當(dāng)今中國(guó)，房地產(chǎn)這個(gè)話題，永遠(yuǎn)是人們不會(huì)結(jié)束爭(zhēng)論的重點(diǎn)，他牽扯太多方面，關(guān)乎國(guó)家形象，關(guān)乎民生疾苦，更關(guān)乎每個(gè)人最現(xiàn)實(shí)的衣食住行，過去一年和新的一年，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了什么和即將發(fā)生什么，或許今天這篇文章可以拋磚引玉，一起來客觀的看看我們所處的這個(gè)時(shí)代！ 一、2016年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了什么？ 2016年對(duì)于中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)，絕對(duì)是具有歷史意義的一年，全國(guó)多地的房?jī)r(jià)和成交量都繼續(xù)地打破著紀(jì)錄，創(chuàng)造歷史新高。這一波行情，一方面是在國(guó)家“去庫存”政策的引導(dǎo)下、受寬松的貨幣政策影響漲起來的，另一方面，也是由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力不足，資本市場(chǎng)的收益率開始走低所造成的資金涌入效應(yīng)，房地產(chǎn)這個(gè)并沒有那么強(qiáng)金融屬性的“商品”，被中國(guó)資本當(dāng)成了保值的投資標(biāo)的。 截止到2016年第三季度，個(gè)人購(gòu)房貸款余額為17.93萬億元，同比增長(zhǎng)了33.4%。     二、左右地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的到底是什么？ 首先，長(zhǎng)周期來看，城市化是影響地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。前20年，我們談城鎮(zhèn)化發(fā)展，也就是人口從農(nóng)村向城市遷移的過程，在這個(gè)發(fā)展過程中，需要不斷擴(kuò)大城市土地面積來滿足人口聚集的需要。從大的發(fā)展方向來看，中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還沒走完，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還在。       三、投資策略 雖然地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2016年這次暴漲，可能2017年很難從地產(chǎn)或相關(guān)品種的投資上獲得高的收益，買房可能沒有多少投資機(jī)會(huì)了，但是地產(chǎn)股還是存在一些機(jī)會(huì)的。 對(duì)于港股市場(chǎng)來說，港股市場(chǎng)是看業(yè)績(jī)說話的地方，我們可以從業(yè)績(jī)不錯(cuò)的企業(yè)里面來尋找投資機(jī)會(huì)。在今年的這波行情里面，不少房地產(chǎn)商早就在調(diào)控政策出來之前完成了今年的銷售目標(biāo)，即使2016年最后兩個(gè)月的的業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意，對(duì)全年的業(yè)績(jī)并不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，2016年銷售額破千億的中國(guó)房企已經(jīng)由2105年的7家增加到了12家，中國(guó)恒大（3333.HK）2016年全年銷售額同比增加85.4%，為3733.72億元，問鼎全國(guó)。萬科（2202.HK）2016年全年銷售額同比增加39%，為3622億元，全國(guó)第二。第三名是碧桂園（2007.HK），2016年銷售額同比增加120%，為3090億元。融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）和新城控股（1030.HK）2016年的銷售額也都翻了一番，分別同比增加120%和115%。另外，像房子這種商品價(jià)值比較高的商品，一般采用的是預(yù)售制，高預(yù)收款的房企在2017年的結(jié)算能力會(huì)比較強(qiáng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)會(huì)比較亮眼。 國(guó)企改革帶來的機(jī)會(huì)也很值得關(guān)注。一類是盈利能力較弱，不以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)可能會(huì)面臨剝離或者轉(zhuǎn)型。另一類是集團(tuán)內(nèi)部資源整合的機(jī)會(huì)，就是以地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、盈利能力強(qiáng)并且擁有相關(guān)資源的企業(yè)可能會(huì)整合資源，進(jìn)行內(nèi)部重組。上實(shí)城開（563.HK）和A股的姐妹公司上實(shí)發(fā)展（600748.CH）就存在潛在的重組機(jī)會(huì)來解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。 第三類投資機(jī)會(huì)，是關(guān)注與市場(chǎng)預(yù)期不一致的投資機(jī)會(huì)。前面我們分析了2017年地產(chǎn)行業(yè)或許會(huì)進(jìn)入相對(duì)冷靜的時(shí)期，尤其是三四線城市，不僅面臨著房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力，同時(shí)去庫存壓力也很大，但是國(guó)家政策里面提到了大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)中小城市的發(fā)展。所以如果國(guó)家增強(qiáng)三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)和大城市之間的聯(lián)系，并且配置相應(yīng)的教育和醫(yī)療資源的話，三四線城市的發(fā)展?jié)摿蛟S會(huì)大大提高，在去庫存的同時(shí)也會(huì)帶來新的機(jī)會(huì)。碧桂園（2007.HK）2016年上半年銷售業(yè)績(jī)的54%來自于三四線城市，并且上半年新收購(gòu)的土地中，76%的新增土儲(chǔ)在三四線城市，三四線城市的高儲(chǔ)備也許會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是另一方面，如果三四線城市的的基建可以跟上來，這些股票的機(jī)會(huì)還是比較有潛力的。 整體來說，2017年地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是維持不了2016的行情了，不過我們還是可以從業(yè)績(jī)不錯(cuò)的企業(yè)來尋找投資機(jī)會(huì)。國(guó)家現(xiàn)在的調(diào)控只是為了讓這個(gè)行業(yè)保持一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展，而不是封殺這個(gè)行業(yè)，畢竟地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響力太大了。而抑制房地產(chǎn)泡沫則是重點(diǎn)調(diào)控一線城市的房?jī)r(jià)增幅，三四線城市因?yàn)閹齑嫣喽枨笥州^小，所以基本上是沒有多少泡沫的，三四線城市接著去庫存的方向也會(huì)讓一些房企收益，我們也就可以從這個(gè)角度去挖一些投資機(jī)會(huì)。 |
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