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置頂《澳洲財(cái)經(jīng)見(jiàn)聞》，隨時(shí)獲得最新澳洲財(cái)經(jīng)資訊 歡迎原創(chuàng)作者主動(dòng)投稿 點(diǎn)擊文章底部“寫留言”，分享您的犀利觀點(diǎn) 喜歡就分享出去，讓原創(chuàng)充滿你的朋友圈 本篇共4167字｜預(yù)計(jì)閱讀時(shí)6分鐘 CoreLogic近日發(fā)布了一份2016年第三季度住宅物業(yè)的虧損和收益分析報(bào)告；報(bào)告通過(guò)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí)候的最新售價(jià)與之前易手時(shí)的價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，來(lái)確定該房產(chǎn)是讓物業(yè)擁有者虧損還是獲利。
該報(bào)告的統(tǒng)計(jì)范圍涵蓋了澳大利亞各首府城市和州立地區(qū)，重點(diǎn)標(biāo)注了虧損程度或者獲利程度較大的區(qū)域房市；在很大程度上，該報(bào)告就是澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。
全國(guó)范圍內(nèi)，有9.4%的住宅在2016年第三季度轉(zhuǎn)售時(shí)價(jià)格低于之前的購(gòu)買價(jià)格；對(duì)比來(lái)看，此季度9.4%的虧損率只略高于2016年第二季度9.3%的水平。 但與去年同季度相比，虧損銷售的比例增加了1.3％，按照現(xiàn)在的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的住宅虧損銷售。在截止2016年11月的三個(gè)月里，住宅轉(zhuǎn)售的比例達(dá)到近段時(shí)間的低點(diǎn)，只有7.9%的轉(zhuǎn)售是虧損的，但自此之后，出現(xiàn)損失的房產(chǎn)交易的比例逐漸升高。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，本季度房產(chǎn)轉(zhuǎn)售交易中的總損失金額達(dá)4.779億澳元，平均每筆交易的損失為7.1529萬(wàn)澳元。
另一方面，在2016年第三季度，每10套房子中就有9套超過(guò)了之前的購(gòu)買價(jià)格。在本季度實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)售利潤(rùn)達(dá)170億澳元，這些轉(zhuǎn)售交易平均每筆獲得26.2672萬(wàn)澳元。 數(shù)據(jù)還強(qiáng)調(diào)了一個(gè)事實(shí)：不論是以投資還是自住為目的，房產(chǎn)都應(yīng)被視為長(zhǎng)期投資；在全國(guó)范圍內(nèi)，那些在損失的情況下轉(zhuǎn)售的獨(dú)棟屋，其擁有時(shí)長(zhǎng)平均為6.1年、單元房為6.5年。而那些轉(zhuǎn)售獲利的獨(dú)棟屋，其擁有時(shí)長(zhǎng)平均為9.1年、單元房為7.6年。 全澳各首府城市的住房市場(chǎng)相比其他區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)有更低的損失轉(zhuǎn)售比例。數(shù)據(jù)趨勢(shì)表明：沿海以及休閑生活方式城市的損失轉(zhuǎn)售率持續(xù)下降，而與資源類產(chǎn)業(yè)相關(guān)的地區(qū)損失轉(zhuǎn)售率還在不斷攀升。
閱讀導(dǎo)航 一、全澳概況 二、主要城市獨(dú)棟屋與單元房 三、投資房與自住房轉(zhuǎn)售指南 四、房產(chǎn)的最佳持有時(shí)長(zhǎng) 五、各地完整轉(zhuǎn)售數(shù)據(jù)圖 一 全澳概況
在2016年7-9月，9.4％的轉(zhuǎn)售住宅交易價(jià)格（即至少已售出一次的住宅）低于往常。虧損轉(zhuǎn)售比率較一年前的8.1％和上一季度的9.3％均有所升高。產(chǎn)生虧損的轉(zhuǎn)售正在變得越來(lái)越普遍，但大多數(shù)住宅轉(zhuǎn)售仍保持盈利。
首府城市的住宅轉(zhuǎn)售相較于其他地區(qū)更有可能獲利。在2016年7-9月，7.1％的首府城市的住宅轉(zhuǎn)售成交額低于上一次的購(gòu)買價(jià)格；而在其他地區(qū)，這一比率則為13.3％。
第三季度首府城市的虧損轉(zhuǎn)售比率有所增加，但在其他地區(qū)均有所下降。不論是首府城市還是其他地區(qū)，住房的虧損轉(zhuǎn)售比率都遠(yuǎn)低于最近的高峰，但是首府城市房產(chǎn)市場(chǎng)虧損轉(zhuǎn)手率自2015年末以來(lái)逐漸走高，而非首府城市房產(chǎn)市場(chǎng)虧損轉(zhuǎn)售率自2013年初達(dá)到峰值以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)。
從歷史上看，虧損轉(zhuǎn)售的情況在首府城市以外的其他地區(qū)的更多。這是因?yàn)?，其他地區(qū)的人口往往比首府城市小，而且其經(jīng)濟(jì)往往依賴于單一或少數(shù)幾個(gè)行業(yè)，而首府城市通常擁有更多樣化的經(jīng)濟(jì)體。 家庭持有房產(chǎn)的時(shí)間越短，轉(zhuǎn)售時(shí)越有可能發(fā)生虧損，反之同理。在全國(guó)范圍內(nèi)，虧損轉(zhuǎn)售的獨(dú)棟屋的中位持有時(shí)間為6.1年，而虧損轉(zhuǎn)售的單元房的中位持有時(shí)間為6.5年；盈利轉(zhuǎn)售的獨(dú)棟屋的中位持有時(shí)間為9.1年，單元房為7.6年。
獨(dú)棟屋Vs單元房 在2016年7-9月期間，獨(dú)棟屋轉(zhuǎn)售的總虧損額為4.779億澳元，而總利潤(rùn)為170億澳元。平均虧損額為71,529澳元，平均利潤(rùn)為262,672澳元。
全國(guó)房市還顯示出如下的廣泛趨勢(shì)：在與旅游和生活?yuàn)蕵?lè)板塊相關(guān)的大多數(shù)首府城市和沿海地區(qū)，發(fā)生虧損的轉(zhuǎn)售比率均有所下降；另一方面，在與礦業(yè)相關(guān)的地區(qū)，遭受虧損的獨(dú)棟屋轉(zhuǎn)售比率仍在上升。 相較于單元房， 獨(dú)棟屋的虧損轉(zhuǎn)售比率幾乎總是比單元房更低。這可能是因?yàn)椋慨a(chǎn)的價(jià)值主要來(lái)自土地及其位置。此外，獨(dú)棟屋的增值速度普遍比單元房快。在2016年7-9月，全澳有8.0％的獨(dú)棟屋轉(zhuǎn)售發(fā)生虧損，而單元房轉(zhuǎn)售則有12.7％發(fā)生虧損。
首府城市 2016年7-9月在所有首府城市，獨(dú)棟屋轉(zhuǎn)售發(fā)生虧損的比率幾乎只有單元房的一半，分別為5.6％和10.2％。獨(dú)棟屋和單元房在過(guò)去一年中的虧損轉(zhuǎn)售比率較高，但是單元房比獨(dú)棟屋在這一比率上增長(zhǎng)得更快。數(shù)據(jù)顯示，從1994年至今，單元房的虧損轉(zhuǎn)售比率從未低于獨(dú)棟屋。首府城市獨(dú)棟屋和單元房轉(zhuǎn)售發(fā)生的虧損總額分別達(dá)1.585億澳元和7610萬(wàn)澳元?？紤]到該季度首府城市獨(dú)棟屋和單元房的轉(zhuǎn)售分別實(shí)現(xiàn)了106億澳元和30億澳元的利潤(rùn)，這一虧損并非十分嚴(yán)重。
其他地區(qū) 2016年7-9月在除首府城市外的其他地區(qū)，獨(dú)棟屋和單元房轉(zhuǎn)售發(fā)生虧損的比率分別為11.7％和18.4％。雖然轉(zhuǎn)售虧損的情況在首府城市一直攀升，但在其他地區(qū)，轉(zhuǎn)售虧損比率穩(wěn)步下滑。其他地區(qū)獨(dú)棟屋和單元房轉(zhuǎn)售發(fā)生的虧損總額分別達(dá)1.572億澳元和7610萬(wàn)澳元，遠(yuǎn)低于二者28億澳元和5.597億澳元的轉(zhuǎn)售利潤(rùn)額。 在包括悉尼、阿德萊德和霍巴特在內(nèi)的個(gè)別首府城市，7-9月季度的獨(dú)棟屋轉(zhuǎn)售率有所下降，但在其他首府地區(qū)，該比率均有上升。雖然發(fā)生虧損的比率在該季度內(nèi)有所上升，但在大多數(shù)城市中，獨(dú)棟屋轉(zhuǎn)售發(fā)生虧損的實(shí)例其實(shí)很少。達(dá)爾文和珀斯是兩個(gè)例外。該季度珀斯每五個(gè)住宅轉(zhuǎn)售中就有兩個(gè)出現(xiàn)虧損，而達(dá)爾文的虧損轉(zhuǎn)售住宅也大約占到三成。 2016年7-9月 各個(gè)首府城市，2016年7-9月的季度虧損轉(zhuǎn)售比率分別為：悉尼2.3％，墨爾本4.9％，布里斯班8.5％，阿德萊德7.2％，珀斯19.6％，霍巴特8.4％，達(dá)爾文30.7％，堪培拉12.2％。將這些數(shù)字與一年前的數(shù)字進(jìn)行比較，可以了解各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況。 2015年7-9月 2015年7-9月的季度虧損轉(zhuǎn)售比率分別為：悉尼1.7％，墨爾本4.9％，布里斯班7.3％，阿德萊德9.0％，珀斯10.8％，霍巴特12.0％，達(dá)爾文17.4％，堪培拉11.4％。在這一年中房市變化最劇烈的城市是珀斯和達(dá)爾文，其虧損比率幾乎翻了一番，而霍巴特的虧損轉(zhuǎn)售比率降低了很多。 二 主要城市獨(dú)棟屋與單元房
（點(diǎn)擊看大圖） 數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)最大的四個(gè)首府城市，有三個(gè)城市的獨(dú)棟屋虧損轉(zhuǎn)售比率與單元房存在顯著差異。在墨爾本和布里斯班，該季度虧損轉(zhuǎn)售的單元房比率是獨(dú)棟屋的兩倍多，珀斯的單元房虧損比率也接近獨(dú)棟屋的兩倍。 另一方面，悉尼的單元房的虧損轉(zhuǎn)售比率低于獨(dú)棟屋，并且該情況已維持了至少兩年。 2016年7-9月份，這些主要首府城市的獨(dú)棟屋虧損轉(zhuǎn)售比率分別為：悉尼2.5％，墨爾本2.1％，布里斯班4.8％，珀斯17.3％。相比之下，該季度單元房的虧損轉(zhuǎn)售比率分別為：悉尼1.9％，墨爾本10.5％，布里斯班4.8％，珀斯33.3％。 （點(diǎn)擊看大圖） 三 投資房與自住房轉(zhuǎn)售指南
2016年第三季度，在全澳大部分地區(qū)9.2%的自住房虧損轉(zhuǎn)售，9.8%的投資房虧損轉(zhuǎn)售。但在悉尼、維多利亞州首府城市之外的區(qū)域以及霍巴特的自住房比投資房更有可能在轉(zhuǎn)售時(shí)出現(xiàn)虧損。
在各首府城市的綜合數(shù)據(jù)中，6.7%的自住住宅虧損轉(zhuǎn)售；7.9%的投資房虧損轉(zhuǎn)售。在墨爾本和澳大利亞首領(lǐng)地，投資房虧損轉(zhuǎn)售的機(jī)率偏高，是自住房的兩倍。
首府城市之外的區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)有13%的自住房以及14.4%的投資房在第三季度虧損轉(zhuǎn)售。在北領(lǐng)地，投資房虧損轉(zhuǎn)售機(jī)率是自住房的兩倍還多。 （點(diǎn)擊看大圖） 四 房產(chǎn)的最佳持有時(shí)長(zhǎng)
2016年第三季度轉(zhuǎn)售時(shí)出現(xiàn)損失的獨(dú)棟屋通常持有時(shí)長(zhǎng)為6.1年；單元房為6.5年。要想獨(dú)棟屋的轉(zhuǎn)售價(jià)格超過(guò)此前購(gòu)買價(jià)格，至少要持有房產(chǎn)9.1年；單元房為7.6年。
首府城市綜合數(shù)據(jù)顯示：轉(zhuǎn)售出現(xiàn)虧損的房產(chǎn)通常持有期較短，獨(dú)棟屋的持有期中位數(shù)為4.9年，單元房的持有期中位數(shù)為5.8年。轉(zhuǎn)售獲利的房產(chǎn)持有期則較長(zhǎng)，獨(dú)棟屋的持有期中位數(shù)為9年，單元房的持有期中位數(shù)為7.4年。
非首府城市綜合數(shù)據(jù)顯示：轉(zhuǎn)售出現(xiàn)虧損的獨(dú)棟屋通常持有期為6.6年，單元房為8年。 （點(diǎn)擊看大圖） 五 各地完整轉(zhuǎn)售數(shù)據(jù)圖 悉尼 在整個(gè)2016第三季度，大悉尼地區(qū)，僅有2.5%的獨(dú)棟屋、1.9％的單元房在轉(zhuǎn)售時(shí)出現(xiàn)虧損，此季度的數(shù)據(jù)也幾乎達(dá)到了歷史最低水平。其中BotanyBay、Hunters Hill以及Waverley議會(huì)地區(qū)在整個(gè)第三季度都沒(méi)有房產(chǎn)虧損轉(zhuǎn)售。而Fairfield（6.6%）、Kogarah(4.4%) and Rockdale (3.8%)的虧損轉(zhuǎn)售率在大悉尼其他地區(qū)為最高水平。 （點(diǎn)擊看大圖）
墨爾本
墨爾本地區(qū)在2016第三季度有2.1%的獨(dú)棟屋、10.5%的單元房在轉(zhuǎn)售時(shí)出現(xiàn)虧損。有數(shù)據(jù)可以看出，在墨爾本地區(qū)獨(dú)棟屋和單元房虧損轉(zhuǎn)售率的差別在最近幾年不斷擴(kuò)大。Murrindindi是墨爾本唯一一個(gè)在本季度沒(méi)有虧損轉(zhuǎn)售的地區(qū)，F(xiàn)rankston的虧損轉(zhuǎn)售率低于1%（0.9%）。另一方面，墨爾本議會(huì)（Melbournecouncil）的虧損轉(zhuǎn)售率為地區(qū)最高，達(dá)到了21.7%，Stonnington(12.7%) 和Mitchell (10.5%)緊隨其后。 （點(diǎn)擊看大圖）
昆士蘭州東南部
在布里斯本，2016第三季度獨(dú)棟屋的的虧損轉(zhuǎn)售率為4.8%，而單元房卻高達(dá)19.9%，兩者的差距還在不斷的擴(kuò)大。在整個(gè)昆士蘭州東南部地區(qū)，Toowoomba(5.3%), 10% Brisbane (6.9%) and Logan (8.6%)的虧損轉(zhuǎn)售率最低。GoldCoast (15.7%), Lockyer Valley (14.6%) 和Scenic Rim(14.2%)的虧損轉(zhuǎn)售率最高。 （點(diǎn)擊看大圖）
阿德萊德
在阿德萊德，2016第三季度獨(dú)棟屋的的虧損轉(zhuǎn)售率為5.9%，而單元房為11.3%，兩種類型房產(chǎn)的虧損轉(zhuǎn)售率均出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。其中Playford （25.0%），Mount Barker (11.6%) 和Salisbury（9.5%）的虧損轉(zhuǎn)售率最高，Light、Mallala和 Walkerville在本季度沒(méi)有任何虧損轉(zhuǎn)售的交易。 （點(diǎn)擊看大圖）
珀斯
在珀斯，虧損轉(zhuǎn)售率出現(xiàn)了整體上升的趨勢(shì)。在2016年第三季度，有17.3%的獨(dú)棟屋和32.4%的單元房在轉(zhuǎn)售時(shí)出現(xiàn)虧損的情況。其中虧損轉(zhuǎn)售率最高的地區(qū)為Perth（48.1%）、 Mosman Park（35.3%）和Murray（34.1%）。虧損轉(zhuǎn)售率最低的地區(qū)為East Fremantle（8.3%)，Canning（11.7%）和 Serpentine-Jarrahdale（12.3%）。另外，Peppermint Grove地區(qū)在本季度沒(méi)有任何轉(zhuǎn)售交易，所以虧損轉(zhuǎn)售率為0。 （點(diǎn)擊看大圖）
霍巴特
在霍巴特，2016第三季度獨(dú)棟屋的的虧損轉(zhuǎn)售率為7.6%，而單元房卻高達(dá)10.9%。虧損轉(zhuǎn)售率整體出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。其中Hobart （5.9%），Clarence（9.1%）和 Kingborough（11.0%）的虧損轉(zhuǎn)售率最低。Brighton（18.2%）, Derwent Valley（17.4%）和Sorell（15.0%）的虧損轉(zhuǎn)售率最高。 （點(diǎn)擊看大圖）
達(dá)爾文
在達(dá)爾文，2016第三季度獨(dú)棟屋的的虧損轉(zhuǎn)售率為26.4%，而單元房卻高達(dá)41%。虧損轉(zhuǎn)售率整體出現(xiàn)了攀升趨勢(shì)。最低虧損轉(zhuǎn)售率出現(xiàn)在Litchfield（17.4%），最高虧損轉(zhuǎn)售率出現(xiàn)在Darwin（31.7%）和Palmerston（33.9%）。 （點(diǎn)擊看大圖）
堪培拉
在堪培拉，獨(dú)棟屋和單元房的虧損轉(zhuǎn)售率之間的差別有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。整個(gè)地區(qū)共有9.6%的轉(zhuǎn)售交易出現(xiàn)虧損，其中只有3.4%的獨(dú)棟屋虧損轉(zhuǎn)售，但單元房的虧損轉(zhuǎn)售率卻高達(dá)25.5%。 （點(diǎn)擊看大圖）
首府城市之外地區(qū) 最近的商品價(jià)格反彈尚未反映在資源產(chǎn)業(yè)相關(guān)地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)上。事實(shí)上，數(shù)據(jù)顯示這些地方有更多的業(yè)主以低于他們購(gòu)買的價(jià)格的價(jià)格出售他們的房產(chǎn)。 2016年9月季度虧損轉(zhuǎn)售的比例分別為：Fitzroy為51.0％，Hunter Valley（不包括Newcastle）為10.9％，Mackay為59.7％，Outback SA為33.7％，Outback SA為46.8％Townsville和46.0％的Outback WA。在除Hunter Valley以外的每個(gè)地區(qū)（不包括紐卡斯?fàn)枺?，虧損轉(zhuǎn)售的比例都創(chuàng)下歷史新高。
雖然商品價(jià)格在過(guò)去一年上漲，但并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為資源相關(guān)投資的重大改善。這些地區(qū)繼續(xù)經(jīng)歷勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟，低住房需求和高水平的可供出售的住房存量。顯然，許多房主愿意出售，但是缺乏愿意的買家。那些成功出售房產(chǎn)的人在許多情況下都以與最初購(gòu)買房屋的價(jià)格相比有很大的折扣的價(jià)格出手。預(yù)計(jì)目前資源產(chǎn)業(yè)相關(guān)地區(qū)的疲軟將在未來(lái)持續(xù)。 （點(diǎn)擊看大圖）
雖然與資源行業(yè)相聯(lián)系的城鎮(zhèn)虧損轉(zhuǎn)售率不斷攀升，但是沿海以及休閑生活方式城鎮(zhèn)市場(chǎng)卻越來(lái)越受歡迎；出現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)的同時(shí)，虧損轉(zhuǎn)售率也不斷下降。
截至2016年9月季度，所分析區(qū)域虧損轉(zhuǎn)售率記錄為：Illawarra（1.2%），Newcastle Lake Macquarie（1.6%），Richmond-Tweed（9.8%），Mid NorthCoast（6.4%），Geelong（5.6%），Bunbury（22.7%），Cairns（22.7%），GoldCoast（11.3%），Sunshine Coast（9.9%）。 除Richmond-Tweed和Geelong之外，其他地區(qū)的虧損轉(zhuǎn)售率在本季度都呈下降趨勢(shì)。 本文作者： Cynthia高晨曦 、Roy Chen |
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