裁判要旨 預約違約所產生的損失為信賴利益損失，而不是可得利益損失。當事人未對違約金進行約定，適用定金罰則難以彌補預約違約損失時，預約違約責任范圍以守約方喪失的另行訂約機會損失進行酌定。 案情 2004年4月9日，程某與江西房地產灣里分公司（以下簡稱W公司，被告江西惠榮房地產投資開發(fā)有限公司前身）簽訂一份樓宇認購書，約定程某向W公司認購位于灣里區(qū)翠巖路81號東方假日廣場紫梅苑C單元401室的住宅一套，建筑面積為69.26平方米，認購價為86436元，一次性付款優(yōu)惠價為1200元／平方米。當日程某向W公司支付定金1萬元。2008年1月11日，W公司被工商部門撤銷，其權利義務由惠榮公司繼受?；輼s公司分別于2010年、2011年、2012年取得建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。2012年2月初，惠榮公司通知程某選房，稱房價要按3650元／平方米計算，程某不同意而產生糾紛。2012年9月19日，程某提起訴訟，請求：1.判令惠榮公司雙倍返還定金2萬元；2.惠榮公司承擔違約損失169687元；3.訴訟費用由惠榮公司承擔。庭審中程某增加訴訟請求：請求解除雙方簽訂的認購書。 裁判 江西省南昌市灣里區(qū)人民法院經審理認為，商品房認購實際上是商品房預售的一種簡便形式，本案案由應為商品房預售合同糾紛。商品房預售應當取得土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證以及商品房預售許可證，W公司在預售條件不具備的情況下，即與程某簽訂樓宇認購書，違反了法律的強制性規(guī)定，所簽認購書應認定無效。程某在應當知道W公司未取得商品房預售許可證的情形下仍與其簽訂認購書，對合同無效之后果亦應承擔責任，程某要求惠榮公司雙倍返還定金和賠償利益損失的訴請依法無據(jù)，不予支持。判決：一、惠榮公司于判決生效之日起十日內返還程某定金1萬元；二、駁回程某的其他訴訟請求。案件受理費4094元，程某與惠榮公司各承擔一半。 程某不服，提起上訴。南昌市中級人民法院經審理認為：認購書應定性為預約合同，法律對商品房預售合同的強制性規(guī)定并不適用于預約合同，認購書合法有效。認購書未約定違約金，只有交付定金的事實，若適用定金罰則不足以賠償程某的利益損失，惠榮公司應返還程某1萬元。綜合考慮近年來房地產市場發(fā)展的趨勢以及雙方當事人實際情況，程某履約的支出及其信賴利益的損失等因素，酌定惠榮公司賠償程某84843.5元。南昌中院二審判決：1.維持一審判決第二項；2.解除程某與W公司簽訂的認購書；3.變更一審判決第一項為“惠榮公司于本判決生效之日起十日內返還程某定金人民幣1萬元，并賠償利益損失84843.5元”。 江西省人民檢察院對該案二審判決提起抗訴，江西省高級人民法院經審理認為，二審法院判決惠榮公司承擔的違約責任金額已經考慮了惠榮公司應承擔的雙倍返還定金責任，認定程某的損失為84843.5元并無不當。江西高院再審判決：維持二審民事判決。 評析 本案程某與W公司簽訂的認購書屬于商品房買賣預約合同，筆者認為再審判決較為妥當。 1.預約違約行為發(fā)生后，守約方可以通過締約請求權或者信賴利益賠償請求權進行救濟。商品房預約合同是以簽訂商品房買賣合同為標的，其產生的是締約請求權，而商品房買賣本約合同所產生的是履行合同請求權，不能以未能履行商品房買賣合同作為其主張預約違約損失的依據(jù)。本案程某簽訂認購書后，獲得了簽訂商品房買賣合同的請求權，并非履行商品房買賣合同的請求權，惠榮公司違反認購書約定產生的損失是程某喪失在同一時期與惠榮公司或者其他開發(fā)商締結商品房買賣合同的機會，此種機會損失計算標準雖然目前尚無明確法律規(guī)定，但如以預約合同簽訂后商品房漲價幅度來確定，無疑罔顧了預約合同與本約合同的區(qū)分，混同了締約請求權與履行合同請求權的性質。 2.預約違約者承擔可得利益賠償責任必然造成當事人雙方利益嚴重失衡狀態(tài)。預約合同履行行為本身并無任何交易發(fā)生，也不產生任何利益，預約違約行為僅使守約方喪失訂立合同機會。程某僅僅支付1萬元定金，主張惠榮公司賠償違約損失169687元，為商品房買賣合同履行后的可得利益，屬于尚未簽訂的商品房買賣合同造成的損失。這一主張不僅否定了預約合同作為獨立合同所具有的法律地位，而且極大加重了違約方的責任負擔，損害了法律的公平原則。另外，即使將程某主張的違約損失169687元認定為可得利益損失，也難以斷定為未超過簽訂認購書時惠榮公司能夠預見到的8年之后因其違約所造成的損失。 3.當事人存在過失，應對其過失行為擴大的損失承擔相應的責任。程某對長時間無法實現(xiàn)簽訂商品房買賣合同的目的自身應承擔一定的行為風險，程某交納的1萬元定金不足以限制自身經濟能力致無法通過另行購買其他房產途徑實現(xiàn)購買房屋的目的，且2006年W公司曾發(fā)函告知程某項目風險，程某可以通過解除認購書方法規(guī)避損失。程某以履行商品房買賣合同的差價主張預約違約損失，根據(jù)合同法第一百一十九條第一款之規(guī)定，自身也應當承擔一定的責任。 本案案號：（2012）灣民一初字第114號，（2013）洪民三終字第182號，（2016）贛民再46號 案例編寫人：江西省南昌市灣里區(qū)人民法院 李智輝 |
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