預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇

【編者語(yǔ)】對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)及效力，司法實(shí)踐爭(zhēng)議極大，各地判決亦五花八門，不僅導(dǎo)致法律適用的混亂且嚴(yán)重影響的司法判決的嚴(yán)肅性，亦有違司法統(tǒng)一的原則。對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)，有的判決直接認(rèn)定為抵押權(quán)或與抵押權(quán)同等效力，賦予貸款銀行對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的優(yōu)先受償權(quán)；還有的判決雖承認(rèn)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)有別，但通過(guò)目的解釋和利益衡平，突破現(xiàn)有法律規(guī)定，最終實(shí)現(xiàn)銀行對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的優(yōu)先受償權(quán)。

事實(shí)上，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記，前者為預(yù)告登記，后者為本登記，前者的目的是實(shí)現(xiàn)本登記而取得物權(quán)，后者是通過(guò)登記取得物權(quán)。故預(yù)告登記具有保全效力，其保全的是進(jìn)行本登記的請(qǐng)求權(quán)，而非直接對(duì)登記標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，預(yù)告登記對(duì)于義務(wù)人的效力是限制現(xiàn)有物權(quán)人及第三人對(duì)物的處分權(quán)，而并沒(méi)有使預(yù)告登記權(quán)利人取得直接直配或處分標(biāo)的物的權(quán)利。只有通過(guò)本登記取得物權(quán)的物權(quán)人，才享有直接直配物并排除他人干涉的權(quán)利。這是預(yù)告登記權(quán)利人與物權(quán)人權(quán)利的區(qū)別，亦是兩種制度各自不同功能與使命所在。

下文系最高院民一庭司偉法官對(duì)此問(wèn)題的闡述，對(duì)審判實(shí)踐具有指導(dǎo)意義。

【正  文】

預(yù)購(gòu)商品房抵押是伴隨著我國(guó)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生和發(fā)展，為了防范個(gè)人商品房按揭貸款業(yè)務(wù)的信貸風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)的一種擔(dān)保方式。2007年頒布的物權(quán)法首次規(guī)定了預(yù)告登記制度，2008年建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》將預(yù)購(gòu)商品房抵押登記劃人可辦理預(yù)告登記的范圍。由于法律規(guī)定較為簡(jiǎn)單，對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的性質(zhì)與效力，理論上和實(shí)踐中存在不同認(rèn)識(shí)，并進(jìn)一步聚焦于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所表征的權(quán)利是否可認(rèn)定為抵押權(quán)、提供預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款的銀行是否因辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記而享有了優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)上述問(wèn)題的理解不同，導(dǎo)致了在司法實(shí)踐中裁判結(jié)果的大相徑庭。因此，有必要對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的法律性質(zhì)與效力進(jìn)行分析，并據(jù)此就審判實(shí)務(wù)中對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人保護(hù)的司法裁判路徑加以探討。

一、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的法律性質(zhì)與效力

由于物權(quán)法第二十條在條文表述上并未明確預(yù)告登記權(quán)利人在一定情形下是否因預(yù)告登記對(duì)權(quán)利的保全而享有優(yōu)先受償權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記行政管理部門頒布的部門規(guī)章則主要是對(duì)登記程序進(jìn)行的規(guī)范，故對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利法律性質(zhì)及效力的認(rèn)定，必須站在物權(quán)法和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的體系化解釋的角度加以審視。

從物權(quán)法第二十條的規(guī)定看，預(yù)告登記，是為了保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的登記。預(yù)告登記后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，只是在法律上對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利賦予一定的保障性。換言之，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，是相對(duì)于本登記而言的登記。而根據(jù)物權(quán)法第九條的規(guī)定，本登記則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律后果進(jìn)行的登記。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的類型主要包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步在體例上將前四種登記稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記”，將后四種登記稱為“其他登記”。據(jù)此，對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律性質(zhì)及效力，可以得出兩個(gè)方面的結(jié)論。

一方面，預(yù)告登記僅是為保障將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，權(quán)利人取得物權(quán)仍需完成本登記，并且債權(quán)消滅或者超期未為本登記的，預(yù)告登記失效?？梢姡A(yù)告登記所保障的權(quán)利并非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上仍是債權(quán)性質(zhì)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記不能等同于抵押權(quán)登記，辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，僅表明抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有了請(qǐng)求辦理抵押權(quán)本登記的權(quán)利，但抵押權(quán)并未因此設(shè)立。而且，從物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)登記的體系規(guī)定及用語(yǔ)表述方式看，除非明確稱為“預(yù)告登記”的，否則，“登記”一詞一般均指本登記。如物權(quán)法第一百三十九條規(guī)定的“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，遵循的顯然是物權(quán)法第九條確立的物權(quán)變動(dòng)的基本模式，當(dāng)然應(yīng)理解為建設(shè)用地使用權(quán)自完成本登記而非預(yù)告登記時(shí)設(shè)立。物權(quán)法第一百八十七條規(guī)定的“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，也應(yīng)作同一理解，即此處的“登記”應(yīng)當(dāng)是指本登記而非預(yù)告登記。此外，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，在預(yù)購(gòu)商品房建成并完成房屋所有權(quán)初始登記后，債務(wù)人有履行預(yù)購(gòu)商品房抵押合同規(guī)定以及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所包含的義務(wù)，應(yīng)配合預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出房屋抵押登記，從而設(shè)立房屋抵押權(quán)。由此，自可實(shí)現(xiàn)在債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，以拍賣、變賣建成房屋的價(jià)款優(yōu)先受償?？梢姡瑑H辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，不能得出抵押權(quán)已設(shè)立的結(jié)論。進(jìn)而，將辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記視為抵押權(quán)登記，并認(rèn)為抵押權(quán)已設(shè)立，從而認(rèn)定債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)，實(shí)際上混淆了預(yù)告登記與本登記的界限，因而是錯(cuò)誤的。

另一方面，對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，法律賦予預(yù)告登記權(quán)利人享有的未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)以一定的保全效力，即未經(jīng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該預(yù)購(gòu)商品房的，不發(fā)生物權(quán)效力。基于目的解釋，這一保全效力應(yīng)以保障未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的設(shè)立為限，而非為保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備保障抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立抵押權(quán)之外的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力，認(rèn)為辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記就意味著賦予債權(quán)人對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)，無(wú)疑是對(duì)預(yù)告登記保全效力的曲解。

在這種情況下，持預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)另辟蹊徑，認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記在本質(zhì)上等同于在建建筑物抵押登記，從而認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的抵押權(quán)已設(shè)立，故其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，雖然就自然狀態(tài)而言，預(yù)購(gòu)商品房在進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)尚不存在或者正在建造中，廣義上也屬于正在建造或者尚未建造的建筑物。但就物權(quán)法第一百八十條第一款的立法本意看，其規(guī)定的正在建造的建筑物抵押僅指在建建筑物抵押，而不包括預(yù)購(gòu)商品房抵押。也就是說(shuō)，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與在建建筑物抵押登記的法律意義并不一致。法律明確規(guī)定在建建筑物上可以設(shè)立抵押權(quán)，但對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，登記制度則規(guī)定在未辦理房屋所有權(quán)首次登記前，可辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。對(duì)于在建建筑物，物權(quán)法第一百八十條第（五）項(xiàng)明確規(guī)定正在建造的建筑物可以設(shè)定抵押；《房屋登記辦法》第五十九條規(guī)定，以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條規(guī)定：“以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記?！睂?duì)于預(yù)購(gòu)商品房，物權(quán)法并未規(guī)定如何辦理抵押權(quán)及抵押權(quán)預(yù)告登記，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《房屋登記辦法》將預(yù)購(gòu)商品房抵押登記納入預(yù)告登記的范圍。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度之所以規(guī)定在建建筑物可以辦理抵押登記，而預(yù)購(gòu)商品房只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，是因?yàn)楹戏ńㄔ斓慕ㄖ镫m然在建造完畢后才能成為民法上的物，建設(shè)主體才能因此取得相應(yīng)的所有權(quán)，但畢竟在合法建造事實(shí)行為成就時(shí)無(wú)需登記即可取得所有權(quán)；而預(yù)售商品房的買受人則不然，其在該商品房未經(jīng)登記之前只是依據(jù)與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同享有合同債權(quán)。在某種意義上，建設(shè)主體對(duì)于在建建筑物無(wú)需通過(guò)法律行為即可在建造完成時(shí)轉(zhuǎn)化為法律認(rèn)可的物權(quán)，而預(yù)購(gòu)商品房的買受人對(duì)于商品房的所有權(quán)則依賴于法律行為的完成，在此之前僅僅為債權(quán)，只是存在未來(lái)期待的物權(quán)。基于這種性質(zhì)上的區(qū)別，并為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)商迫切的融資需求，法律認(rèn)可在建建筑物上可以設(shè)立抵押權(quán)，而預(yù)購(gòu)商品房上不能直接設(shè)立抵押權(quán)，只能為了未來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行預(yù)告登記。因此，在法律意義上，預(yù)購(gòu)商品房抵押與在建建筑物抵押不能等同，將預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記認(rèn)定為在建建筑物抵押權(quán)登記，并據(jù)此認(rèn)定預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人已享有抵押權(quán)從而可以優(yōu)先受償以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的觀點(diǎn)與物權(quán)法規(guī)定的抵押權(quán)客體范圍不相吻合，與現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記和預(yù)告登記制度存在矛盾，因而不能成立。

綜上，筆者認(rèn)為，賦予預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房?jī)?yōu)先受償?shù)臋?quán)利在現(xiàn)行法上并無(wú)依據(jù)，即使其對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式的抵押權(quán)登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，也不能因此彌補(bǔ)抵押登記這一抵押權(quán)生效要件缺失的缺陷。優(yōu)先受償權(quán)需要由法律明確規(guī)定才能設(shè)立，而根據(jù)上述分析，賦予預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人針對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利沒(méi)有法律依據(jù)，法院作出預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)的判決，實(shí)際上是通過(guò)司法裁判改變了法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利優(yōu)劣的排序。對(duì)此，應(yīng)保持足夠地謹(jǐn)慎。

二、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的路徑考量

基于上述分析，賦予預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)，有違法律關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房抵押制度的規(guī)定，是對(duì)現(xiàn)行法律框架的突破和沖擊，因而筆者認(rèn)為，這種做法并非保護(hù)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的妥當(dāng)選擇，應(yīng)盡可能地通過(guò)法律適用和法律解釋的方法在現(xiàn)行法框架下尋求對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人保護(hù)的合理路徑。根據(jù)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)化為本登記的原因（排除因抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人自身原因所致的不能辦理抵押權(quán)本登記的情形）不同，可對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)路徑作如下區(qū)分考量：

（一）預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)具備轉(zhuǎn)化為房屋抵押權(quán)登記條件，但因抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人的原因未辦理的

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條和《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定，申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。因此，如果抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人即商品房買受人拒不履行該義務(wù)，則房屋抵押權(quán)登記無(wú)法辦理，房屋抵押權(quán)就相應(yīng)地不能設(shè)立。而根據(jù)商品房借款擔(dān)保合同的約定以及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度的含義，抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人負(fù)有協(xié)助抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人辦理房屋抵押權(quán)登記的義務(wù)。因此，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以起訴請(qǐng)求抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人協(xié)助辦理房屋抵押權(quán)登記，法院對(duì)此應(yīng)予支持。若預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)登記義務(wù)人不履行生效判決確定的義務(wù)，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，可由法院向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)據(jù)此辦理房屋抵押權(quán)登記。在完成房屋抵押權(quán)本登記后，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人成為房屋抵押權(quán)人，其基于商品房借款擔(dān)保合同享有的主債權(quán)即成為有擔(dān)保的債權(quán)，從而在債務(wù)屆至清償期時(shí)享有針對(duì)該房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?？梢?，在此種情形下，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的抵押權(quán)能夠最終得到實(shí)現(xiàn)，其債權(quán)能夠基于房屋抵押權(quán)獲得相應(yīng)保障，法院既無(wú)法律依據(jù)也無(wú)必要通過(guò)賦予預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)的方式來(lái)替代。

（二）預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記不具備轉(zhuǎn)化為房屋抵押權(quán)登記的條件

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十八條第二款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為房屋抵押權(quán)登記的前提條件是預(yù)購(gòu)商品房辦理了房屋所有權(quán)登記。因此，如果房屋所有權(quán)登記未辦理到預(yù)購(gòu)商品房買受人名下，則辦理房屋抵押權(quán)登記的條件就不具備。具體而言，導(dǎo)致商品房所有權(quán)登記未辦理到商品房買受人名下的主要原因又可分為兩類：一是開發(fā)商未辦理商品房所有權(quán)首次登記，又可以進(jìn)一步區(qū)分為預(yù)購(gòu)商品房確定地不能實(shí)現(xiàn)辦理房屋所有權(quán)首次登記和暫時(shí)不能辦理房屋所有權(quán)首次登記；二是開發(fā)商辦理了商品房所有權(quán)首次登記，但因商品房買受人的原因未能辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

1.開發(fā)商未辦理商品房所有權(quán)首次登記導(dǎo)致預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)化為商品房抵押權(quán)登記。

實(shí)踐中，由于規(guī)劃、資金、施工等原因?qū)е罗k理了抵押權(quán)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房因不能建成等確定地?zé)o法辦理房屋所有權(quán)首次登記，這將導(dǎo)致預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立房屋抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)因履行不能而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)預(yù)告登記財(cái)產(chǎn)符合折價(jià)、拍賣、變賣等流通條件的情形下賦予該權(quán)利人對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)呢？筆者認(rèn)為，如前所述，從物權(quán)法第二十條的規(guī)定看，預(yù)告登記保全的是以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，其保全效力以保障未來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)為限，而非為保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備保障抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立抵押權(quán)之外的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力，故其不具有物上代位效力，這正是其與抵押權(quán)之間的本質(zhì)區(qū)別。是故，在辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房確定地?zé)o法辦理房屋所有權(quán)首次登記的情況下，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人要么解除其與義務(wù)人之間的合同，要么請(qǐng)求替代履行的損害賠償，其設(shè)立抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)只能轉(zhuǎn)化為損害賠償請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)利人在商品房買受人不按約定償還按揭貸款時(shí)成為一般債權(quán)人。這正是抵押權(quán)預(yù)告登記制度存在的空間、構(gòu)造功能以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)所在，認(rèn)為否定預(yù)購(gòu)商品房預(yù)抵押權(quán)登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，將使得預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度成為沒(méi)有任何保障的擔(dān)保措施的觀點(diǎn)，實(shí)際上恰恰是對(duì)該制度性質(zhì)與效力的誤解。預(yù)購(gòu)商品房預(yù)抵押權(quán)登記權(quán)利人在商品房按揭貸款業(yè)務(wù)中設(shè)計(jì)相應(yīng)擔(dān)保時(shí)應(yīng)基于對(duì)法律制度的正確認(rèn)識(shí)，而非事后為了保護(hù)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)抵押權(quán)登記權(quán)利人的債權(quán)而曲解法律制度的內(nèi)涵和效力邊界。當(dāng)然，在此種情形下一概否定銀行債權(quán)針對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的優(yōu)先受償，是否公平、合理，由于在現(xiàn)行法框架下進(jìn)行進(jìn)一步解釋存在一定障礙，故應(yīng)有賴于相應(yīng)的立法解釋方式。筆者認(rèn)為，在立法論上，可在一定程度上突破物權(quán)法立法時(shí)其第一百八十條第一款關(guān)于在建建筑物抵押的本意，將其作擴(kuò)大解釋，允許預(yù)購(gòu)商品房在因不能建成等原因而確定地?zé)o法辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)成為第一百八十條第一款規(guī)定的可以設(shè)定抵押的“正在建造的建筑物”。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也進(jìn)行相應(yīng)的修改和銜接設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)制度之間的協(xié)調(diào)和轉(zhuǎn)換，并進(jìn)而對(duì)預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款業(yè)務(wù)中的銀行債權(quán)提供更為合理并且符合法律規(guī)定的制度目的的保障。

在預(yù)購(gòu)商品房由于開發(fā)商的原因而暫時(shí)無(wú)法辦理所有權(quán)首次登記，以及開發(fā)商在能夠辦理房屋所有權(quán)首次登記但卻故意不辦理或遲延辦理時(shí)，由于開發(fā)商在商品房借款擔(dān)保合同中通常會(huì)為商品房買受人的按揭貸款提供階段性保證，故此時(shí)，一方面，若房屋買受人違約不償還貸款的，雖然抵押權(quán)未設(shè)立，但開發(fā)商對(duì)此應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然，提供按揭貸款的銀行并不會(huì)因此而針對(duì)任何財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，但這是其開展此類貸款業(yè)務(wù)所應(yīng)面對(duì)的正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，由此承擔(dān)這一風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)構(gòu)成有觀點(diǎn)認(rèn)為的不公平。另一方面，銀行作為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)并未消滅，由于預(yù)告登記具有排除之后物權(quán)變動(dòng)的效力，抵押權(quán)設(shè)立的請(qǐng)求權(quán)仍然受到預(yù)告登記的保全，開發(fā)商或其債權(quán)人對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記所及于的財(cái)產(chǎn)即預(yù)購(gòu)商品房無(wú)法處分，故預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利仍然受到保護(hù)，并且在辦理了預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)登記之后，能夠最終設(shè)立房屋抵押權(quán)登記，從而在開發(fā)商未承擔(dān)保證責(zé)任的情況下，銀行的債權(quán)也能夠最終受到房屋抵押權(quán)的保障。本期刊登的中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司溫州分行與浙江省溫州市鹿城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司、潘洋一案即屬于此種情形之一。該案中，未能辦理房屋所有權(quán)登記的主要原因在于開發(fā)商未能與建筑商進(jìn)行竣工驗(yàn)收結(jié)算。

2.開發(fā)商辦理了房屋所有權(quán)首次登記，但因抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人的原因未辦理房屋所有權(quán)登記的。

本期刊登的中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行與周文娟、高源、福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司一案即屬于此種情形。此種情形下，只要房屋買受人辦理了房屋所有權(quán)登記，即具備了辦理房屋抵押權(quán)登記的最為核心的條件，因此，房屋買受人能夠辦理房屋所有權(quán)登記但卻故意不辦理或遲延辦理的，在法律上可視為不正當(dāng)?shù)刈柚狗课莸盅簷?quán)設(shè)立條件的成就。此時(shí)，可參照合同法第四十五條的規(guī)定，視為條件已經(jīng)成就。法院可依職權(quán)追加開發(fā)商作為訴訟中的第三人，并在此情形下判決開發(fā)商協(xié)助消除此種障礙即協(xié)助將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到房屋買受人也就是抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人名下，并判決在此之后預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可持該判決單方辦理抵押權(quán)登記，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

在解釋上，還有一種可供選擇的合理路徑是，房屋買受人能夠辦理房屋所有權(quán)登記但卻故意不辦理或遲延辦理的，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以根據(jù)合同法第七十三條之規(guī)定行使代位權(quán)，請(qǐng)求開發(fā)商協(xié)助辦理房屋所有權(quán)登記。據(jù)此，將具備辦理抵押權(quán)登記條件。此時(shí)，若房屋買受人仍不配合辦理抵押權(quán)登記的，則回歸到本文本部分所述第一種情形進(jìn)行處理，此處不贅述。

因此，此種情形下，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人仍能最終實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)立之目的，從而使其債權(quán)受到抵押權(quán)的相應(yīng)保障，而無(wú)需通過(guò)直接賦予其抵押權(quán)或者優(yōu)先受償權(quán)的方式提供救濟(jì)。

綜上所述，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利并非沒(méi)有受到保障，在現(xiàn)行法律的框架下，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人所面臨的抵押權(quán)本登記不能實(shí)現(xiàn)，并進(jìn)而危及主債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，并不會(huì)由于不賦予其優(yōu)先受償權(quán)，就將導(dǎo)致對(duì)其債權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響，并進(jìn)而影響到其承接住房按揭貸款業(yè)務(wù)的積極性乃至對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。