今年真的蠻多朋友買房子的，買的理由也不外乎那幾個(gè)：

有一筆相當(dāng)于首付的錢，投資別的也沒有特別好的收益，不如買房；

想要更好位置、更好套型或者索性就是更新的房子；

估計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，買房子就相當(dāng)于存高息定期了。

在這里，買來(lái)自住的老娘舅不討論，置換新房改善居住條件的老娘舅也不討論，只討論那些已經(jīng)有了合適的住房，純?yōu)橥顿Y又買了第二套第三套房子的：

你現(xiàn)在趁著漲勢(shì)買的房子，應(yīng)該在多久后賣出？

沒事叫人賣房子，老娘舅你是啥居心？

哎，老娘舅真不是壞心，要知道房子是不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，它的增值主要是體現(xiàn)在紙面上，你一天不兌現(xiàn)，這個(gè)投資收益就都是虛的。而真當(dāng)你急需用錢，又或者覺得收益回撤想要變現(xiàn)的時(shí)候，房子的價(jià)格卻往往不能如你所愿地賣出你滿意的價(jià)格。

問這個(gè)問題，其實(shí)也就是問問大家投資房產(chǎn)的盈利預(yù)期，以及，止盈線。

老娘舅猜，估計(jì)很多人沒有想過，投資房子也要設(shè)止盈線。難道不是買了放在那兒，等它的價(jià)格翻了3倍、5倍、10倍甚至20倍之后，再用來(lái)支付人生后段的最大開銷——養(yǎng)老嗎？

如果你只有一套房子，這么想也無(wú)妨，但如果你手上不止一套房子，這么想就純粹是哄哄自己的懶人思維。

放著收租？那是不合算的。融360的howie昨天舉了個(gè)栗子：

一套位于北京通州、80平方的房子，單價(jià)為37300元/平方米，租金約為4000/月，其租金的收益率是：

租金總收入=房租收入+租金投資收入=4000*12=48000元

現(xiàn)金投資回報(bào)率=48000÷（37300*80）=1.61%

1.61%的年化收益率，也就跟銀行的一年期定存差不多，靠它跑贏通脹都做不到。

就算租金會(huì)逐年上漲，但其回報(bào)總體來(lái)說還是偏低。所以你必須把眼光放在房?jī)r(jià)的增值上。

近一年的房?jī)r(jià)增速比較大，但在前兩年卻并不是這么回事：

2014年9月中指院數(shù)據(jù)：當(dāng)時(shí)全國(guó)100個(gè)城市的樓價(jià)跌幅擴(kuò)大，連續(xù)5個(gè)月下跌，按月下跌0.92%，跌幅較前一月擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。在100個(gè)受調(diào)查的城市中，有79個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，多于8月份的74個(gè)。當(dāng)然，超一線城市的房?jī)r(jià)仍然是漲的。

2015年9月中指院數(shù)據(jù)：8月全國(guó)房?jī)r(jià)剛剛實(shí)現(xiàn)同比止跌轉(zhuǎn)漲0.15%，為16個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙上漲。其中深圳上漲26.38%；上海、保定等13個(gè)城市漲幅介于1.00%-10.00%之間。

一直到這個(gè)9月，中指院數(shù)據(jù)里才有“深圳上漲43.01%，南京上漲32.67%，蘇州、上海、武漢的漲幅都超過20%”這樣的“超級(jí)行情”。

——老娘舅知道，有人會(huì)拿這個(gè)來(lái)論證“你就不該給自己設(shè)置止盈線，天知道一套房子能漲多少”，但事實(shí)上老娘舅覺得它更證明了“房?jī)r(jià)不會(huì)維持一個(gè)漲速”。

房?jī)r(jià)不會(huì)維持一個(gè)漲速，這意味著靠房子自身增值的年均回報(bào)不會(huì)都一樣。

還是前面提到的howie的例子里那套房子，一年里房?jī)r(jià)同比上漲22.7%，按照次年同樣的漲幅計(jì)算：

那么這套房產(chǎn)如果是全款購(gòu)買，它的增值收入=（37300*80）*22.7%=677368元

投資回報(bào)率=（租金凈收入+增值收入）/投入資金=（48000+677368）/2984000=24.3%

如果是首付3成貸款購(gòu)入，增值收入=2984000*22.7%=677368元

投資回報(bào)率=（增值收入-付息費(fèi)用）/首付金額=（677368+48000-86841）/1035955=61.6%。

——這就是許多人有能力全款購(gòu)房也要去貸款的原因。

但問題是，下一年的房?jī)r(jià)增速，還會(huì)有22.7%嗎？

也有可能是超越歷史的40%。

也有可能是回顧歷史的10%。

所以，這就是老娘舅問你：趁著漲勢(shì)買了房子，想好在什么時(shí)候賣出了嗎？

是實(shí)現(xiàn)100%回報(bào)的時(shí)候？

還是實(shí)現(xiàn)特定目的比如孩子入學(xué)之后？

還是要辦某個(gè)人生大事的時(shí)候？

總之，設(shè)置了兌現(xiàn)盈利的時(shí)間點(diǎn)，房子的增值對(duì)于你來(lái)說才是真實(shí)的。不要急等著要用錢了，才去找中介賣房子。