房產(chǎn)稅，顧名思義就是以房屋為征稅對(duì)象，是向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)有兩種，一種是從租計(jì)征，另一種是從價(jià)計(jì)征。

• 如何計(jì)算應(yīng)納稅額？

從租計(jì)征：年應(yīng)納稅額=年房租收入*12%

從價(jià)計(jì)征：年應(yīng)納稅額=房屋原值*（1-扣除率）*1.2%

• 由于從租計(jì)征比較簡(jiǎn)單，難點(diǎn)在從價(jià)計(jì)征的房屋原值確定上，現(xiàn)在就來(lái)詳解下各情況下房屋原值如何確定。

什么是從價(jià)計(jì)征？按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征（自有房屋未出租部分）

房屋原值包括哪些？應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風(fēng)等，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

• 從價(jià)計(jì)征下，房屋原值要加上對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值。下面舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。

例如本企業(yè)自用房屋原值300萬(wàn)，建筑總面積1000平方米，土地價(jià)值1000萬(wàn)，占地總面積500平方米?？鄢?0%

在從價(jià)計(jì)征下還有個(gè)很重要的數(shù)據(jù)，容積率（容積率=建筑總面積/占地總面積）。

容積率大于0.5時(shí)，房屋原值要全額加上土地價(jià)值。

上述例子中容積率=1000/500=2>0.5

則房屋原值=300+1000=1300萬(wàn)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=1300*（1-30%）*1.2%=10.92

容積率小于0.5時(shí)，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

將例子中房屋總面積改為300平方米，土地占地面積改為1000平方米

容積率=300/1000=0.3

則房屋原值=300+300*2*（1000/1000）=900萬(wàn)元

應(yīng)納房產(chǎn)稅=900*（1-30%）*1.2%=7.56

按建筑面積的2倍計(jì)算土地面積怎么理解？就是先計(jì)算出原土地單價(jià)1000萬(wàn)元/1000平方米=1元/平方米，土地面積則按房產(chǎn)建筑面積300平方米2倍=300*2=600平方米。土地價(jià)值=600*1=600萬(wàn)元。

• 以上情況是房屋都是企業(yè)自用的情況下，從價(jià)計(jì)征計(jì)算方式，如果該部分房產(chǎn)又有出租又有自用怎么計(jì)算？

1.例如本企業(yè)房屋原值300萬(wàn)，建筑總面積1000平方米（其中自用面積200平方米，出租800平方米），土地價(jià)值1000萬(wàn)，占地總面積500平方米。扣除率30%

容積率=1000/500=2>0.5

房屋原值=300*200/1000=60

土地價(jià)值=200/1000*1000=200

應(yīng)納房產(chǎn)稅=（60+200）*（1-30%）*1.2%=2.184

2.例如本企業(yè)房屋原值300萬(wàn)，建筑總面積300平方米（其中自用面積200平方米，出租100平方米），土地價(jià)值1000萬(wàn)，占地總面積1000平方米?？鄢?0%

容積率=300/1000=0.3

房屋原值=300*200/300=200

土地價(jià)值=200/300*1000=667

應(yīng)納房產(chǎn)稅=（200+667）*（1-30%）*1.2%=7.28

• 扣除率怎么定？《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計(jì)算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

• 以上房產(chǎn)稅計(jì)算只是企業(yè)繳納房產(chǎn)稅較為經(jīng)常碰到的兩種計(jì)稅方式。