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合肥論壇 365淘房 汪紅 商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。大家在簽訂房屋買賣合同中或多或少都會有點疑慮，那么如何防范可能出現(xiàn)的風險，是人們在買房遇到糾紛后能否把握主動權(quán)的關(guān)鍵。 [ 房博士|買房不慎會房錢兩空？這14個問題要留心>>>] [ 十月份即將開盤 你不能錯過的19個三縣樓盤 >>>] 商品房購房合同的主要內(nèi)容：
1、房屋包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量、在數(shù)量上應(yīng)明確計量單位，在質(zhì)量上應(yīng)明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房，以及房屋坐落的地點、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積、房屋的環(huán)境、配套設(shè)施以及物業(yè)管理等都必須明確清楚。 2、價款即一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價，是買受人最主要的義務(wù)，它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一，也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價值表現(xiàn)在合同中應(yīng)明確支付貨幣的名稱、單價、總價以及付款方式。 3、履行合同的期限和方式即房屋支付的日期和交付手續(xù)，房屋價款的支付日期和支付手續(xù)等，房價是現(xiàn)金支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付還是在買受人所在地支付等。 4、產(chǎn)權(quán)登記及費用明確產(chǎn)權(quán)登記時雙方的職責分工、產(chǎn)權(quán)登記的時間以及有關(guān)費用等。產(chǎn)權(quán)過戶登記費、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔的費用。 5、房屋基地使用權(quán)房屋基地所有權(quán)屬于國家或者集體。 6、違約責任合同訂立后不可避免的存在著不履行合同義務(wù)的情況，而由此引起的法律后果即為違約責任。比如開發(fā)商逾期交房，交房時存在嚴重質(zhì)量問題，或者購房者不按期支付價款等。出現(xiàn)類似的情況，是強制履行合同，還是支付違約金等。
買房簽合同注意事項：
一、產(chǎn)權(quán)證要齊全 開發(fā)商的土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證，最主要的是看國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，這兩證看準確了，一般原則上沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。這也是你將來能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵所在。 二、使用規(guī)范的合同文本 小伙伴們可以到房產(chǎn)局網(wǎng)站上下載打印就可以，自己先審視閱讀一遍，待簽訂合同時要在仔細閱讀并認真填寫！ 三、明確計價方式與價款 看清計價方式與總價款及支付條款，合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價格，如果包括其他費用（如水暖、煤氣的初裝費等）應(yīng)一并列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付等。
四、面積差異的約定
交房時，最常見的問題就是套內(nèi)面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。3%是個分水嶺，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房，要么同開發(fā)商協(xié)商！退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。 五、 廣告內(nèi)容寫入補充條款 很多購房者買房，往往都是被開發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓購房者真正決定購買的是廣告或樓書中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規(guī)劃的話，則最好將廣告內(nèi)容寫入補充條款，使其真正成為開發(fā)商應(yīng)當承擔責任的承諾。并約定如果屆時不能實現(xiàn)，可以解除合同，并要求開發(fā)商承擔一定的違約責任并明確違約金如何計算。 六、后期房屋質(zhì)量問題 購房者在簽約時，應(yīng)認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。 七、明確物業(yè)管理事項 合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
八、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用
買房時，承諾1：1的停車位，小區(qū)有超市、娛樂設(shè)施等各種公共配套，但這些有可能在交房時，并不能兌現(xiàn)。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責任由誰承擔等，就此做出具體約定。 九、明確基礎(chǔ)設(shè)施的使用時間 基礎(chǔ)設(shè)施包括：與小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。 供水：購房人購房前應(yīng)搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng)；屬于后者，購房人則應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準，并能出示檢疫部門確認的符合飲用水標準的報告。 供電：購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。 供暖：購房人購房前也應(yīng)搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng)；自供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。 供氣：供氣是最復(fù)雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們再驗收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。購房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負責采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務(wù))，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。 通訊、電視：現(xiàn)在人們對生活質(zhì)量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購房人都應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，一入住就能直接使用。 十、明確費用由誰出 交房時，開發(fā)商可能會列出的相當多的費用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費之外，其余配套類費用均屬于不合理收費。
十一、明確違約責任
違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；達不到交房條件卻強行交房；開發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。相對來講，購房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對較大。約定違約金時，需要注意： 1、在合同里應(yīng)當約定較高的違約金，在形式上對等的前提下實質(zhì)上對購房者是有利的。除非購房者對自己的付款預(yù)期實在沒有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房價款的萬分之五以上（一般開發(fā)商會約定為萬分之三）。 2、解除合同返還房款時將同時返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別非常大。 3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對。 4、在可能的情況下，將開發(fā)商的各種違約情形列舉出來并分別約定相應(yīng)的違約責任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產(chǎn)證、沒有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責任或賠償損失的計算方法。如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚鷵p失賠償責任”，這樣的條款有等于無。約定得越詳細越好，才能使違約條款落到實處。 十二、附加 還有些開發(fā)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)、遠程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫明具體交付使用的日期。 在簽訂購房合同時，一定要注意以上事項。如果對買房的細節(jié)不是很清楚或者不能理解合同的條款一定要及時聯(lián)系律師，或者由律師陪同購房。一來可以審查合同，另一方面也可以震懾開發(fā)商，更好地維護購房者的合法權(quán)益。另外，還要特別注意的是，購房者應(yīng)謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕開發(fā)商的責任。 更多資訊： 【生活方便交通便捷！
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