某公司在抵押貸款逾期后，債權(quán)銀行通過(guò)司法處置，抵押物已成功拍賣(mài)，后期分配拍賣(mài)款項(xiàng)時(shí)法院提出了土地未單獨(dú)抵押，無(wú)法就房屋落地面積之外的土地拍賣(mài)款優(yōu)先受償。經(jīng)調(diào)查，該筆貸款在發(fā)放時(shí)廠(chǎng)房尚未建造完成，抵押時(shí)只能以在建工程的形式進(jìn)行抵押，貸款操作人員辦理抵押手續(xù)時(shí)未單獨(dú)辦理土地使用權(quán)抵押，且在建工程登記證上僅記載占用范圍內(nèi)土地隨之抵押。加之司法部門(mén)對(duì)“占用范圍”的限縮理解，導(dǎo)致債權(quán)銀行無(wú)法就房屋落地面積之外的土地價(jià)值優(yōu)先受償。

一直以來(lái)，我國(guó)法律法規(guī)在房屋土地的抵押?jiǎn)栴}上都遵循“房地隨同”的原則，物權(quán)法第182條的規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押?！蹦壳埃覈?guó)大部分法院就未單獨(dú)抵押的土地使用權(quán)，主張以房屋落地面積的土地使用權(quán)為占用范圍，其他包括綠化地、道路等無(wú)房屋附著的土地使用權(quán)拍賣(mài)款作為普通債權(quán)款項(xiàng)進(jìn)行分配。各家銀行均不同程度地存在房屋抵押貸款沒(méi)有單獨(dú)辦理土地使用權(quán)抵押登記的情況，一旦該類(lèi)抵押物進(jìn)入司法處置程序，將會(huì)面臨無(wú)法就拍賣(mài)款全額受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，極大的影響金融債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

因此，各銀行應(yīng)重點(diǎn)排查房屋及在建工程抵押貸款的土地使用權(quán)抵押手續(xù)是否齊備，對(duì)未辦理抵押手續(xù)的及時(shí)補(bǔ)辦，由于目前處于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度更新的階段，對(duì)于無(wú)法單獨(dú)辦理土地使用權(quán)抵押手續(xù)的，建議對(duì)涉及該房屋或在建工程的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)做二次抵押，以防止土地使用權(quán)脫離抵押的情況發(fā)生。

某公司將自有廠(chǎng)房進(jìn)行抵押在銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款，考慮該抵押物地理位置便利，建造規(guī)格高且房地產(chǎn)形勢(shì)上行等因素，評(píng)估公司出具了較高的評(píng)估價(jià)值報(bào)告。貸款到期后該公司無(wú)能力歸還，債權(quán)銀行依法拍賣(mài)了該抵押物，但最終成交價(jià)值低于債權(quán)總額導(dǎo)致貸款遭受損失。本案例中，該筆貸款操作人員未對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行分析比對(duì)，默許了高于市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估報(bào)告，導(dǎo)致發(fā)放的貸款實(shí)質(zhì)上抵押率偏高，為日后處置埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

抵押物評(píng)估價(jià)值虛高的現(xiàn)象一直為銀行業(yè)所詬病，外部評(píng)估公司由于利益驅(qū)動(dòng)，有時(shí)會(huì)按照客戶(hù)的貸款金額需要進(jìn)行評(píng)估，存在評(píng)估價(jià)格高于真實(shí)價(jià)值的現(xiàn)象。同時(shí)，信貸人員為了提高自己的貸款增量，往往會(huì)忽視對(duì)抵押物評(píng)估情況的核實(shí)。因此，從內(nèi)部和外部?jī)煞矫娼嵌瘸霭l(fā)，談一談如何把控抵押物評(píng)估環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）對(duì)貸款操作人員進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)題培訓(xùn)，提升自身專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。盡量在銀行內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，改變單純通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格再乘以抵押率的操作方式來(lái)確定貸款額度，以便有效控制房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估風(fēng)險(xiǎn)。

（2）不少銀行在房地產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，是依靠指定外部評(píng)估公司來(lái)完成的。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)，雖是銀行在考慮評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等因素后，謹(jǐn)慎選擇的風(fēng)險(xiǎn)性最小的評(píng)估公司，但在當(dāng)前評(píng)估市場(chǎng)供給過(guò)剩、不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)多發(fā)的情況下，這種指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法也會(huì)為銀行內(nèi)部人員的腐敗提供機(jī)會(huì)。建議在有條件的情況下，由銀行自己建立內(nèi)部評(píng)估體制，對(duì)轄內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估，徹底杜絕因外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值虛高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)用房買(mǎi)受人陳某在辦理按揭貸款時(shí)未取得房產(chǎn)證，銀行以辦理預(yù)告抵押登記的形式對(duì)其發(fā)放了貸款，但在貸款發(fā)放后，債權(quán)銀行一直未辦理正式抵押登記。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。按照上述規(guī)定，僅辦理預(yù)告抵押登記是無(wú)法享有正式抵押登記抵押權(quán)利的，且該預(yù)告登記自可以辦理正式抵押登記時(shí)已超出三個(gè)月，預(yù)告抵押登記也失去了效力，導(dǎo)致該商業(yè)用房在拍賣(mài)處置后，債權(quán)銀行面臨無(wú)法就該拍賣(mài)款優(yōu)先受償?shù)膶擂尉置妗?/span>

在該案例中貸款管理人在貸后管理中存有嚴(yán)重疏漏，沒(méi)有及時(shí)辦理正式抵押登記導(dǎo)致銀行債權(quán)遭受重大損失。在抵押物貸后管理中，如果是發(fā)放時(shí)僅辦理預(yù)告抵押登記的，管理人員必須隨時(shí)關(guān)注和跟進(jìn)開(kāi)發(fā)商及購(gòu)買(mǎi)人的產(chǎn)權(quán)證辦理進(jìn)度，在抵押物產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后的三個(gè)月內(nèi)及時(shí)辦理正式抵押登記手續(xù)以保障抵押權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)。

在司法處置某公司抵押于銀行的房產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)已被異地法院首先查封。當(dāng)?shù)胤ㄔ毫⒓窗l(fā)函與異地法院協(xié)商移交抵押物處置權(quán)，但異地債權(quán)銀行要求結(jié)清其訴訟費(fèi)用后才同意移交，由于雙方協(xié)商不一致，異地法院不配合移交處置權(quán)，極大的影響了該抵押物的處置進(jìn)度。從本案例的情況分析，如果貸款人涉及異地銀行授信的或與異地人員有經(jīng)濟(jì)糾紛，應(yīng)當(dāng)在貸后管理中關(guān)注異地銀行的還貸情況及其他任何異地糾紛情況，如果一旦發(fā)現(xiàn)異地銀行貸款逾期等情況存在被訴訟的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該及時(shí)對(duì)本行的抵押物進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，爭(zhēng)取日后處置的主動(dòng)權(quán)。

根據(jù)現(xiàn)行法律與司法解釋的規(guī)定，執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)由首先查封法院處分查封財(cái)產(chǎn)。這個(gè)規(guī)則符合查封制度的法理，也有利于調(diào)動(dòng)申請(qǐng)執(zhí)行人的積極性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、控制財(cái)產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)生效法律文書(shū)確定的債權(quán)。但是當(dāng)該查封財(cái)產(chǎn)上存在其他優(yōu)先債權(quán)時(shí)，如果首先查封法院遲延處分財(cái)產(chǎn)，就會(huì)損害到優(yōu)先債權(quán)人的利益。實(shí)踐中，導(dǎo)致首先查封法院遲延處分查封財(cái)產(chǎn)的原因較為復(fù)雜，有制度不協(xié)調(diào)的因素，也有地方保護(hù)主義的因素經(jīng)調(diào)查。

近年來(lái)，全國(guó)各地法院陸續(xù)制定了一些規(guī)范性文件來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，但是由于司法解釋層面的規(guī)則不清晰，地方法院的做法面臨依據(jù)不足的困難。為回應(yīng)司法實(shí)踐的需求，最高人民法院于2016年4月14日正式施行了《關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》，批復(fù)中對(duì)于首查封處置權(quán)移交的時(shí)間做出了明確的規(guī)定：“執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對(duì)查封財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先債權(quán)，自首先查封之日起已超過(guò)60日，且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣(mài)公告或者進(jìn)入變賣(mài)程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行。首先查封法院應(yīng)當(dāng)在收到優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院商請(qǐng)移送執(zhí)行函之日起15日內(nèi)出具移送執(zhí)行函，將查封財(cái)產(chǎn)移送優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院執(zhí)行，并告知當(dāng)事人?！痹撆鷱?fù)的施行將會(huì)對(duì)首查封法院與優(yōu)先債權(quán)法院就查封財(cái)產(chǎn)處置權(quán)的移交問(wèn)題提供明確的法律依據(jù)，提高了抵押物的處置效率，更大程度上保障了優(yōu)先債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。