【儒德律師原創(chuàng)】近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛在司法實(shí)踐中非常多見，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)公司不滿業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)而降低服務(wù)水平，而業(yè)主又因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿而拒繳物業(yè)費(fèi)的局面，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主似乎成為了一對(duì)剪不斷理還亂的冤家。儒德律師特結(jié)合相關(guān)案例為您做以下分析：

案例：

甲小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)公司（有合法資質(zhì)）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，選聘乙物業(yè)公司對(duì)甲小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雙方約定了物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額和交納方式等內(nèi)容，合同簽訂后，乙物業(yè)公司履行了甲小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。王某系甲小區(qū)某室的業(yè)主，一直未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)4326.5元。乙物業(yè)公司于2013年7月到8月先后數(shù)次以催繳通知單、律師函、在小區(qū)宣傳欄等處張貼物業(yè)管理費(fèi)催繳函等形式催繳物業(yè)費(fèi)。但王某始終以乙物業(yè)公司在小區(qū)公共秩序和衛(wèi)生環(huán)境的維護(hù)管理上服務(wù)不到位為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。乙物業(yè)公司遂訴至法院要求王某支付欠繳的物業(yè)費(fèi)并參照銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付逾期付款違約金。法院最終支持了乙物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

儒德律師分析：乙物業(yè)公司是具有合法資質(zhì)的物業(yè)管理公司，其與甲小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容符合相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，業(yè)主均應(yīng)履行合同約定的繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)管理有限公司履行了甲小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，具有向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。王某作為該小區(qū)的業(yè)主，在接受物業(yè)管理有限公司提供的相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。王某未依約向乙物業(yè)管理有限公司支付自2011年10月30日起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，違反了合同的約定，故乙物業(yè)管理有限公司要求王某支付自2011年10月30日至2013年11月30日止的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，合法有據(jù)。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條之規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！币虼耍跄硲?yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于乙物業(yè)公司已為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)（即履行了合同主要義務(wù)），因此即便存在部分服務(wù)不到位的情形，王某亦不能以此為由對(duì)抗其合同主要義務(wù)的履行，其以乙物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，缺乏法律依據(jù)。若物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在服務(wù)不到位的情形，王某可根據(jù)合同約定以及《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，另行依法解決。

此外，儒德律師建議：物業(yè)公司在催交欠款的時(shí)候一定要履行書面催繳的義務(wù)，并保留好相關(guān)證據(jù)。司法實(shí)踐中法院一般在受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的案件時(shí)會(huì)嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了書面催繳義務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定向欠費(fèi)業(yè)主書面催繳物業(yè)費(fèi)，而直接向法院提起訴訟的，人民法院會(huì)告知其先依照該條的規(guī)定向欠費(fèi)業(yè)主書面催繳，如果其堅(jiān)持起訴，人民法院則會(huì)直接駁回起訴。

當(dāng)然實(shí)踐中還有更多復(fù)雜的情況。無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)主，遇到有關(guān)情況，一定要尋求專業(yè)律師的法律幫助，儒德律師祝您生活愉快！