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      幸福里：上海里弄文化新升級 | 商業(yè)觀察
      
                    
                    
                    
                    
      
                         可可菲兒
                        
                        
                        2017-02-11
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        
      很多時候，我們用到日新月異這個詞，都稍嫌夸張，但拿它來形容這些年上海城市建設(shè)的速度，卻是恰如其分。

      隨著中心區(qū)域用地越來越緊張和城市不斷升級的需要，除了建設(shè)新樓，很多舊樓改造的項目也越來越受重視。

      如何在原有的結(jié)構(gòu)上優(yōu)化空間？
      怎樣能使項目重新融入社區(qū)吸引人流？
      今天的商業(yè)觀察
      選擇了文創(chuàng)園區(qū)的新秀
      ——幸福里，
      和大家一起去探訪一下
      老廠房變身文藝新地標(biāo)的故事！



      番禺路381號幸福里，位于長寧區(qū)番禺路與幸福路之間，毗鄰交通大學(xué)，內(nèi)環(huán)、延安路高架和軌道交通10號線、11號線均可到達(dá)。

      周邊分布有幾十個高檔住宅區(qū)及商務(wù)樓，具有很大的時尚文化消費潛力，同時所在區(qū)域位于環(huán)東華時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，屬于上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策重點扶持范圍。

      最近去過那里的人，都會不約而同的給出：時尚，精致的評價，只有周邊從小長大的居民才能回憶起這座始建于上世紀(jì)六十年代的上海橡膠研究所是如何在2015年開始改建，并在今年年初迎來它的涅槃重生。


      改造前（點開看大圖）
      改造后（點開看大圖）

      原本破敗的廠房經(jīng)過整體的空間改造，成為了集文化創(chuàng)意和休閑商業(yè)為一體的新概念園區(qū)。而轉(zhuǎn)型后的幸福里不僅通過功能的改變重新融入社區(qū)，更優(yōu)化設(shè)計人流動線，給大家?guī)眢@喜。


      它原來是一個封閉式的廠區(qū)，兩邊都是有門的，內(nèi)院式的空間結(jié)構(gòu)。當(dāng)時我們拿到這個項目以后，我們第一想法就是想把這個園區(qū)的門打開。我們也算是提前響應(yīng)了我們中央的一個號召，打開院墻，讓更多的人可以分享到我們的空間。

      原來附近的居民想要從番禺路走到幸福路可能要從法華鎮(zhèn)路繞一個很大的圈子，但是在這次幸福里的改造過程中，舊廠區(qū)兩邊的院墻和鐵門都被完全的拆除了，變成自由開放的出入口
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      50多年來，番禺路和幸福路首次因為這條時尚的步行內(nèi)街連接到了一起，這樣的改變不僅方便了周邊的居民，也保證了幸福里絡(luò)繹不絕的人流，更加用現(xiàn)代的手法升級演繹了上海的里弄文化。

      上海也是一個里弄文化，所以我們起名叫幸福里。我們算是第二代的文創(chuàng)園區(qū)產(chǎn)品，第一代的產(chǎn)品比如說M50、紅坊、包括這個田子坊之類的，更多的是以裸露的水泥，或者磚，或者工業(yè)化的空間，原始的一個狀態(tài)，給人的感覺就沒有那么親近。那么隨著社會的發(fā)展，消費者實際上也會對我們的消費環(huán)境有一些新的要求，這一點我想幸福里和其它的園區(qū)相比而言應(yīng)該是更具有時代性的。

      改建后的幸福里除了特意保留的一部分紅磚墻和水泥臺階，其它地方，里里外外都完全看不出舊廠房的痕跡。
      比如新材料復(fù)合鋁板幕墻被集中布置在屋面和新嵌入的形體內(nèi)，提示了所覆蓋區(qū)域與原建筑的差異性，懸挑平臺等立體手法對原有空間進(jìn)行現(xiàn)代設(shè)計的詮釋。
      內(nèi)街空間的尺度在原有的基礎(chǔ)上縮小，更為舒適近人，也很好地呼應(yīng)了店鋪和餐廳環(huán)境，無邊界水池將立面和屋頂平臺反射到場地人行層面，空間在視線上得到了聯(lián)系。

      除了這些前衛(wèi)時尚的設(shè)計，園區(qū)在改造時還融入了綠色環(huán)保的概念。

      我們在幸福里園區(qū)的屋頂上面設(shè)置了一些太陽能發(fā)電的設(shè)備，包括我們所有的燈具都用LED的節(jié)能燈具；
      包括我們在立體車庫的建筑外表皮運用了大量的綠色的綠植把整個車庫給包裹起來，這樣我們看上去原來是一個冷冰冰完全機械化的裝置就一下子變得非常的自然環(huán)保。

      相對于我們剛才說到的第一代的產(chǎn)品，幸福里在設(shè)計裝修改造的過程當(dāng)中投入的資金也是多的，但我相信這些資金也都是有價值的，市場也是認(rèn)可的，所以我們的租金相對于比周邊的租金還是要高一些。

      周邊的一些租金應(yīng)該是在5塊左右，我們這邊基本上可以做到6元到8元辦公，商業(yè)的話可以租到10元到18元不等。

      即使租金比周邊稍貴，項目自開業(yè)以來，超高的出租率依然令周圍羨慕不已。

      幸福里建筑總面積11150平方米，其中辦公面積占80%，出租率100%，主要以文創(chuàng)企業(yè)為主，且大多是業(yè)界有名的成熟企業(yè)。

      另外餐飲零售作為園區(qū)配套，占總面積的20%，目前出租率為90%，但這剩下的10%，并非因為無人問津，而是因為園區(qū)招商的標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)苛。

      我們其實更看重的是一些具有原創(chuàng)的，有特點的、新的品牌。我覺得這個是非常有想象空間的，會帶給我們一些新的感受。

      當(dāng)然像這樣新創(chuàng)的品牌，或者說這種特色的產(chǎn)品和服務(wù)可能會有一點風(fēng)險，但是我想我們總體來講還是會把握比較好的、有實力的這樣一些品牌或者是產(chǎn)品來進(jìn)駐我們幸福里。

      造作
      比如時下經(jīng)常在國內(nèi)及歐美主流家居家具及設(shè)計類媒體上出現(xiàn)，以網(wǎng)絡(luò)預(yù)售模式為主 “中國設(shè)計品牌”造作的上海首家實體店就選在這里。

      選店一個必備的步驟就是要測這邊的人流，所以我們大概是今年的五月份就在這邊測了一個星期 。

      幸福里很特殊，一般像這種街區(qū)晚上就沒有什么人了，它反而越晚上人越多，晚上十點之后還不停的有人在進(jìn)店，這也是比較出乎我們預(yù)料的一點。

      然后我們覺得它整個建筑結(jié)構(gòu)的改造是非常成功的。
      如果上到我們剛才的陽臺上去看的話，下面的街區(qū)設(shè)計包括它的一些藝術(shù)品、一些雕塑的陳列，有一些國外的感覺，所以我們覺得和造作一樣很年輕，很時髦，為年輕的這些有審美的中產(chǎn)階級服務(wù)的品牌是非常符合的，所以我們最后就選擇在了幸福里。

      除了造作這樣個性的設(shè)計零售品牌，幸福里的餐飲也非常有特色。
      既有桃園眷村這樣文藝清新的大眾美食，
      也有客單價一千以上，需要預(yù)定的全國首家地球美食劇場，以演歌形式為主，結(jié)合影像，立體聲重新定義你對日料的理解。

      未來幸福里二期的部分也即將完工，預(yù)計會以集合店的形式繼續(xù)豐富園區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)。

      而在幸福里項目成功的基礎(chǔ)上，關(guān)于番禺路的下一個改造項目也已經(jīng)在計劃當(dāng)中。



      這個項目原來是上海生物研究所，這個項目是我們和萬科一塊來去打造的，因為這個項目它的整個體量還是比較大，比新天地一期可能還要大一些。
      里面有兩棟比較重要的歷史保護(hù)建筑，一個是孫科別墅，另外一個就是哥倫比亞水手俱樂部。
      這個項目因為它的位置，也是在番禺路和延安路路口，等于說我們在番禺路靠近新華路這一段，它是靠近延安路這一段的，我相信這兩個項目未來會有一些互動。

      原本就充滿文化底蘊的番禺路在不斷深入的改造中將變化出怎樣的風(fēng)情？上海的里弄文化是否能得到進(jìn)一步的升級？

      這個疑問，應(yīng)該值得所有人的期待。

       
      客服熱線：400 820 8005

      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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