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近年來(lái)，失盜業(yè)主與小區(qū)物業(yè)的糾紛不斷發(fā)生，而大多物業(yè)拒絕業(yè)主索賠。業(yè)主財(cái)物丟失后，究竟該如何劃分權(quán)責(zé)，作為業(yè)主又該如何正確維權(quán)、索賠？怎樣做才能更好地保全自身利益等一系列問(wèn)題均擺在了業(yè)主、物業(yè)公司面前。對(duì)此，本報(bào)特邀兩位律師進(jìn)行有關(guān)詳解。 案例1.小區(qū)內(nèi)交錢(qián)停車(chē)被盜 業(yè)主被判賠4.6萬(wàn)元 2009年4月，蘭州市民張某購(gòu)買(mǎi)了一輛五菱面包車(chē)后，一直將車(chē)停放在七里河區(qū)明仁花苑小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，并每月按時(shí)繳納停車(chē)費(fèi)70元。2010年2月28日晚，張某發(fā)現(xiàn)車(chē)不見(jiàn)了，報(bào)案后，案件一直沒(méi)有偵破。由于張某沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛盜搶險(xiǎn)，遂找到小區(qū)物業(yè)協(xié)商賠償事宜，但物業(yè)公司認(rèn)為對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛沒(méi)有保管義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)業(yè)主車(chē)輛丟失的賠償責(zé)任。后經(jīng)七里河區(qū)人民法院一審判決物業(yè)公司賠償張某丟失車(chē)輛價(jià)款4.6萬(wàn)元。 案例2.業(yè)主家中失竊 法院判物業(yè)擔(dān)責(zé)三成 2011年6月28日下午，河南省鞏義市居民李先生返家發(fā)現(xiàn)家門(mén)被撬，家中的現(xiàn)金、首飾等被盜，損失4500余元。在2010年8月，李先生與小區(qū)物業(yè)簽有物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)，其中標(biāo)明物業(yè)公司為李先生提供物業(yè)服務(wù)，并確保小區(qū)24小時(shí)處于受控狀態(tài)。因小區(qū)物業(yè)未安監(jiān)控設(shè)備，案件一直未破，雙方遂對(duì)簿公堂。鞏義市法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司未盡到充分安全注意義務(wù)，對(duì)業(yè)主損失有一定過(guò)錯(cuò)，判決物業(yè)公司對(duì)業(yè)主損失承擔(dān)30%的責(zé)任，賠償業(yè)主1370余元。 案例3.家中財(cái)物被盜 業(yè)主告物業(yè)索賠敗訴 2012年1月1日，天津市一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2013年3月2日，業(yè)主劉某發(fā)現(xiàn)家中被盜，向物業(yè)人員反映并報(bào)警，報(bào)案時(shí)稱(chēng)被盜現(xiàn)金1萬(wàn)元，金鑲玉吊墜等價(jià)值約9000元。法院審理后認(rèn)為，劉某依約按時(shí)交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司在小區(qū)安排了人員24小時(shí)值班。依據(jù)雙方簽訂的合同，物業(yè)公司承擔(dān)公共秩序維護(hù)管理職責(zé)，包括公共秩序維護(hù)等義務(wù)，但合同并未明確約定業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)屬于物業(yè)公司保管服務(wù)范圍，劉某也未提供證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同的約定及對(duì)家中財(cái)物被盜存在過(guò)錯(cuò)，同時(shí)案件尚未偵破，失竊的財(cái)物也無(wú)法準(zhǔn)確確定。劉某要求物業(yè)公司賠償損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。 主持人： 本報(bào)記者 董子彪 嘉賓： 甘肅載坤律師事務(wù)所 朱振儀 甘肅法成律師事務(wù)所 王志坤 主持人：業(yè)主財(cái)物失竊，物業(yè)是否一定要承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)賠償？ 朱振儀：厘清這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，首先在于搞清楚業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種什么樣的法律關(guān)系，這就要對(duì)物業(yè)管理是不是保管合同關(guān)系作出一個(gè)是非判斷?，F(xiàn)行有效的、對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行制約的法規(guī)主要是國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該《條例》第二條規(guī)定，本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。根據(jù)該法律定義，物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托管理關(guān)系，這種關(guān)系實(shí)質(zhì)屬于合同關(guān)系，對(duì)于物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的合同具體內(nèi)容加以確定。 王志坤：其實(shí)，從《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定及實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)合同中都不會(huì)約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的保管責(zé)任。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同，不同于《合同法》層面的保管合同，物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)，物業(yè)管理服務(wù)合同沒(méi)有約定保管義務(wù)內(nèi)容，不能形成物業(yè)公司對(duì)業(yè)主家中財(cái)物的保管、賠償責(zé)任。物業(yè)“保安”的工作是安全“防范”服務(wù)，而絕不能理解為安全“保障”服務(wù)或“保鏢”服務(wù)，物業(yè)企業(yè)既無(wú)安全保障的法定義務(wù)，也無(wú)安全保障的現(xiàn)實(shí)能力。物業(yè)管理只能降低物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。 主持人：財(cái)物被盜后，多數(shù)物業(yè)拒絕向業(yè)主賠償，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？ 王志坤：前面我們說(shuō)到，業(yè)主、物業(yè)之間實(shí)際上是一種合同關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無(wú)責(zé)任，要看業(yè)主家中的被盜和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有無(wú)關(guān)系，或者說(shuō)是否因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的失職導(dǎo)致被盜。判斷的主要依據(jù)就是雙方在合同中約定的服務(wù)內(nèi)容以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否完全履行了合同中的約定。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有完全履行約定的服務(wù)內(nèi)容，而且沒(méi)有履行的部分是導(dǎo)致業(yè)主家中被盜的原因之一，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。《合同法》第一百二十二條規(guī)定，因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 根據(jù)上述規(guī)定，若一方有違約造成對(duì)方的損失，才應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 朱振儀：也就是說(shuō)，財(cái)物被盜物業(yè)該不該負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)看其在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中是否存在過(guò)失，若物業(yè)公司未嚴(yán)格履行服務(wù)合同，或是在履行合同過(guò)程中有過(guò)失，則物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。比如說(shuō)保安人員配置、警衛(wèi)布崗不到位，值班巡邏安保離崗；防盜系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)不能正常有效工作；路燈、圍墻、防盜門(mén)沒(méi)有得到及時(shí)修繕；業(yè)主發(fā)現(xiàn)案情求救，物業(yè)不作為；監(jiān)控錄像上有盜賊出現(xiàn)，而當(dāng)值保安卻疏忽沒(méi)發(fā)現(xiàn)，或者發(fā)現(xiàn)盜竊行為卻沒(méi)有及時(shí)報(bào)案、制止等等。 概而言之，物業(yè)公司的責(zé)任范疇，基于雙方所簽訂合同的具體約定。一般情況下，物業(yè)管理服務(wù)合同都是由物業(yè)公司提前印制的格式文本，為充分維護(hù)業(yè)主自身權(quán)益，業(yè)主在與物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，要仔細(xì)審查合同文本。業(yè)主可以在合同中明確約定其他服務(wù)項(xiàng)目，如物業(yè)公司在物業(yè)管理合同中承諾保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財(cái)物的安全，若發(fā)生火災(zāi)、財(cái)物丟失由物業(yè)公司賠償，并由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)支付相應(yīng)的費(fèi)用。如果此時(shí)發(fā)生財(cái)物被盜事件，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 主持人：家中被盜，從法律層面講，業(yè)主主張索賠權(quán)利該注意哪些要點(diǎn)？ 朱振儀：業(yè)主在盜竊事實(shí)發(fā)生后，向物業(yè)公司主張索賠權(quán)利，必須得搞清楚物業(yè)在盜竊的損害事實(shí)發(fā)生過(guò)程中是否存在過(guò)錯(cuò)。有這么幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：首先，業(yè)主應(yīng)在發(fā)現(xiàn)被盜后及時(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并第一時(shí)間向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；其次，業(yè)主要通知物業(yè)公司被盜的事實(shí)，并及時(shí)查閱、調(diào)取、保留監(jiān)控錄像資料、保安值班記錄、巡邏記錄等資料，對(duì)照物業(yè)管理服務(wù)合同確定物業(yè)公司的履職是否盡職、是否存在過(guò)錯(cuò)；第三，業(yè)主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)好被盜財(cái)產(chǎn)種類(lèi)、數(shù)量、價(jià)值等，以固定損失情況。 王志坤：業(yè)主財(cái)物被盜后如果決定通過(guò)訴訟方式進(jìn)行索賠，應(yīng)當(dāng)注意搜集并提供相應(yīng)的證據(jù)證明自己被盜財(cái)產(chǎn)的損失數(shù)額和物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在失職的情形。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因此，被盜發(fā)生后業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意保留自己存在損失和物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過(guò)失的證據(jù)，以便將來(lái)用以支持自己的訴訟請(qǐng)求。 主持人：作為業(yè)主除了做好自身的防盜外，還應(yīng)該注意哪些防盜要點(diǎn)？ 朱振儀：我們不能把所有的安保責(zé)任都強(qiáng)加給物業(yè)公司。業(yè)主自身財(cái)物的安全保障，應(yīng)該說(shuō)最主要的責(zé)任還是在于業(yè)主自身。究其大多數(shù)盜竊案件的發(fā)生原因，都是源于疏忽大意。所以，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)對(duì)自身財(cái)物的安全要盡到起碼的防范注意義務(wù)。 例如，在小區(qū)停車(chē)時(shí)，要停放在物業(yè)劃定的停車(chē)區(qū)域內(nèi)，不要停放在監(jiān)控設(shè)施拍攝不到的死角地域；業(yè)主外出時(shí)，要鎖閉防盜門(mén)的保險(xiǎn)鎖；業(yè)主不要將提包、貴重物品滯留在車(chē)內(nèi)；居住在低層的業(yè)主，可在不影響樓群整體環(huán)境效果情況下對(duì)窗戶加裝防盜網(wǎng)等。當(dāng)然，如果業(yè)主財(cái)力允許，亦可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)嫁被盜風(fēng)險(xiǎn)。 王志坤：首先，業(yè)主在入住小區(qū)前一定要和相應(yīng)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以明確企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和管理職責(zé)。其次，業(yè)主盡可能選擇具備合法資質(zhì)管理、安保措施完善的物業(yè)作為自己的服務(wù)對(duì)象。 我建議，業(yè)主在不能確認(rèn)物業(yè)公司存在失職的情況下，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照雙方簽訂的物業(yè)管理合同履行自己的約定義務(wù)。尤其不能簡(jiǎn)單地將家中被盜作為不履行合同約定義務(wù)的抗辯理由，因?yàn)檫@樣做很可能會(huì)對(duì)業(yè)主更加不利，即業(yè)主不僅沒(méi)有爭(zhēng)取到自己的權(quán)利，反而要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 作者：董子彪 |
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