本裁判規(guī)則匯總整理總結自《民事審判指導與參考》中最高人民法院審理的房地產(chǎn)糾紛案件，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關從業(yè)人員參考。

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35．國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓中受讓方已經(jīng)取得國有土地使用證，但因政府相關主管人員失職行為導致未辦理土地出讓手續(xù)的，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力

——國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓合同中，雙方已經(jīng)就轉(zhuǎn)讓行為共同向政府相關部門提出申請，有批準權的人民政府已經(jīng)為受讓方頒發(fā)了國有土地使用證，但因政府相關主管人員失職行為導致未辦理土地出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不得在合同已經(jīng)履行完畢后，以該轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)有批準權的人民政府批準為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效。

關鍵詞：劃撥土地；出讓手續(xù)；合同效力

規(guī)則詳解：《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定，土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。根據(jù)該條的規(guī)定，“有批準權的人民政府的批準”是國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓合同有效與否的關鍵。本案中，盡管沒有一個形式意義上的政府批準行為，但相關政府部門已經(jīng)為被告頒發(fā)了國有土地使用證，說明了政府對案涉國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓行為的批準和認可?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。該條規(guī)定的關鍵在于劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓須經(jīng)批準權的人民政府批準，對于是否需要辦理土地使用權出讓手續(xù)、繳納土地使用權出讓金，屬政府行政管理職權范圍，不應因此影響民事合同效力。因此政府相關主管人員的失職，導致土地使用權出讓手續(xù)上存在瑕疵，應屬于行政部門內(nèi)部管理不規(guī)范，不應因此影響國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的效力。

36．經(jīng)有權人民政府批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應按照補償合同性質(zhì)處理

——土地使用權人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

關鍵詞：劃撥土地；轉(zhuǎn)讓；合同性質(zhì)

規(guī)則詳解：司法實踐中劃撥土地使用權人將劃撥土地轉(zhuǎn)讓后，如果劃撥土地使用權人與政府辦理出讓手續(xù)，將土地辦至自己名下，除需要交納一筆數(shù)目可觀的土地出讓金外，還要將土地使用權變更至受讓方名下。因此，很少有此種情況發(fā)生，更多的是有劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續(xù)。當受讓方從政府部門受讓了土地，受讓方成了出讓土地的使用權人，原劃撥土地使用權人與受讓方之間訂立的劃撥土地使用轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)如何認定，是審判實踐中經(jīng)常遇到的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條對于劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的糾紛處理作了明確的規(guī)定：土地使用權人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

37．買賣雙方均認可存在房屋買賣關系，但在諸多重要事實上存在疑點，人民法院應綜合各種證據(jù)準確認定是否存在真實購房關系

——買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關系，但關于買賣過程的細節(jié)中存在眾多疑點，甚至出現(xiàn)雙方多次陳述不一、前后矛盾的，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。

關鍵詞：預售合同；真實購房關系；過戶登記

規(guī)則詳解：商品房買賣關系是否真實存在不能僅以買賣雙方是否達成合意為準，需要結合正常交易習慣，綜合考慮案件產(chǎn)生的原因、雙方利益訴求的對抗程度、雙方當事人關系、資金往來等情況，尤其要注意各證據(jù)形成的證據(jù)鏈是否合理合法。《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。因此實踐中虛構商品房屋買賣關系，抵抗實際施工人建設工程價款優(yōu)先受償權的問題，是源于對《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的濫用。這既涉及到物深層次（物權）與債權、物權與物權保護順位等法委問題，更涉及到平衡各項利益等社會政策的考量。

38．當事人之間簽訂的合同所約定的合同義務與民事法律行為所附條件是有區(qū)別的，其不能被認定為民事法律行為的附條件

——法律上所稱的條件是指決定民事法律關系的效力產(chǎn)生和消滅的不確定的事實。雙方當事人在合同中約定的一方應履行的合同義務，是確定的。合同約定的當事人義務同民事法律行為的附條件是有區(qū)別的，其不能被認定為民事法律行為的附條件。

關鍵詞：附條件；合同效力；不確定事實

規(guī)則詳解：民事法律行為的附條件與給付義務的區(qū)別主要在于：第一，附條件是不確定的，而履行義務是確定的。第二，對于所附條件來說，當事人惡意阻止條件成就的，則視為條件已成就，當事人之間約定所約定的法律行為就發(fā)生法律效力；對于合同義務來說，當事人違反則要承擔相應的違約責任。第三，民事法律行為的條件還可以區(qū)分為延緩條件和解除條件，其所附條件的成就對于法律后果有影響；而在履行義務上其分類對于其法律后果來說影響不大。實踐中，當事人一方往往會將合同履行條件未成就作為抗辯理由，此時法院會審查抗辯理由是否成立。若成立，則另一方主張的事實就不存在；若不成立，則另一方主張的原因就成立，此時才需要進一步審查是否存在違反交付義務的情形。本案中，關于建宇公司配合香泉湖公司取得高爾夫別墅用地的土地使用權證的問題，如果這是綠庭公司付款的條件，則此條件無論是否系建宇公司配合取得的條件，還是建宇公司的主要條件，在條件不成就時，則綠庭公司的付款行為即不成立，而一審法院支持建宇公司相應的訴訟請求則理由并不充分。而將上述事實理解為合同的履行義務來說，則當事人基于實際行動就可以實現(xiàn)合同內(nèi)容的相應變更。故雖然雙方當事人關于建宇公司配合香泉湖公司取得高爾夫別墅用地的土地使用權證的約定因違反國家土地管理政策不能履行，但雙方對上述約定已經(jīng)在實際履行時作了變更，香泉湖公司能否取得高爾夫別墅用地的土地使用權證，并不影響香泉湖公司按照政府批準的香泉湖溫泉度假區(qū)總體規(guī)劃的要求進行建設。進一步，綠庭公司以建宇公司未配合香泉湖公司取得高爾夫別墅用地的土地使用權證拒絕支付本案所涉相應款項，不符合誠實信用原則，亦與雙方當事人實際履行行為和本案事實不符。對于綠庭公司拒絕付款的理由，法院不予支持。

39．合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，不負有出資建設義務的一方，實際完成案涉項目建設的，不應認定為違約

——合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，不負有出資建設義務的一方，實際完成案涉項目建設，在對方對此明知并認可的情況下，應視為雙方在合同履行過程中的變更行為。工程已實際交付使用的，負有出資義務的一方應自工程實際移交之日支付相應的工程款及利息。

關鍵詞：出資義務；房地產(chǎn)開發(fā)；項目工程

規(guī)則詳解：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，對不負有出資建設義務的一方，實際完成涉案項目建設的行為應如何認定的問題。二審法院最終將該行為的性質(zhì)定性為合同履行過程中的變更，理由在于雙方合同中只約定了其中一方有出資的義務，而未約定其有項目建設的義務，但從各方簽署的會議紀要、用地分配協(xié)議以及公司付款等事實看，能夠證明各方對此行為默示同意。故認定本案中當事人已在實際履行過程中對合同原約定進行了變更，不視為違約，各方應按照變更后的權利義務關系承擔相應責任。

40．國有土地使用權受讓人與國有土地原使用權人約定交地義務不足以否定國有土地使用權受讓人與國土部門隨后簽訂的國有土地使用權出讓合同性質(zhì)

——具體判斷國有土地出讓還是轉(zhuǎn)讓關系時，應結合合同文義表述、合同簽訂主體是否特定、土地使用權年限長短、土地使用權用途是否變化以及土地使用權價款的歸屬等因素加以判斷。

關鍵詞：合同性質(zhì)；出讓；轉(zhuǎn)讓

規(guī)則詳解：司法實踐中，有些劃撥土地使用權人為了使自身利益最大化，往往采取先與競買人簽訂協(xié)議要求競買人滿足其利益要求后，才將土地交由國土部門收回再以招拍掛形式出讓土地使用權。這種方式既規(guī)避了現(xiàn)行國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓的相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，也使得該類合同的合同性質(zhì)變得難以界定。對此最高院觀點認為，國有土地原使用權人與國有土地使用權受讓人對交地事項作出約定，不能必然得出案涉法律關系為國有土地使用權轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的結論，更不能以此否定國有土地使用權出讓關系的性質(zhì)。在具體判斷國有土地出讓還是轉(zhuǎn)讓關系時，應結合兩者在合同簽訂主體、標的土地使用權用途及其使用期限等方面的不同特征加以正確的界定。

41．建設用地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效后，在當事人之間可能產(chǎn)生的返還財產(chǎn)、折價補償或者賠償損失權利，可以作為合同轉(zhuǎn)讓的標的

——《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效后，可能在當事人之間產(chǎn)生返還財產(chǎn)、折價補償或者賠償損失的權利。上述權利的權利人可以通過合同將上述權利進行轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷，不能以之前的合同無效作為理由來認定此種返還財產(chǎn)、折價補償或者賠償權利的轉(zhuǎn)讓合同無效。

關鍵詞：合同無效；標的；轉(zhuǎn)讓

規(guī)則詳解：當合同被認定為無效后，基于合同所發(fā)生的債權債務關系歸于消滅的同時，原來基于合同所發(fā)生的物權變動也當然喪失基礎，進而發(fā)生物權變動回轉(zhuǎn)的法律后果。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛中，即使合同無效，作為轉(zhuǎn)讓一方也可能享有基于合同無效的返還財產(chǎn)、折價補償或者賠償損失權利。對于此種可能存在的權利，受讓一方與第三方簽訂《合同權利轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定，將該權利加以讓與，是當事人之間的真實意思表示，不存在合同法第五十二條所規(guī)定的無效情形，故該轉(zhuǎn)讓協(xié)議書中合法有效。

42．業(yè)主委員會不具有要求開發(fā)商履行商品房銷售合同約定的建設公共配套設施義務并承擔違約責任的訴訟主體資格

——商品房銷售合同是業(yè)主與開發(fā)商之間形成的合同法律關系，基于商品房銷售合同形成的權利主張是特定主體之間的權利義務關系，不屬于業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項的范圍，業(yè)主委員會無權代為主張，也不能通過業(yè)主授權或業(yè)主大會決議取得訴訟主體資格。

關鍵詞：業(yè)委會；訴訟主體；開發(fā)商

規(guī)則詳解：業(yè)主委員會的訴訟主體范圍是由其民事權利能力范圍決定的，其訴訟主體資格應當受到法律、法規(guī)以及有關業(yè)主委員會職責規(guī)定的限制，只限于業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項以及由此延伸引發(fā)的訴訟。業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房銷售合同糾紛的爭議，要遵循合同的相對性，只要不涉及業(yè)主共有和物業(yè)共同管理事項，業(yè)主委員會就無權介入。若雙方當事人的爭議是關于商品房買賣合同中有關條款的履行和違約責任承擔的問題，合同權利義務關系存在于特定當事人的，則業(yè)主委員會就不具有訴訟主體資格。

案例索引：（2012）贛中民一初字第19號，（2013）贛民一終字第53號；見《民事審判指導與參考》（第55輯）第196-205頁。

43．房屋買賣合同糾紛中認定當事人之間形成的預約還是本約的關系，應綜合審查相關協(xié)議以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關履行事實

——房屋買賣合同中認定當事人之間形成的是預約還是本約關系至關重要，應綜合審查相關協(xié)議約定之內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思。

關鍵詞：房屋買賣合同；預約；本約

規(guī)則詳解：預約是指將來訂立一定契約的契約，其將來應訂立之契約成為本契約?；陬A約的性質(zhì)，預約的標的與本約的標的不同，前者是指將來訂立本約的作為義務。以房屋買賣為例，本約的標的是房屋買賣關系，預約的標的則是訂立本約以在當事人之間成立房屋買賣關系。也即，如果當事人存在明確的將來訂立本約意思，那么即使預約與本約在內(nèi)容上非常近似，并且通過合同解釋的方式可以補充相關合同條款使本約的內(nèi)容完全齊備，也應當排除這種合同解釋的運用。在形成預約后，如果當事人一方已經(jīng)履行了主要義務，對方也接受的，應當承認在當事人之間已成立相應的合同法律關系。

44．人民政府依法收回劃撥土地使用權后對原劃撥土地使用權人的補償不是劃撥土地使用權本身的對價，不包括對劃撥土地使用權增值部分的補償

——當事人從政府手中劃撥取得土地使用權無需按市場價格支付土地使用權出讓金，政府收回該劃撥土地使用權時亦無需支付該土地使用權的對價。對于劃撥土地使用權人的補償款，既非劃撥土地使用權的市場價，亦非所謂的劃撥土地使用權的增值，更不是用劃撥土地使用權出資后的投資收益。

關鍵詞：劃撥土地；收回；補償款

規(guī)則詳解：劃撥土地使用權人從國家手中取得劃撥土地使用權時，是未支付土地使用權出讓金的，因為其用途是特定的，即用于公益性用途，故就不能利用該劃撥土地使用權進行營利性活動，也就無所謂投資獲利。因此國家收回劃撥土地時，是無償收回，只是對其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實際情況給予適當補償，而非足額補償或超額補償。事實上，劃撥土地使用權收回后，政府給原劃撥土地使用權人的補償費的數(shù)額大小，也是政府綜合個案相關主客觀因素，自由裁量的結果。

45．房屋買賣合同當事人關于賠償可得利益損失的主張應受到可預見性標準、減輕損失規(guī)則、混合過錯規(guī)則以及損益相抵原則的限制

——房屋買賣合同當事人依據(jù)合同法第一百一十三條規(guī)定向?qū)Ψ疆斒氯酥鲝堎r償可得利益損失時，人民法院應根據(jù)可預見性標準、減輕損失規(guī)則、混合過錯規(guī)則以及損益相抵規(guī)則進行綜合判斷。

關鍵詞：損害賠償；可得利益損失；減輕損失規(guī)則

規(guī)則詳解：《買賣合同糾紛解釋》第二十九條規(guī)定，“買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。”也就是說，房屋買賣合同當事人關于賠償可得利益損失的主張并不必然獲得支持，還要受到可預見性標準、減輕損失規(guī)則、混合過錯規(guī)則以及損益相抵規(guī)則的限制。具體到本案，則是關于減輕損失規(guī)則的適用問題。減輕損失規(guī)則是指，在對方當事人違約甚至根本違約的情況下，合同當事人仍負有基于誠實信用原則的合同義務，應及時采取適當措施防止損失擴大，如果其沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

46．退房退款協(xié)議就違約責任的具體承擔方式約定有選擇權時，有選擇權一方以行為方式作出選擇后，不得再直接適用選擇性條款主張其他追究違約責任方式

——協(xié)議就一種違約行為約定了兩種違約責任承擔方式供守約方選擇，在守約方以具體行為方式作出選擇后，守約方再次提出要求適用其他方式追究違約責任的，法院不予支持。

關鍵詞：違約責任；選擇性條款；擇一行使

規(guī)則詳解：《商品房買賣合同》被雙方當事人協(xié)議解除后，雙方當事人簽訂《退房退款協(xié)議書》并在協(xié)議中約定違約責任選擇性條款。雙方當事人在協(xié)議中就違約責任承擔方式約定選擇性條款意味著一方違約時，守約方獲得了在約定違約責任范圍內(nèi)主張何種違約責任的選擇權。除非雙方作出特別約定，否則選擇性條款只能擇一行使，而不能相繼行使。守約方一旦作出選擇，即意味著違約責任承擔的具體方式已固定下來。進而，守約方已不能主張直接適用之前約定的選擇性條款，再選擇其他違約責任承擔方式。

47．《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償一般不與《合同法》第一百一十三條規(guī)定的可得利益損失同時適用

——《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償制度主要是針對房價漲速過快、漲幅較大的情形，其“損失”不包括對可得利益損失的賠償，一般不應與《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定的可得利益損失同時適用。

關鍵詞：房屋買賣；可得利益損失；懲罰性賠償制度

規(guī)則詳解：《商品房買賣合同解釋》第八條中所稱的“損害賠償”是指違約方以支付金錢的方式彌補受損害方因違約行為所減少的財產(chǎn)或所喪失的利益。合同解除后的損害賠償首先應包括因恢復原狀而發(fā)生的損害，因合同解除的法律效果就是要將當事人之間的權利義務關系恢復到合同訂立前的狀態(tài)。而合同法第一百一十三條規(guī)定，可得利益是在合同完全履行的情況下才能產(chǎn)生，只是在當事人一方不履行合同義務或者履行不符合約定，相對方請求人民法院強制違約方履行時應承擔的賠償責任，可得利益的取得以合同雙方繼續(xù)履行為前提的。在合同解除的情況下，表明守約方不愿繼續(xù)履行合同，放棄了可得利益，故賠償損失范圍內(nèi)不應包括可得利益損失。

48．非因雙方當事人原因?qū)е潞献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同解除的，出資方有權享有相應的土地增值收益

——合資合作開發(fā)建設房地產(chǎn)項目中，非因雙方當事人原因?qū)е潞献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同解除的，出資方有權共享合作期間合作項目形成的相應權益包括土地增值部分。出資方未全部出資到位的，如無特別約定，應根據(jù)權利義務一致原則，以各方實際出資比例確定各自應享有的項目權益。

關鍵詞：合作開發(fā)；合同解除；土地增值

規(guī)則詳解：合資合作開發(fā)建設房地產(chǎn)項目中，非因雙方當事人原因?qū)е潞贤獬模瑢τ谕恋卦鲋挡糠?，出資方有權共享相應收益。至于出資方請求權的基礎，即出資方依據(jù)何種權利主張其享有相應的土地增值收益，最高院多數(shù)意見認為可將合作開發(fā)的法律特征，即共享利益、共擔風險作為裁判的理論依據(jù)。對于出資方按照何種比例享受土地增值收益，最高院多數(shù)意見認為以雙方實際出資比例確定各自應享有的項目權益符合權利義務一致原則，故應以各方實際出資比例作為計算依據(jù)。

49．當事人約定解除房屋買賣合同條件成就時，合同自解除權人發(fā)出《解除合同通知》到達對方時解除

——附約定解除條件合同，自條件成就時，解除權人解除合同通知到達對方時合同解除，無需相對方作出明確意思表示；解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保護相對人合理信賴，一般具有不可撤銷性。

關鍵詞：約定解除；通知；不可撤銷

規(guī)則詳解：約定解除是指房屋買賣合同當事人雙方訂立合同時，在合同中約定一方解除合同的條件，或者在訂立合同以后，另行約定一方解除合同的條件，在合同成立以后，沒有履行或者沒有完全履行之前，出現(xiàn)了約定的解除合同的條件時，約定的享有解除權的人可以行使解除權，終止合同的權利義務。根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，當事人一方依照本法第九十三條第二款規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。且解除權為形成權，約定解除合同的條件發(fā)生以后，只要約定享有解除權的一方作出解除合同的意思表示，合同的權利義務就終止了，而無需再獲得另一方的同意。司法實踐中，解除的意思表示一般不得撤銷，對此合同法盡管未作規(guī)定，但因解除的意思表示生效已生解除效果，且保護相對人的合理信賴，一般不得撤銷，除非相對人同意。

50．認定當事人之間究竟是房屋買賣法律關系還是名為房屋買賣實為民間借貸法律關系，應當充分重視書面合同所具有的較高證明力

——民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實。書面合同是確定當事人法律關系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)，應當重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅應在確有充分證據(jù)證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時，才可依前者確定其間法律關系的性質(zhì)。

關鍵詞：法律關系；書面合同；實際履行

規(guī)則詳解：書面合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條有關證據(jù)證明力認定原則的規(guī)定，其應作為確定當事人法律關系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)，應當重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據(jù)證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時，才可依前者確定其間法律關系的性質(zhì)。民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實。在沒有充分證據(jù)佐證當事人之間存在隱瞞法律關系的性質(zhì)且該隱瞞法律關系真實并終局地對當事人產(chǎn)生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思表示的體現(xiàn)和反映，避免當事人一方不當擺脫既定權利義務約束的結果出現(xiàn)。此外，即便在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，也應朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關系成立的方向作出判定，借此傳達和樹立重諾守信的價值導向。因此，認定當事人之間法律關系的性質(zhì)，應當充分重視書面合同所具有的較高證明力；若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關系，并確定當事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關系，必須在證據(jù)審核方面給予更為謹慎的分析研判。

51．變更工業(yè)用地使用權作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同出資的約定，并不導致合同無效

——合同雙方協(xié)議約定變更工業(yè)用地使用權性質(zhì)并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。

關鍵詞：工業(yè)用地；居住用地；合同效力

規(guī)則詳解：因出讓土地性質(zhì)經(jīng)法定程序可以變更，因此當事人在合同中約定履行合法審批程序后將工業(yè)用地性質(zhì)變更為居住用地后再行開發(fā)房地產(chǎn)并不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，不能因此認定合同無效；但是如果合同約定在工業(yè)用地上直接開發(fā)房地產(chǎn)，則違反法律法規(guī)效力性強制性規(guī)定，應當認定合同無效。具體到本案，本案雙方當事人協(xié)議變更訴爭用地性質(zhì)并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。即，土地性質(zhì)能否變更屬于合同履行問題，并不能因此倒推合作開發(fā)合同無效。