如果說(shuō)增量時(shí)代，開(kāi)發(fā)商存在的最大價(jià)值在于讓超過(guò)1億的城市家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)，那么存量時(shí)代的最大命題則是讓些房屋資產(chǎn)得到更好的配置和管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。圍繞這個(gè)內(nèi)涵，存量時(shí)代至少有三層含義：

• 第一，流通層面，讓房屋所有權(quán)能夠以最低的交易成本、最短的交易周期實(shí)現(xiàn)高效的流通。原則上，每一次流通對(duì)交易雙方都意味著經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的“帕累托改進(jìn)”，也是對(duì)房屋資產(chǎn)的價(jià)值重估和充分利用，這就是“交易的魅力”，在不耗費(fèi)什么增量資源的情況下，讓每一個(gè)交易方都實(shí)現(xiàn)邊際改進(jìn)。2016年中國(guó)二手房交易量約計(jì)500萬(wàn)套，存量住宅套數(shù)超過(guò)2億套，大致框算的流通率為2%左右。相比之下，美國(guó)的流通率歷史均值為4.5%，峰值超過(guò)6%；美國(guó)二手房交易額占比曾達(dá)到93%，中國(guó)目前只有41%。這說(shuō)明中國(guó)存量住宅的“流通性”仍然不夠。

• 第二，管理層面，讓房屋資產(chǎn)得到更好的打理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，讓資產(chǎn)得到最優(yōu)化的使用，本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的價(jià)值最大化。在這個(gè)層面，通常會(huì)滋生四大市場(chǎng)：

  1）租賃市場(chǎng)：主要的參與者是中介，提供的核心價(jià)值是信息匹配；

  2）房屋托管市場(chǎng)：主要的參與者是各類服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供的租前、租中和租后的相關(guān)及衍生服務(wù)。

  3）物業(yè)管理市場(chǎng)：對(duì)住宅、寫(xiě)字樓等存量房屋進(jìn)行的管理和維護(hù)等。

  4）公寓市場(chǎng)：主要的參與者是提供運(yùn)營(yíng)和管理的專業(yè)化、規(guī)模化機(jī)構(gòu)，在中國(guó)主要表現(xiàn)為公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，在美國(guó)主要表現(xiàn)為公寓類Reits。

  如果我們僅僅從租金水平來(lái)估算資產(chǎn)使用市場(chǎng)的效率，可以發(fā)現(xiàn)：2016中國(guó)存量住宅資產(chǎn)的價(jià)值約計(jì)180萬(wàn)億，北京、上海和深圳三個(gè)一線城市的價(jià)值合計(jì)超過(guò)80萬(wàn)億。進(jìn)一步對(duì)比，2016年中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模約1.1萬(wàn)億，三個(gè)一線城市約3000億。簡(jiǎn)單計(jì)算可知，中國(guó)存量資產(chǎn)的使用率只有0.6%，一線城市更低，只有不足0.4%。相比之下，美國(guó)和日本的這一數(shù)字分別為1.6%、0.9%。

• 第三，金融層面，讓資產(chǎn)與現(xiàn)金流、資產(chǎn)與收益之間建立更多的連接方式，本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的金融化，核心在于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。在增量主導(dǎo)的時(shí)代，房地產(chǎn)金融的核心功能在于通過(guò)金融杠桿讓人們實(shí)現(xiàn)對(duì)所有權(quán)的獲??；在存量主導(dǎo)的時(shí)代，房地產(chǎn)金融的核心功能在于實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的變現(xiàn)和投資，主要表現(xiàn)為房屋再融資和房地產(chǎn)Reits，前者提供變現(xiàn)渠道，在所有權(quán)和使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下，讓資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更多的變現(xiàn)方式；后者提供投資渠道，無(wú)須直接擁有所有權(quán)和使用權(quán)，也能讓投資者獲取資產(chǎn)收益。

        因此，從相對(duì)狹義的角度講，存量房市場(chǎng)的核心含義就在于三點(diǎn)：交易、管理、金融，交易是為了達(dá)成所有權(quán)的流通和轉(zhuǎn)移，管理是為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造，金融是為了完成資產(chǎn)的價(jià)值兌現(xiàn)。

        更加廣義的存量房市場(chǎng)應(yīng)該包括：（1）在售和待售新房庫(kù)存、二手房、商辦的交易市場(chǎng)及交易衍生服務(wù)；（2）房屋租賃、管理以及衍生服務(wù)如搬遷、保潔、維修等；（3）存量土地和房屋的更新改造；（4）圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務(wù)。

        從資產(chǎn)端估計(jì)，中國(guó)存量房市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值約為245萬(wàn)億，按照2016年市價(jià)評(píng)估，住宅約為180萬(wàn)億，商辦約為50萬(wàn)億，已售待開(kāi)發(fā)土地約為12萬(wàn)億，已建成待售庫(kù)存約為3萬(wàn)億。

        從資產(chǎn)的使用或者說(shuō)圍繞存量房市場(chǎng)的服務(wù)以及貨幣化收入情況估計(jì)，我們可以重點(diǎn)估算以下幾類已經(jīng)初具一定規(guī)模的市場(chǎng)（這里的測(cè)算只考慮了住宅）：

1. 在售新房交易市場(chǎng)：2016年新房交易11萬(wàn)億，圍繞交易的媒體廣告、代理服務(wù)、一二手聯(lián)動(dòng)等加總的貨幣化率約3%，由此產(chǎn)生的收入約3300億。

2. 二手房交易市場(chǎng)：2016年二手房交易約6.5萬(wàn)億，圍繞交易的傭金、評(píng)估、過(guò)戶等綜合費(fèi)率約2%左右，并考慮機(jī)構(gòu)滲透率估算，合計(jì)產(chǎn)生1000億左右的收入。

3. 租賃市場(chǎng)：這個(gè)市場(chǎng)的收入比較多元，包括租金、中介費(fèi)用、房屋委托管理服務(wù)以及搬遷、保潔及維修等，大致估算，合計(jì)約1.3萬(wàn)億，其中租金1.1萬(wàn)億，傭金約300億，但是機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的滲透率目前仍然很低，不足5%，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入可以忽略。

4. 物業(yè)管理： 2015年全國(guó)物業(yè)管理面積達(dá)174.5億平方米，按照物業(yè)管理費(fèi)1.91元/月/平方米，2015年物業(yè)管理收入規(guī)模約為4000億元。

5. 城市更新：廣義上的城市更新包括土地更新、商辦更新與住宅更新。如果參照日本，粗略估計(jì)住宅更新，180萬(wàn)億的存量資產(chǎn)，更新率約1.5‰，更新凈收入約10%，合計(jì)約270億規(guī)模。

       即使把這些收入加在一起，圍繞住宅類資產(chǎn)的服務(wù)及其收入規(guī)模，或者說(shuō)是機(jī)構(gòu)收入規(guī)模也只有萬(wàn)億左右，考慮到超過(guò)200萬(wàn)億的資產(chǎn)規(guī)模，未來(lái)的盤活空間仍然極大。

        總有人問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)機(jī)會(huì)在哪里？

       試想，面對(duì)16萬(wàn)億的增量、245萬(wàn)億的存量，以及只有萬(wàn)億的機(jī)構(gòu)滲透能力，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)不言自明，我們相信中國(guó)已正式邁入存量房的“黃金十年”、“黃金二十年”——這是一個(gè)沒(méi)有終點(diǎn)、永續(xù)的市場(chǎng)，讓資產(chǎn)流通起來(lái)、流動(dòng)起來(lái)，這便是所有的機(jī)會(huì)。