以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地能節(jié)省稅費嗎？

yzltf 2017-01-05

展開全文

以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地能節(jié)省稅費嗎？

土地因其不可再生性，價格不斷攀升。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)到國有部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地部門辦理土地權(quán)屬變更登記。中間涉及土地轉(zhuǎn)讓的稅費，轉(zhuǎn)讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價的3%，以及其余零星費用。土地成交價往往金額巨大，隨之交易稅費一般亦為數(shù)不低。為省稅費，有的土地交易雙方不愿進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，而是采取轉(zhuǎn)讓原土地權(quán)利人（公司）股權(quán)的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過取得公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)。比如，甲將他于3年前以2000萬元價格取得的一塊土地轉(zhuǎn)讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場公允價格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。如以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式交易，則轉(zhuǎn)讓金（費）為150多萬元，契稅為570萬元。該地登記的土地使用權(quán)人為某貿(mào)易公司。貿(mào)易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權(quán)90%，另一人占股權(quán)10%，該貿(mào)易公司專為取得土地注冊成立，沒有開展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會計師審計證實如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿(mào)易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿(mào)易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續(xù)，乙成為貿(mào)易公司股東，從而實際獲得土地。以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。貿(mào)易公司作為獨立法人，有民事活動主體資格，對外獨立承擔(dān)民事責(zé)任，享有民事權(quán)利，在它內(nèi)部，無論股東、住所、法人代表、注冊資本、經(jīng)營范圍、名稱、章程等登記事項發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨立人格地位。因此，如土地權(quán)利人內(nèi)部發(fā)生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規(guī)則》，應(yīng)到國土部門辦理變更登記，但這不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳交轉(zhuǎn)讓金、契稅等稅費。那么，采用以上做法轉(zhuǎn)讓土地豈非很“著數(shù)”？事實并非如此。

受讓土地后，乙雖然實際擁有了可供開發(fā)的土地，但是當(dāng)乙進(jìn)**地產(chǎn)開發(fā)時，卻只能將2000萬元作為土地成本計入產(chǎn)品，與實際取得土地的成本1.9億相比，不能計入成本的差額達(dá)1.7億元。若又按土地增值稅最低30%計算，乙將至少繳納土地增值稅：1.7億元×30%=5100萬元，還將增加企業(yè)所得應(yīng)納稅收入(1.7億元-5100萬元)=1.190億元，如按33%所得稅率計，為3927萬元。加起來，須至少納稅高達(dá)9027萬元！那么，可否以貿(mào)易公司名義申請土地評估，增加土地價值為1.9億元，然后請求稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)此為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本？這是做不到的。因為，貿(mào)易公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，公司名下土地價值在帳面凈值上為2000萬元，而乙收購甲對貿(mào)易公司所持100%股權(quán)時，不論將股權(quán)交易價寫成多少，土地資產(chǎn)隱含的評估增值1.7億元在稅收上沒有確認(rèn)實現(xiàn)，因此不能按1.9億元作為計稅成本。那又能否在乙完成了對貿(mào)易公司全部股權(quán)的收購后，由貿(mào)易公司將整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙控股的另一間開發(fā)公司，以換取對開發(fā)公司的股權(quán)？當(dāng)貿(mào)易公司的唯一資產(chǎn)為這塊土地，評估價值為1.9億元，開發(fā)公司與貿(mào)易公司簽訂協(xié)議，將作價1.9億元的土地資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，貿(mào)易公司只要不收取非股權(quán)支付價，就可以不必計算資產(chǎn)視同銷售所得1.7億元的所得稅，開發(fā)公司也可以按1.9億元作為計稅成本。這樣做是合法的，也不是不可以操作。但是，開發(fā)公司接受貿(mào)易公司整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，土地權(quán)利要從貿(mào)易公司過戶到開發(fā)公司名下，仍要支付契稅(1.9億元×30%)=570億元和轉(zhuǎn)讓金150多萬元。貿(mào)易公司在收回投資時，將作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得體現(xiàn)評估增值額，仍應(yīng)繳納所得稅，如按33%稅率計，亦是為數(shù)不低！只不過是延遲一點交納而已，意義不大。因此，以買賣公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，實際上并不能節(jié)省稅費。建議還是依照正當(dāng)程序和途徑，到土地交易中心辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并按照實際成交價申報稅、費，以免因小失大。尤其對買方來說，更是如此。