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商用不動產(chǎn)一共有五大類：寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發(fā)、醫(yī)療健康。而決定商用不動產(chǎn)價值的元素，除了市場供求外，還有開發(fā)商的水平，因為商用不動產(chǎn)不是用來銷售，而是為了出租的。 比如說，搭建一個餐館，出租給餐館經(jīng)營者，經(jīng)營者再開餐館讓別人來吃飯，這條經(jīng)營鏈條比較長，開發(fā)商的水平很重要。我有個朋友在成都專門做這種房地產(chǎn)。他在好的街道邊上蓋一些矮樓，準(zhǔn)備好各種廚房設(shè)備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓(xùn)公共服務(wù)員。 這樣一來，要開餐館的人需要準(zhǔn)備的就特簡單，申請個執(zhí)照，招牌一掛，就完了。很多餐飲店老板認(rèn)為，這樣開餐館的成本就降低了，萬一經(jīng)營不好，拍屁股就能走了。所以他的不動產(chǎn)很受歡迎，這也體現(xiàn)了開發(fā)商的水平。
▲ 這種「拎包」開店的模式，其實是雙贏 在商用不動產(chǎn)中，每一種業(yè)態(tài)都很復(fù)雜。在整個商用不動產(chǎn)的建造過程中，開發(fā)商起什么作用呢？他要先把運營商請過來，然后再去找投資商解決財務(wù)問題。所以開發(fā)商是導(dǎo)演兼制片，運營商是明星，投資商是財務(wù)支持者。只有這三者順利結(jié)合，才能建造出一個好的商用不動產(chǎn)。 在這個過程中，對開發(fā)商來說最重要的事情，就是「選明星」。拍電影的明星那么多，是不是名氣越大，就能保證票房越高呢？不一定，名氣大，你要給他更多錢，但是我們看電影更多是沖導(dǎo)演而看的；而一個好的開發(fā)商就會找到適合這個酒店的管理公司。 另外，開發(fā)商也要會編劇本。這個酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因為酒店不容易賺錢，所以在資金財務(wù)安排上，如果開發(fā)商拿出 10% 以上的錢去做酒店，都是要死的。 比如，在國外做物流倉儲能賺錢，但到了中國就不賺錢，因為這種房地產(chǎn)的成本太高。商用不動產(chǎn)需要長期的資金支持。所以好的商用不動產(chǎn)開發(fā)商，能夠找到合適的運營商，匹配比較低的成本、長期資金。 其次是購物中心，中國的購物中心和全世界其他地方一樣，因為受到電商的強烈沖擊，每年減少 10% 到 15% 的經(jīng)營面積?，F(xiàn)在大家從電商買的商品，都是直接從倉庫運到家里的，所以這些經(jīng)營面積便轉(zhuǎn)移到了「物流倉儲」上。 至于教育研發(fā)，有些地方的學(xué)生宿舍租金在慢慢上升，特別是圍繞著大學(xué)附近的學(xué)生宿舍，而圍繞著教育和研發(fā)服務(wù)業(yè)的特種物業(yè)，需求也會增長。
接著看醫(yī)療健康。美國的醫(yī)療健康商用不動產(chǎn)占 REITs 的 15%，大約有 1 萬億美金，這是一個非常大的市場。而目前中國醫(yī)療健康的不動產(chǎn)，還沒有形成一個完整的業(yè)態(tài)。
醫(yī)療類不動產(chǎn)因此形成了完整的業(yè)態(tài) 中國現(xiàn)在大概有 12000 家民間醫(yī)療機構(gòu)，還有 11000 家左右的公立醫(yī)療機構(gòu)，但民營醫(yī)療機構(gòu)每年上漲超過 1000 家，公立的每年只漲幾十家。 因為公立醫(yī)療機構(gòu)要去財政申請資金，大部分的資金用來自己建不動產(chǎn)、買設(shè)備，而且技術(shù)更新以后，老設(shè)備都舍不得扔。而現(xiàn)在全世界大部分的醫(yī)療機構(gòu)，只要付租金即可，連醫(yī)療專用的設(shè)備都有服務(wù)機構(gòu)為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營醫(yī)院的服務(wù)質(zhì)量好，發(fā)展快。 最后來看寫字樓。有能力做寫字樓的，有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長線的算帳方法。要知道，中國任何一個中型開發(fā)商，1 年就能做到 100 萬平米；而有個北京的房產(chǎn)商做了 30 年才做了 100 萬平米。但是就算這樣，這家房地產(chǎn)企業(yè)的估值還和排名第一的房企差不多，為什么呢？因為后者是銷售型企業(yè)，只要停止銷售，估值就下來了；但是前者收取租金后，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)還是自己的。
從長遠(yuǎn)看，投資商用不動產(chǎn)的訣竅就是，在最好的地段，做品質(zhì)最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過 20 年，也不會輸給任何住宅公司。
對中國來說，商用不動產(chǎn)發(fā)展的好時候其實才剛剛開始，在這個行業(yè)里，我們還要進(jìn)行長期的深耕經(jīng)營。 我們要通過什么渠道了解種類繁多的商用不動產(chǎn)？商用不動產(chǎn)接下來的趨勢是什么？在那么多商用不動產(chǎn)的類型中，投資哪一種是最有前景的？ 帶著一顆探索和求學(xué)的心，中城聯(lián)盟和美國紐約大學(xué)聯(lián)合辦了一個面向房地產(chǎn)高管的美國特訓(xùn)營，課程模塊基本上都是當(dāng)前中國房地產(chǎn)的各種熱詞：REITs（房地產(chǎn)投資基金）、長租公寓、房地產(chǎn)眾籌、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療健康地產(chǎn)、特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)……每一個熱詞，都是一個新挑戰(zhàn)。 11 月 6 日，馮叔親自帶隊出發(fā)。趕緊點擊下面的圖片訂票吧！ ▼ 點擊圖片 查看課程詳情 封面圖片｜Unsplash 編輯｜ludanty 主編｜壽佳茵 總編｜喻瀟瀟 顧問｜王淑琪 |
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