城市更新項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)法律盡職調(diào)查要點(diǎn)解析

昵稱(chēng)22551567 2017-01-15

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項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)是開(kāi)發(fā)商獲取城市更新項(xiàng)目的一種重要途徑。但是，城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓往往金額巨大，而且其中涉及諸多拆遷風(fēng)險(xiǎn)、行政審批風(fēng)險(xiǎn)等特有風(fēng)險(xiǎn)，交易各方均需要謹(jǐn)慎從事，特別是收購(gòu)方需要進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查。

盡職調(diào)查可謂是城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中最基礎(chǔ)、最重要的步驟，對(duì)確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的可行性、股權(quán)的對(duì)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范等重要交易要素起著決定性的作用，也為交易雙方確定收購(gòu)方式，設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，合理安排協(xié)議各方權(quán)利義務(wù)提供基礎(chǔ)和依據(jù)。以下，建緯城市更新組將結(jié)合多年的城市更新項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)介紹城市更新項(xiàng)目收購(gòu)法律盡職調(diào)查的調(diào)查要點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，盡職調(diào)查的基本原則就是調(diào)查一切可能影響項(xiàng)目收購(gòu)方利益的因素，主要從項(xiàng)目公司主體調(diào)查及目標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查兩個(gè)角度出發(fā)展開(kāi)調(diào)查。

一、項(xiàng)目公司主體調(diào)查

該部分盡職調(diào)查工作與一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的調(diào)查工作差別不大，主要對(duì)目標(biāo)公司的整體情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估，包括：

1、公司的基本資料調(diào)查

如公司是否依法設(shè)立，出資是否真實(shí)，公司章程是否合法完整，公司是否正常經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是否適格，對(duì)外轉(zhuǎn)讓是否合法。這類(lèi)信息可以到公司住所地公司登記機(jī)關(guān)查詢(xún)工商登記詳檔，并到目標(biāo)公司核實(shí)與工商登記是否一致。

2、公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況調(diào)查

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。目標(biāo)公司的資質(zhì)等級(jí)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否順利進(jìn)行的前提，應(yīng)當(dāng)?shù)叫姓鞴懿块T(mén)核實(shí)目標(biāo)公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況，并確定目標(biāo)公司具備承擔(dān)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資質(zhì)。這有別于一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓要求，應(yīng)予注意。

3、公司的經(jīng)營(yíng)管理情況調(diào)查

主要審查公司年檢報(bào)告，財(cái)務(wù)、稅收情況等；審查公司有無(wú)完善的合同審查程序、嚴(yán)格公章管理制度、財(cái)務(wù)管理制度和人事管理制度；審查公司目前員工和管理人員的狀況。

二、城市更新項(xiàng)目調(diào)查

項(xiàng)目是否合法以及能否順利開(kāi)發(fā)以獲取投資回報(bào)才是收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的最終目的。因此，此部分盡職調(diào)查工作至關(guān)重要，主要包括：

1、項(xiàng)目許可和行政審批情況調(diào)查

城市更新項(xiàng)目的申報(bào)及審批流程十分繁瑣與復(fù)雜，在核查中應(yīng)當(dāng)注意從以下幾個(gè)方面展開(kāi)核查：

(1)核查已經(jīng)提交和取得的城市更新項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)申報(bào)和審批文件；

(2)核查相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦妥，包括城市更新單元計(jì)劃的申報(bào)與審批、單元規(guī)劃的編制與審批、土地建筑物核查匯總、項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)、可行性研究報(bào)告申請(qǐng)和審批、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的申請(qǐng)與審批、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等；

(3)核查項(xiàng)目仍需辦理的行政審批文件，以及取得審批可能面臨的障礙；

(4)核查項(xiàng)目土地使用權(quán)是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限、地價(jià)是否欠繳、需要無(wú)償移交給政府的獨(dú)立用地面積是多少；

(5)核查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途等是否符合受讓方的投資需求，若不符合需求可否依法變更；

(6)核查項(xiàng)目規(guī)劃中保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)配建、獨(dú)立占地的基礎(chǔ)設(shè)施代建條件如何；

(7)核查項(xiàng)目公司的申報(bào)主體資格、實(shí)施主體資格是否明確清晰，是否存在合作開(kāi)發(fā)方。這里需要特別注意的是，城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)主體并不當(dāng)然取得項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)。

2、項(xiàng)目實(shí)施情況調(diào)查

項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料采購(gòu)的情況，項(xiàng)目工程建設(shè)施工的進(jìn)展，項(xiàng)目施工有無(wú)障礙，項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在糾紛或者潛在危機(jī)。

3、項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償情況調(diào)查

未完成搬遷的項(xiàng)目

搬遷補(bǔ)償是城市更新項(xiàng)目能否成功的核心與關(guān)鍵，在盡職調(diào)查需要結(jié)合項(xiàng)目范圍內(nèi)權(quán)利主體情況進(jìn)行全面細(xì)致的核查，包括：

(1)核查項(xiàng)目搬遷安置的總體情況，包括，調(diào)查搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽署進(jìn)度情況；調(diào)查項(xiàng)目?jī)?nèi)的土地建筑物的核查匯總情況；調(diào)查被搬遷房屋權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、用途、面積、年限、權(quán)利限制（抵押、查封）、是否屬經(jīng)處理的違法建筑物、是否存在釘子戶(hù)等相關(guān)情況。

(2)核查項(xiàng)目對(duì)外公布的《搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》和《搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》范本，審查已經(jīng)簽訂《搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》及其履行狀況。

(3)核查搬遷安置工作實(shí)施方式，如存在委托搬遷，還需核果搬遷公司的實(shí)施方案。

(4)核查未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的業(yè)主意愿和要求，項(xiàng)目存在釘子戶(hù)情況時(shí)的應(yīng)對(duì)方案

如果是城中村改造項(xiàng)目或者舊屋村改造項(xiàng)目，還應(yīng)與村集體組織或者股份合作公司進(jìn)行溝通，審查項(xiàng)目公司與村集體組織的股份合作公司簽訂的各種協(xié)議文件。此外，搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽署工作完成后，房屋拆除的工作安排、房屋拆除實(shí)施單位選定及其合同文件、拆除方案的制定和報(bào)備等相關(guān)情況審查。

已經(jīng)完成搬遷的項(xiàng)目

對(duì)于已完成搬遷的項(xiàng)目，則主要審查項(xiàng)目的全部《搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，包括審查協(xié)議內(nèi)容、雙方履行協(xié)議的情況；核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是否注銷(xiāo)，等等。同時(shí)，根據(jù)目前項(xiàng)目的實(shí)施情況，審查項(xiàng)目公司可能對(duì)被搬遷人承擔(dān)的違約責(zé)任，例如，對(duì)被搬遷人的房屋置換延期將導(dǎo)致臨時(shí)安置費(fèi)的費(fèi)率大幅度增加。

4、項(xiàng)目合同協(xié)議、或有債務(wù)情況調(diào)查

項(xiàng)目公司在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)往往存在已經(jīng)簽訂的大量的合同文件，這合同文件涉及的主體繁多，有政府主管部門(mén)、村集體股份合作公司、項(xiàng)目合作方、融資銀行、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、承包商、分包商、材料供應(yīng)商、搬遷公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)、預(yù)售商品房的小業(yè)主等。應(yīng)當(dāng)審查這些合同文件的條款內(nèi)容、合同雙方履行的狀況、履行合同中相關(guān)材料的存檔等情況。

在審查項(xiàng)目合同文件時(shí)，要特別注意項(xiàng)目公司對(duì)外抵押擔(dān)保、合同違約等或有債務(wù)的審查，特別是公司的對(duì)外擔(dān)保情況應(yīng)重點(diǎn)審查，物權(quán)法大大拓寬了公司擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，這無(wú)疑增加了核實(shí)公司對(duì)外擔(dān)保真實(shí)情況的難度。但為全面調(diào)查項(xiàng)目情況，需要逐一到相關(guān)登記機(jī)關(guān)核實(shí)，以期最大程度地反映公司的真實(shí)狀況。若項(xiàng)目是在建工程，還要特別審查施工總包合同和分包合同，詳細(xì)了解工程質(zhì)量、工期進(jìn)度、工程簽證索賠、工程款結(jié)算等詳細(xì)的情況。

結(jié)語(yǔ)

雖然上文中列明了城市更新項(xiàng)目法律盡調(diào)的要點(diǎn)，但是在具體項(xiàng)目中仍需根據(jù)具體情況把握項(xiàng)目調(diào)查要點(diǎn)。而且，法律盡職調(diào)查只是收購(gòu)方開(kāi)展盡職調(diào)查的一個(gè)方面，除了法律盡職調(diào)查外，一般而言，收購(gòu)方還應(yīng)當(dāng)安排資產(chǎn)評(píng)估師、會(huì)計(jì)師對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)審計(jì)，有時(shí)還需要聘請(qǐng)稅務(wù)師提供稅務(wù)分析意見(jiàn)；若目標(biāo)項(xiàng)目是在建工程，還必須安排造價(jià)師、工程師等對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行詳細(xì)審計(jì)以及現(xiàn)場(chǎng)勘查。因此，法律盡職調(diào)查不是孤立地分析法律問(wèn)題，還需要和其他中介機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員緊密配合，才能針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況做好法律盡職調(diào)查。

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