國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。土地使用權(quán)的分割使用權(quán)人在處分或取得使用權(quán)時常常遇到的問題.那么土地使用權(quán)能不能分割，如何進(jìn)行分割，分割的限制是什么？就上述問題，下面簡要敘述一下作者的個人觀點(diǎn)。

一、國有土地使用權(quán)可分割性

有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定：依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。合法權(quán)益受國家法律保護(hù)?！逗幽鲜〕擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第二十七條、第二十八條規(guī)定：以共有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，須事先經(jīng)其他共有人書面同意；以共有土地使用權(quán)中本人占有的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)事先書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。同一建筑物所占有的土地使用權(quán)整體不可分割。建筑物、其他附著物分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后的各產(chǎn)權(quán)所有人享有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照本規(guī)定第六條第二款規(guī)定辦理過戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記。

根據(jù)上述規(guī)定，我們不難發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓，那么轉(zhuǎn)讓可以是整體轉(zhuǎn)讓也可以是分割轉(zhuǎn)讓。

二、土地使用權(quán)分割類型

（一）直接分割

1、土地使用權(quán)直接分割必須符合以下條件：

（1）未按土地使用出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓；   

（2）所轉(zhuǎn)讓的土地必須是經(jīng)依法出讓的國有土地；         

（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)；   

（4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

對于共有土地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓問題，依據(jù)《河南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定可知，以共有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，須事先經(jīng)其他共有人書面同意；以共有土地使用權(quán)中本人占有的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)事先書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。同一建筑物所占有的土地使用權(quán)整體不可分割。

2、需要提供的材料有（以靈寶市國土資源局為例）：

（1）雙方轉(zhuǎn)讓申請和轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

（2）國有土地使用權(quán)證；

（3）房屋所有權(quán)證；

（4）轉(zhuǎn)讓雙方資格證明及身份證復(fù)印件、委托書、照片；

（5）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和出讓合同書（劃撥土地需補(bǔ)辦出讓合同）；

（6）雙方主管單位證明書；

（7）實(shí)地勘測圖；

（8）土地估價報告；

（9）城市規(guī)劃許可證和位置圖；

（10）聯(lián)建聯(lián)營同意轉(zhuǎn)讓證明；

（11）共有人同意轉(zhuǎn)讓證明；

（12）分割轉(zhuǎn)讓方案或協(xié)議、并附分割平面圖；

（13）其他材料。

（二）間接分割——對地上建筑物、附著物銷售后的土地使用權(quán)分割

1、分割的法律依據(jù)及條件

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。就是說當(dāng)買受人取得房產(chǎn)，其可以基于物權(quán)要求對該房產(chǎn)對應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行分割。

2、申請土地使用權(quán)分割登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（1）土地使用權(quán)分割登記申請書；

（2）開發(fā)地塊總平面布置圖；

（3）每幢建筑物宗地圖；

（4）房屋面積測繪資料；

（5）土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)出讓合同、土地評估報告；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件書；

（7）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表；

（8）根據(jù)規(guī)定需要提交的其它材料。

三、分割的限制

土地使用權(quán)的分割是有限制的，并非所有的土地使用權(quán)都能分割。各地方也出臺各種政府規(guī)章或指導(dǎo)意見，予以規(guī)范、限制。

根據(jù)《關(guān)于鄭州市加快推進(jìn)國際物流中心建設(shè)的意見》第三條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，嚴(yán)禁在物流項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非物流配套設(shè)施，物流倉儲用地建設(shè)的各類房產(chǎn)，不得對外銷售。杜絕物流倉儲用地的分割散售問題。

根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的若干意見》（浙政發(fā)〔2008〕3號）第十五條之規(guī)定，工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)允許整體轉(zhuǎn)讓土地和廠房。不允許分割轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)《杭州市人民政府關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見》（杭政〔2008〕6號）第四條第（六）項(xiàng)之規(guī)定，工業(yè)、旅游、賓館酒店、商場、基礎(chǔ)設(shè)施和科研用地等作為項(xiàng)目用地開發(fā)的，允許土地和地上建筑物依法整體轉(zhuǎn)讓，除出讓合同有約定的外，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓。

綜上，土地使用權(quán)的分割在法律上是允許的，但也是有限制性規(guī)定的。土地使用權(quán)的分割方式大致可分為兩類，一類是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的分割，一類是地上建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓后的分割。但是兩者直接區(qū)別很大，限制條件也不同，產(chǎn)生的稅費(fèi)也不同，所以在處理此類案件時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)稅收政策制定可行性方案，以便降低交易成本。