)看，一戶村民如果擁有兩處以上宅基地當(dāng)然違反法律規(guī)定，也即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有住宅又購(gòu)買(mǎi)其他住戶住宅的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。實(shí)踐中，對(duì)違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，部分判決認(rèn)定合同無(wú)效。（2013）甬慈逍民初字第131號(hào)民事判決指出“對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)我國(guó)土地法有特別規(guī)定，每戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。本案中，被告已合法擁有一處宅基地，且被告也沒(méi)有證據(jù)證明其符合擁有兩處或兩處以上宅基地使用權(quán)的條件，因此，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效，不受法律的保護(hù)。”（2010）汝民初字第761號(hào)判決亦指出“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。原告王朝現(xiàn)不具備分戶條件。據(jù)此，原告王朝、被告孟新正買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地的行為違反了農(nóng)村一戶一宅的規(guī)定，被告孟新正將自己的宅院一處轉(zhuǎn)讓給王朝的口頭合同為無(wú)效合同”。顯然，上述兩判決均將《土地管理法》第62條的規(guī)定定性為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。

當(dāng)然也有法院認(rèn)為《土地管理法》第62條1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不當(dāng)然無(wú)效。如安徽?。?011）涇民一初字第00414號(hào)判決指出“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條的規(guī)定，“一戶一宅”原則是指農(nóng)村村民一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，如果將原有宅基地上住宅房屋出賣(mài)或者出租后，不能再行申請(qǐng)另處宅基地。相反上述法律條文中也間接肯定了村民出賣(mài)住房的行為，只是禁止賣(mài)房后再次申請(qǐng)宅基地?！?/span>

（二）非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛規(guī)定如下：“13.城鎮(zhèn)居民、法人或者其他組織購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條和《土地管理法》第43條的規(guī)定，認(rèn)定為無(wú)效。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。14．非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。但買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣(mài)人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買(mǎi)條件的，可以認(rèn)定合同有效?！薄吨笇?dǎo)意見(jiàn)》實(shí)施以來(lái)，對(duì)明確農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件審理思路、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)起到了重要的作用。然而，隨著審判實(shí)踐的不斷發(fā)展，《指導(dǎo)意見(jiàn)》需要以發(fā)展的眼光重新審視。

（三）共有人一方未經(jīng)他方同意出售農(nóng)村房屋的情形

近年來(lái)，安徽省出現(xiàn)數(shù)起共有人一方未經(jīng)他方同意擅自出售農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的案件。如宣城中院在一起案件中認(rèn)為“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。案涉房屋系趙某婚前財(cái)產(chǎn)，其并未授權(quán)張某售房，也未對(duì)張某的售房進(jìn)行追認(rèn)?！币虼?，宣城中院認(rèn)定合同無(wú)效。類似案件還有很多。該問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是：最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》”）第3條第1款的適用范圍應(yīng)如何界定以及該解釋的實(shí)施是否對(duì)原有的共有財(cái)產(chǎn)（特別是夫妻共有財(cái)產(chǎn)）的處分及第三人的取得產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

（四）農(nóng)村拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

近年來(lái)，隨著農(nóng)村集鎮(zhèn)化建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)聯(lián)動(dòng)以及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村出現(xiàn)拆遷安置房并出現(xiàn)相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。安徽省寧國(guó)市法院（2011）寧民一初字第01673號(hào)判決認(rèn)為“原告與被告所交易的寧國(guó)市河瀝溪辦事處畈村村燕子山農(nóng)民公寓樓4幢103室房屋性質(zhì)是拆遷安置房，至法庭辯論終結(jié)前，訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)仍為集體土地，且尚未取得房屋所有權(quán)證和土地使用證。原、被告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且雙方在交易前亦未依法辦理拆遷安置房上市交易審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費(fèi)，屬于不得上市交易的情形，故原被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無(wú)效。”

（五）小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，其?nèi)涵和外延也不明確，只是因備受輿論關(guān)注一直成為社會(huì)焦點(diǎn)。從字面及社會(huì)公眾討論的主要內(nèi)容來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房系在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的所有人擁有一定產(chǎn)權(quán)的房屋（在較早時(shí)期存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)土地證的情形），所以實(shí)際生活中所稱的小產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是在集體建設(shè)用地上建設(shè)的有一定合法審批手續(xù)的房屋。 2008年7月1日《房屋登記辦法》實(shí)施以來(lái)，符合條件的農(nóng)村房屋可以向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋登記辦法確定的房屋登記機(jī)構(gòu)系直轄市、市縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。因此，由基層人民政府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”已經(jīng)很少見(jiàn)了。在此情形下，“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何確定，以及在法律上是否有單獨(dú)研究的必要需要審視。

（六）新農(nóng)村建設(shè)中的房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛

新農(nóng)村建設(shè)政策不完善、缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，但受利益驅(qū)動(dòng)，利用新農(nóng)村建設(shè)政策開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)象迅速增長(zhǎng)，由此產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件也迅速增加，且表現(xiàn)形式多樣化。實(shí)踐中，凡是以新農(nóng)村名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)案件，特別是在建設(shè)過(guò)程中涉嫌諸多不規(guī)范操作的情形，多數(shù)法院不予受理。因國(guó)家對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的政策尚不具體完善，如果冒然受理并作出裁判，甚至可能引起更大的糾紛。

（七）農(nóng)村被撤并的小學(xué)等公益設(shè)施對(duì)外出售引起的糾紛

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及計(jì)劃生育政策的持續(xù)實(shí)施，農(nóng)村適齡人學(xué)兒童迅速減少，諸多農(nóng)村小學(xué)無(wú)法繼續(xù)開(kāi)展教學(xué)任務(wù)，出現(xiàn)了“農(nóng)村小學(xué)的撤并潮”，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或政府為了充分利用資源便對(duì)外出售，引起了房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛。實(shí)踐中，法院對(duì)此類案件一般不予受理，目的是防止集體財(cái)產(chǎn)流失。

（八）對(duì)特殊農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件不予受理的標(biāo)準(zhǔn)不夠明確

如前所述，部分法院對(duì)涉及農(nóng)村房屋案件，特別是新農(nóng)村建設(shè)中存在一定違法行為的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，不予受理，已經(jīng)受理的，駁回原告的起訴。應(yīng)當(dāng)看到，這些法院的作法是有一定合理性的。首先，基于現(xiàn)實(shí)考量若法院受理而最終不能處理，引起的矛盾會(huì)更大。其次，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同常常被認(rèn)定為無(wú)效，裁判的實(shí)體結(jié)果容易使違約者一方受益，違背了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則。然而在現(xiàn)實(shí)審判中，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不予受理的界限范圍不夠明確，難免給當(dāng)事人及社會(huì)各界造成人民法院任意“甩包袱”的印象。

（九）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效后的處理

我們發(fā)現(xiàn)，人民法院審理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同大多宣告無(wú)效。在宣告無(wú)效之后各地法院采取“范圍靈活、分擔(dān)明確”的原則確定合同無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，以彌補(bǔ)因認(rèn)定合同無(wú)效帶來(lái)的“誠(chéng)信危機(jī)”。

1．應(yīng)否雙方返還。《合同法》第58條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！狈梢?guī)定，在合同無(wú)效的情形下，原則上一律適用“返還原則”，僅在不能返還或者沒(méi)有必要返還的情形采取補(bǔ)償原則。

現(xiàn)有的立法和司法實(shí)踐沒(méi)有明確返還例外的適用情形。從我們收集的材料來(lái)看，認(rèn)定合同無(wú)效后，采取不予返還或者沒(méi)有必要返還的十分少見(jiàn)。對(duì)此，學(xué)界提出新觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)擴(kuò)張解釋的方法來(lái)拓展“沒(méi)有必要返還”，從而更好地維護(hù)誠(chéng)信原則，維護(hù)交易安全。[1]

2．責(zé)任依據(jù)?！逗贤ā穼?duì)涉及無(wú)效合同的處理集中在第42條和第58條相關(guān)規(guī)定中。《合同法》第42條規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”《合同法》第58條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”各地法院在適用法律依據(jù)上存在分歧。部分法院適用《合同法》第42條締約過(guò)失責(zé)任，部分法院適用《合同法》第58條規(guī)定，部分法院同時(shí)適用《合同法》第42條和第58條規(guī)定?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》未明確適用法律條文，從條文分析上看應(yīng)當(dāng)是似乎是適用《合同法》第42條界定責(zé)任性質(zhì)，適用《合同法》第58條確定責(zé)任分擔(dān)。

3.賠償范圍。合同認(rèn)定無(wú)效之后，我國(guó)學(xué)界與實(shí)務(wù)界對(duì)賠償范圍界定為信賴?yán)妫o(wú)實(shí)質(zhì)性分歧，只是學(xué)界與實(shí)務(wù)界均拓展了傳統(tǒng)意義上的信賴?yán)娴姆秶?。即在雙方過(guò)錯(cuò)的情況下亦可以適用信賴?yán)尜r償?shù)母拍?。何為信賴?yán)妫覈?guó)學(xué)界與實(shí)務(wù)界始終缺乏統(tǒng)一見(jiàn)解，只是明確信賴?yán)娣秶坏贸^(guò)合同的履行利益。[2]

第一，房屋升值利益。合同宣告無(wú)效之后，房屋升值利益能否作為損失范圍存在不同認(rèn)識(shí)。部分法院對(duì)此不予支持，（2010）績(jī)民一初字第00512號(hào)民事判決“被告主張按現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算房地產(chǎn)升值價(jià)值歸被告所有不能成立，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)協(xié)議自始無(wú)效，標(biāo)的物權(quán)屬仍歸原告不變，其主張與法無(wú)據(jù)，不予支持。原告因無(wú)權(quán)占有和受益買(mǎi)賣(mài)價(jià)款2萬(wàn)元，應(yīng)予返還并應(yīng)以國(guó)家規(guī)定的借款利率計(jì)算該款的利息。被告因買(mǎi)賣(mài)合同繳納契稅的損失依法應(yīng)由合同過(guò)錯(cuò)之雙方各半承擔(dān)。”

從現(xiàn)有的大多數(shù)審判實(shí)踐來(lái)看，房屋在合同簽訂時(shí)與合同宣告無(wú)效時(shí)之間的差價(jià)是人民法院酌定賠償?shù)淖钪匾蛩?。顯然，各地法院的審判實(shí)踐是基于誠(chéng)實(shí)信用原則，在出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間尋求某種利益的平衡。北京市高級(jí)人民法院出臺(tái)的《農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》有類似觀點(diǎn)：“農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效……要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益……要全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的差異造成的損失……對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋Z的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。”《指導(dǎo)意見(jiàn)》亦有相應(yīng)規(guī)定。

第二，裝飾裝修費(fèi)用。對(duì)于買(mǎi)受人占有涉案房屋并產(chǎn)生裝修費(fèi)用的，如何計(jì)算買(mǎi)受人裝飾裝修費(fèi)用的損失。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)裝飾裝修費(fèi)用的損害依據(jù)合同效力采取了不同的計(jì)算方法—即分別以歷史成本法和重置成本法計(jì)取。該計(jì)算方法對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)宣告無(wú)效后，裝飾裝修費(fèi)用的處理是否可以參照?qǐng)?zhí)行，值得進(jìn)一步研究。抑或是裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)納入房屋升值利益一體計(jì)量中，即實(shí)質(zhì)上農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同宣告無(wú)效后，計(jì)算損失原則以重置成本法計(jì)量。

4．連環(huán)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為。連環(huán)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)踐中主要存在如下問(wèn)題：（1）連環(huán)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否一律無(wú)效，是否存在例外情形；（2）原出賣(mài)人能否直接向原買(mǎi)受人、后手買(mǎi)受人請(qǐng)求返還房屋或者同時(shí)請(qǐng)求返還；（3）后手買(mǎi)受人能否直接向原出賣(mài)人主張賠償損失。

三、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理困難的原因分析

（一）我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題規(guī)定不明確、不具體，很多流于政策性層面上的闡述。具體操作層面上依賴于效力層次較低的部門(mén)規(guī)章及各級(jí)地方政府的相關(guān)規(guī)定，這些效力層次較低的規(guī)章及規(guī)范性文件甚至存在利益矛盾和價(jià)值沖突。人民法院適用法律難度較大，同類案件的處理結(jié)果可能截然不同。

（二）新農(nóng)村建設(shè)政策及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)管理不完善、農(nóng)村集體組織渙散、當(dāng)事人操作不規(guī)范、政府監(jiān)管缺位是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛增多的制度誘因。如農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理機(jī)關(guān)等不明確，缺乏相應(yīng)的保障機(jī)制。

（三）農(nóng)村土地、房屋迅速升值，較高的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)，商品房和小產(chǎn)權(quán)房之間的巨大價(jià)值差異等利益因素驅(qū)動(dòng)是引起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)案件經(jīng)濟(jì)原因，面臨著經(jīng)濟(jì)利益沖突，人民法院價(jià)值抉擇難。

四、審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的建議和對(duì)策

（一）審理農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的基本原則

當(dāng)前的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是在加速新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化以及打破居住區(qū)域界限的大背景下產(chǎn)生的，妥善解決此類矛盾糾紛，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把握以下原則。

1．統(tǒng)籌公法強(qiáng)制和私法自治。妥善處理好集體利益與個(gè)體利益，尋求公法強(qiáng)制和私法自治的平衡。當(dāng)前，我國(guó)城鄉(xiāng)二元體制尚未完全打破，現(xiàn)行法律、政策仍然限制集體土地、農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)，對(duì)違法開(kāi)發(fā)建設(shè)所引起的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，應(yīng)當(dāng)否認(rèn)其合同效力；而對(duì)符合新農(nóng)村整體建設(shè)規(guī)劃，未根本觸犯國(guó)家土地政策類糾紛，應(yīng)當(dāng)適度考慮個(gè)體利益，以妥善平衡個(gè)體利益和公共利益。

2．適當(dāng)綜合平衡當(dāng)事人雙方的利益，倡導(dǎo)誠(chéng)信守法的價(jià)值觀念。充分考量合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的影響，全面理清買(mǎi)賣(mài)雙方各自的責(zé)任大小，權(quán)衡出賣(mài)人因土地房屋升值、拆遷補(bǔ)償?shù)人@取的利益與買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和房屋原值之間的差額損失，另外，對(duì)于買(mǎi)受人已對(duì)房屋進(jìn)行裝修、擴(kuò)建、翻建的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。通過(guò)民事審判在全社會(huì)范圍內(nèi)倡導(dǎo)誠(chéng)信守法的良好風(fēng)尚。

3．注重法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。司法裁判要遵守法律法規(guī)及國(guó)家政策的規(guī)定，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)。要充分考慮矛盾糾紛的復(fù)雜性、特殊性，避免機(jī)械適用法律，以矯正法律適用中可能帶來(lái)的利益失衡問(wèn)題，達(dá)到法律效果與社會(huì)效果的高度統(tǒng)一。對(duì)于由歷史遺留問(wèn)題造成的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為，應(yīng)在尊重歷史、立足現(xiàn)實(shí)、堅(jiān)持立法宗旨的前提下充分考慮歷史因素，兼顧現(xiàn)有房屋居住使用及是否新建、翻建的實(shí)際情況，認(rèn)真權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會(huì)等各方的利益。

（二）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的裁判建議

1．關(guān)于違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

由于對(duì)《土地管理法》第62條“一戶一宅”的規(guī)定性質(zhì)認(rèn)識(shí)有差異，各地法院判決缺乏統(tǒng)一性。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，包括違反“一戶一宅”規(guī)定的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的效力。首先，法律法規(guī)及國(guó)家政策均未禁止集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員買(mǎi)賣(mài)宅基地房屋，《土地管理法》第62條第1款關(guān)于一戶一宅的規(guī)定僅僅是管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非強(qiáng)制性效力性規(guī)定；其次，《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員買(mǎi)賣(mài)房屋的間接依據(jù)。

我們注意到，國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地及房屋的確權(quán)頒證工作已經(jīng)展開(kāi)?，F(xiàn)行的《房屋登記辦法》對(duì)集體土地范圍內(nèi)房屋登記轉(zhuǎn)移登記做如下規(guī)定：“申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。我們傾向于認(rèn)為，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)附加須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的條件，因房屋所在的宅基地仍保留在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，未損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益。而農(nóng)村房屋原則上屬于合法的私產(chǎn)，權(quán)利人應(yīng)有權(quán)處分。

2．關(guān)于非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系爭(zhēng)議最大的問(wèn)題。學(xué)界和少數(shù)實(shí)務(wù)界人士認(rèn)為，目前沒(méi)有效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買(mǎi)賣(mài)行為，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，且農(nóng)村房屋及所占有的宅基地均未流出農(nóng)村集體，雙方之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。實(shí)務(wù)界多數(shù)認(rèn)為非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同由于違反了宅基地管理規(guī)定，法律對(duì)宅基地的管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。

我們注意到學(xué)界以及部分實(shí)務(wù)界的建議，為避免因訴訟導(dǎo)致不誠(chéng)信行為的增加，有兩種方案可供選擇。方案之一，認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同原則有效，其核心理由莫過(guò)于從體系解釋角度來(lái)看，我國(guó)并未視土地房屋為一體，土地房屋在我國(guó)法律體系中屬不同的不動(dòng)產(chǎn)。且認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效不損害集體經(jīng)濟(jì)組織以及該組織內(nèi)其他成員的利益。因?yàn)榉课莸拇胬m(xù)期間內(nèi)，該房屋所在的宅基地使用權(quán)本來(lái)已不能為該集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他成員享有，房屋所有人相應(yīng)的享有使用權(quán)。在房屋滅失時(shí)，房屋所在的宅基地復(fù)歸該集體經(jīng)濟(jì)組織。即農(nóng)村房屋屬私產(chǎn)，應(yīng)注重其財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)屬性。方案之二，適當(dāng)放寬認(rèn)定合同效力比例，通過(guò)技術(shù)化手段限制違背誠(chéng)信的當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)，適當(dāng)擴(kuò)大出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人的賠償范圍及比例。

我們認(rèn)為，第一種方案從法律及理論上均屬可行，但對(duì)現(xiàn)實(shí)民事審判實(shí)踐沖擊過(guò)大，需要立法機(jī)關(guān)通過(guò)立法或最高人民法院制定全國(guó)統(tǒng)一性司法解釋予以解決。本文立足于第二種方案對(duì)相關(guān)案件處理提出建設(shè)性意見(jiàn)，理由主要是：農(nóng)村房屋所占有的宅基地系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的與身份密不可分的保障性權(quán)利，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)移必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的相應(yīng)轉(zhuǎn)移，而宅基地使用權(quán)享有的主體只能是該集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

因此，《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間（含向城鎮(zhèn)居民）出售農(nóng)村房屋的合同原則認(rèn)定無(wú)效的觀點(diǎn)在當(dāng)前一段時(shí)間內(nèi)仍應(yīng)堅(jiān)持，買(mǎi)受人具備以下條件的，人民法院可以認(rèn)定合同有效：（1）買(mǎi)受人取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的；（2）經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織同意（村民大會(huì)、村民代表大會(huì)有效決議等）的；（3）經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)落戶的等。建議對(duì)《指導(dǎo)意見(jiàn)》第14條“非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。但買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣(mài)人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購(gòu)買(mǎi)條件的，可以認(rèn)定合同有效”中“且符合其他購(gòu)買(mǎi)條件的”可予刪除。

村民資格是成員享有本集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益的直接依據(jù)。審判中應(yīng)綜合考慮戶籍、生產(chǎn)生活狀況、基本生活保障的來(lái)源等各種因素來(lái)確定買(mǎi)賣(mài)雙方是否屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織。至于村民資格取得的時(shí)間點(diǎn)，僅需在一審辯論終結(jié)之前取得即可。

3.未經(jīng)其他共有人同意出售共有農(nóng)村房屋的合同效力

對(duì)共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋的爭(zhēng)議，目前集中在夫妻一方未經(jīng)他方同意出售夫妻共同財(cái)產(chǎn)。爭(zhēng)議的法律問(wèn)題關(guān)鍵是夫妻一方未經(jīng)他方同意出售共同財(cái)產(chǎn)是否屬于《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》規(guī)定無(wú)權(quán)處分行為，以及《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》與最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞若干問(wèn)題的解釋（三）》（以下簡(jiǎn)稱“《婚姻法解釋（三）》”）是否存在法律沖突，如從尊重當(dāng)事人意思自治角度認(rèn)定有效是否違反法律的體系化解釋原則。

我們認(rèn)為，第一，無(wú)權(quán)處分行為包括完全無(wú)處分權(quán)、部分處分權(quán)人、限制處分權(quán)人處分案涉財(cái)產(chǎn)的行為。部分共有人未經(jīng)共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，包括夫妻一方處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)均系無(wú)權(quán)處分行為，應(yīng)適用《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條第1款之規(guī)定?！顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》已對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力認(rèn)定作出重大調(diào)整，自該司法解釋實(shí)施之日，不應(yīng)單純以處分權(quán)欠缺或者受限制否定無(wú)權(quán)處分行為之效力。第二，《婚姻法解釋（三）》第11條第1款規(guī)定“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”，該規(guī)定僅系物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的重述，其著重于共同財(cái)產(chǎn)的取得，并非合同效力的認(rèn)定，該條款與《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》中合同效力認(rèn)定并無(wú)矛盾，認(rèn)定夫妻一方未經(jīng)他方同意出售共有房屋不違反體系解釋原則。第三，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》僅解決合同效力問(wèn)題，在未經(jīng)其他共有人同意的情形下，合同有效并不意味著必然能夠履行或取得物權(quán)，合同的履行及物權(quán)取得仍受其他相應(yīng)規(guī)范調(diào)整。夫妻一方未經(jīng)他方同意出售共有房屋，買(mǎi)受人不具備取得案涉房屋所有權(quán)條件的，出售共有房屋的一方對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任，該責(zé)任不屬于夫妻共同債務(wù)。

4.農(nóng)村拆遷安置房、“小產(chǎn)權(quán)房”、新農(nóng)村建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題

在加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過(guò)程中，集體土地上的拆遷、安置行為缺乏法律法規(guī)規(guī)范，耕地等自然資源浪費(fèi)嚴(yán)重，工程管理建設(shè)手續(xù)不完善，房屋交易沒(méi)有保障等問(wèn)題嚴(yán)重。審判實(shí)踐中，農(nóng)村拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房、新農(nóng)村建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋涉及面廣，需要人民法院慎重對(duì)待。

我們認(rèn)為，農(nóng)村拆遷安置房系拆遷安置需要，經(jīng)政府統(tǒng)一規(guī)劃在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。小產(chǎn)權(quán)房、新農(nóng)村建設(shè)中涉及的農(nóng)村房屋主要針對(duì)在農(nóng)村土地上（主要系農(nóng)村集體建設(shè)用地上）建設(shè)的向不特定公眾銷(xiāo)售的房屋。由于農(nóng)村集體土地，不論是宅基地、集體建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地等帶有社會(huì)保障性質(zhì)，與集體成員資格密不可分。因此合同效力的認(rèn)定原則上與農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)區(qū)別。當(dāng)然應(yīng)當(dāng)注意的是，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)村拆遷安置房建設(shè)可能涉及原有的集體經(jīng)濟(jì)組織的調(diào)整。如買(mǎi)賣(mài)雙方原非同一集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)調(diào)整后可能會(huì)屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織。

5．關(guān)于農(nóng)村被撤并的小學(xué)、醫(yī)療站等公益設(shè)施對(duì)外出售糾紛處理

小學(xué)、醫(yī)療站等農(nóng)村公益設(shè)施作為集體經(jīng)濟(jì)組織集體資產(chǎn)，其出售對(duì)象、出售程序受相應(yīng)法律、政策限制。我們認(rèn)為，鑒于法律、政策對(duì)此尚未明確規(guī)定，為防止集體資產(chǎn)流失，應(yīng)審慎受理。集體資產(chǎn)處分遵循村民組織法等法律規(guī)定的相應(yīng)程序，重在保障村民知情權(quán)、參與權(quán)、決定權(quán)，同時(shí)保證集體資產(chǎn)效益最大化?，F(xiàn)行《房屋登記辦法》亦規(guī)定“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料”。至于有關(guān)決議，可依據(jù)規(guī)定按簡(jiǎn)單多數(shù)（超過(guò)50％）或按較大多數(shù)通過(guò)。

6.關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審慎受理的范圍

我們認(rèn)為，對(duì)涉及向不特定公眾銷(xiāo)售房屋以及其中可能涉及違反土地管制、規(guī)劃許可等情形，人民法院應(yīng)審慎受理。人民法院若受理而最終不能解決，甚至?xí)l(fā)更多矛盾糾紛。對(duì)于是由行政機(jī)關(guān)管理不到位、行政不作為及監(jiān)管不力等行政行為的缺失引起案件糾紛，可以告知當(dāng)事人由行政機(jī)關(guān)處理或提起行政訴訟。

7.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同宣告無(wú)效后的處理

如前所述，我們基于現(xiàn)實(shí)角度認(rèn)為，除同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)居民、其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。然而，合同被認(rèn)定無(wú)效之后，人民法院對(duì)應(yīng)否處理返還房屋、應(yīng)否賠償、賠償依據(jù)以及賠償范圍等問(wèn)題的處理則五花八門(mén)。如（2012）淮民一終字第00172號(hào)民事判決認(rèn)為“本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同因土地、規(guī)劃等行政審批手續(xù)并不完備，依法房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚不能認(rèn)定為有效。對(duì)此，雙方均有過(guò)錯(cuò)。但衡量雙方的過(guò)錯(cuò)，殷保國(guó)（出賣(mài)人）的過(guò)錯(cuò)程度明顯大于呂萍（買(mǎi)受人）。依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和其他法律規(guī)定，殷保國(guó)在本案中的訴訟請(qǐng)求是片面有利于自己一方的單方理解，如支持其訴訟請(qǐng)求將導(dǎo)致雙方利益失衡，故本院不予支持。本案呂萍可以主張相互返還，但殷保國(guó)則無(wú)權(quán)主張。”該判決即從誠(chéng)實(shí)信用原則否定了出賣(mài)人返還主張請(qǐng)求權(quán)。

我們認(rèn)為，第一，應(yīng)準(zhǔn)許被告有限度提出返還、賠償請(qǐng)求權(quán)時(shí)效抗辯。我們贊同對(duì)無(wú)效合同返還財(cái)產(chǎn)、賠償請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效制度。這符合時(shí)效制度產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)，符合合理維持社會(huì)現(xiàn)狀，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的法律政策目標(biāo)。無(wú)效合同，當(dāng)事人因合同取得的利益不具備合法性，應(yīng)自收到相應(yīng)合同利益（如金錢(qián)、房屋）起負(fù)返還義務(wù)。現(xiàn)階段非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的合同效力，原則無(wú)效，當(dāng)事人應(yīng)知道該項(xiàng)法律后果（不知者為法律認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤）。故我們建議自房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢（尤其是以特征性履行—農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同交付占有使用）為時(shí)效計(jì)算起點(diǎn)。

第二，返還財(cái)產(chǎn)、賠償請(qǐng)求應(yīng)適用《合同法》第58條規(guī)定，責(zé)任基礎(chǔ)不屬于締約過(guò)失責(zé)任?！逗贤ā返?2條規(guī)定的締約過(guò)失責(zé)任應(yīng)具備如下要件：（1）訂立合同中一方存在過(guò)失（三種過(guò)失行為）;（2）受害方在締約過(guò)程中不存在過(guò)失（該條件系隱含條件）。而《合同法》第58條之規(guī)定，并沒(méi)有明顯適用局限性。當(dāng)然，《合同法》第58條在實(shí)踐中適用的范圍可能被泛化，“58條是個(gè)筐，只要無(wú)效都能裝”。

第三，賠償損失的范圍及責(zé)任承擔(dān)。我們認(rèn)為，在合同被認(rèn)定無(wú)效之后，損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)屬事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，一審法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮房產(chǎn)升值利益、裝飾裝修等因素確定，[3]即應(yīng)當(dāng)考慮買(mǎi)受人的機(jī)會(huì)成本，一并以重置成本方法確定相應(yīng)損失大小并考慮相應(yīng)過(guò)錯(cuò)大小。筆者不贊同采納租賃合同司法解釋中因合同無(wú)效中裝飾裝修損失一律以歷史成本法計(jì)量的方法。[4]

通過(guò)統(tǒng)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)，在確定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后雙方返還，似乎各地法院不約而同地選擇了在中國(guó)最有意義的分擔(dān)比例（三七開(kāi)），即提起訴訟主動(dòng)宣告合同無(wú)效的一方承擔(dān)70％的民事責(zé)任，相對(duì)方承擔(dān)30％的民事責(zé)任。[5]我們認(rèn)為具體的承擔(dān)責(zé)任比例應(yīng)由一審法院根據(jù)案件具體情況作出相應(yīng)裁判。

第四，連環(huán)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。我們認(rèn)為，（1）由于現(xiàn)行法律及司法政策因素影響，在第一手農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況下，后手農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)為維護(hù)誠(chéng)信原則及穩(wěn)定社會(huì)秩序，在村民將農(nóng)村房屋出售予集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人，后該買(mǎi)受人將該房屋再次轉(zhuǎn)售予該集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的，應(yīng)否定原出賣(mài)人、后手出賣(mài)人的房屋返還請(qǐng)求權(quán)。（2）我國(guó)法律并未承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性及無(wú)因性。連續(xù)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同宣告無(wú)效，原出賣(mài)人并未喪失對(duì)房屋的所有權(quán)及宅基地的使用權(quán)。其可以基于《合同法》第58條之規(guī)定請(qǐng)求原買(mǎi)受人返還財(cái)產(chǎn)，或基于物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求后手買(mǎi)受人返還房屋。但直接向后手買(mǎi)受人主張返還房屋的，應(yīng)按占有（或善意占有或惡意占有）物返還確定相應(yīng)的返還責(zé)任。認(rèn)定原出賣(mài)人可以依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定向原買(mǎi)受人主張返還的依據(jù)是：原買(mǎi)受人雖然并未現(xiàn)實(shí)占有房屋，但該未現(xiàn)實(shí)占有并不構(gòu)成法律上的“不能返還”，從比較法的角度及我國(guó)其他處的立法來(lái)看，“不能返還”應(yīng)采取限縮性解釋，即僅指客觀上不能返還，不包括主觀上不能返還。（3）后手買(mǎi)受人原則上不得依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，向原出賣(mài)人主張返還賠償損失，其僅可以依據(jù)占有人（或善意或惡意）主張相應(yīng)義務(wù)，如改良費(fèi)用（裝飾裝修）的償還，善意占有人對(duì)非重大過(guò)失致房屋滅失不負(fù)責(zé)任?！逗贤ā返?8條確定的返還請(qǐng)求、賠償損失仍限于無(wú)效合同當(dāng)事人之間，并不及于第三人。因此，我們傾向于認(rèn)為原出賣(mài)人可以直接向后手買(mǎi)受人主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。（4）連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)效的情形，原則上應(yīng)產(chǎn)生逐次依據(jù)《合同法》第58條行使返還、賠償請(qǐng)求。

結(jié)語(yǔ)

“中國(guó)改革問(wèn)題的核心問(wèn)題是農(nóng)民問(wèn)題”。事關(guān)九億農(nóng)民切身利益的房屋土地涉及農(nóng)村、社保、基本財(cái)產(chǎn)制度等諸多法律政策問(wèn)題。各級(jí)人民在審理涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分法律與政治的邊界，適用法律與制定法律之間的權(quán)限分配，在尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)、保護(hù)誠(chéng)信、保護(hù)農(nóng)民核心利益、盡最大努力維護(hù)法制統(tǒng)一的基礎(chǔ)上作出妥善裁判。

基于本文的分析，我們作出以下基本結(jié)論。

（一）農(nóng)村房屋，不論其名義如何（小產(chǎn)權(quán)房、宅基地上自建房），應(yīng)當(dāng)根據(jù)受讓人身份確定合同效力，屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織的，合同有效；向非同一集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村居民或向城鎮(zhèn)居民出售的，合同無(wú)效，但具備下列情形之一的例外：1.買(mǎi)受人取得該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的；2.經(jīng)該集體經(jīng)濟(jì)組織同意（村民大會(huì)、村民代表大會(huì)有效決議等）的；3．經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)落戶的等。

（二）共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋的，人民法院不應(yīng)單純以出賣(mài)人處分權(quán)欠缺為由否定合同效力。

共有人未經(jīng)其他共有人同意出售共有房屋的，買(mǎi)受人主張履行合同或者確認(rèn)房屋權(quán)利的，應(yīng)按照《物權(quán)法》、《婚姻法》等有關(guān)規(guī)定處理。

（三）出售農(nóng)村集體公益設(shè)施，如被廢棄的學(xué)校，其處分應(yīng)符合《村民組織法》等規(guī)定。

（四）對(duì)于涉及向不特定多數(shù)人出售的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件以及存在嚴(yán)重違法的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，人民法院應(yīng)當(dāng)審慎受理。

（五）當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不適用訴訟時(shí)效制度；但請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的，應(yīng)適用訴訟時(shí)效，自農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢之日起計(jì)算。

（六）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效，一方請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)、另一方請(qǐng)求賠償損失，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮房產(chǎn)升值情形（含裝飾裝修價(jià)值）。