這些年，隨著房地產(chǎn)的資產(chǎn)防御性功能越來(lái)越強(qiáng)，房產(chǎn)對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)說(shuō)財(cái)富的意味就更強(qiáng)而居住功能的意味就更弱，因此才有那么一句急了才喊出來(lái)的“房子是用來(lái)住的不是炒的！”房子蓋出來(lái)自然是要讓人住的，而人們買(mǎi)房也不會(huì)就是想拿著放著，用鈔票來(lái)投票的總比拿嘴來(lái)投票的更可靠，市場(chǎng)有泡沫不假，市場(chǎng)有泡沫卻依然有人愿意進(jìn)場(chǎng)，原因很簡(jiǎn)單，贏面仍在！

就房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)來(lái)投資的選擇，就個(gè)人可選項(xiàng)來(lái)說(shuō)大致三種：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪。有人說(shuō)酒店式公寓或者產(chǎn)權(quán)酒店算哪種？不好意思，這是擦邊球，上海剛剛收拾過(guò)，其實(shí)往住宅用途靠的就是所謂“商住房”，產(chǎn)權(quán)有瑕疵，水電氣有限制的“類(lèi)住宅”；往商業(yè)用途靠的就是所謂“托管酒店”，你可以理解為一種需要托管才能租出去的商鋪，產(chǎn)權(quán)是你的，能租多少還得看你托付的那家有沒(méi)有那個(gè)本事。

如果問(wèn)題簡(jiǎn)化到就是三種選擇，這三種投資意味著不同市場(chǎng)環(huán)境和操作難度。

住宅面對(duì)的市場(chǎng)最大，租售需求都大，但同時(shí)單個(gè)房東就好比散戶，本身是毫無(wú)定價(jià)權(quán)，只能隨行就市。單純考慮租的情況，住宅投資最大的操作要點(diǎn)就是如何遇到最好的租戶，租金合適，租期持續(xù)。這種匹配的功能個(gè)人是很難做到最優(yōu)，因此就有了房屋中介公司存在的必要。當(dāng)然，就住宅的投資而言，更大的收益預(yù)期來(lái)自房產(chǎn)的增值，也就是說(shuō)要通過(guò)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，交易環(huán)節(jié)手續(xù)的繁瑣以及必要的避稅設(shè)計(jì)同樣不是個(gè)人的優(yōu)勢(shì)，就依然需要中介公司。

個(gè)人可買(mǎi)的寫(xiě)字樓也就是所謂的散售寫(xiě)字樓，其實(shí)面臨的是一個(gè)極窄的市場(chǎng)。首先好地段的寫(xiě)字樓散售的就少，其它的分布就散，注定這樣的寫(xiě)字樓一旦成為二手就是一個(gè)零散市場(chǎng)。其次寫(xiě)字樓的客戶一定是公司客戶，也就是說(shuō)你是在做C2B的生意，需求端又是一個(gè)狹窄市場(chǎng)。做B端的生意好處是客戶付租能力高且一旦租賃就不會(huì)輕易離開(kāi)，租金收入會(huì)比較穩(wěn)定。隨之而來(lái)的負(fù)面就是這樣的生意受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響極大，今天風(fēng)光無(wú)限的租戶，搞不好一個(gè)浪頭過(guò)去就成了破落戶，人人喊打了。投寫(xiě)字樓運(yùn)氣最好的當(dāng)屬押對(duì)了商務(wù)區(qū)域而又恰巧碰上原本就是按自持設(shè)計(jì)而無(wú)奈做散售的標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，等于散戶買(mǎi)上了藍(lán)籌股，就跟著大勢(shì)賺錢(qián)好了。

商鋪是這三種中最需要賭性的一種投資。為何這么說(shuō)呢？因?yàn)樯虡I(yè)需要人氣，商業(yè)也需要沉淀，買(mǎi)商鋪?zhàn)詈玫臅r(shí)機(jī)當(dāng)然是從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)一手的，價(jià)格便宜還可以最大化用杠桿，但那時(shí)也根本沒(méi)法判斷入住情況，也無(wú)從知曉客戶偏好，要開(kāi)什么能開(kāi)什么都是在碰運(yùn)氣。商鋪有一個(gè)好處就是最接近市場(chǎng)，因?yàn)榫嚯x最近最便利因此是可以吃到一部分穩(wěn)定的客戶。商鋪也有最大的劣勢(shì)就是沒(méi)有規(guī)模性，沒(méi)法滿足更豐富的需求，客戶雖近，對(duì)你的需求卻極其有限。投資商鋪的一般兩種人，一種是自己開(kāi)店的，就當(dāng)是固定資產(chǎn)投資；另一種就是純粹的投資者，就需要去招商。無(wú)論哪種投資，商鋪的價(jià)值都跟生意的好壞密切相關(guān)，很多情況還不能是光你一家生意好，要整條街都好才有意義，否則都會(huì)拖死。

總而言之，這三種投資就市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜程度及操作難度由低到高的排序是：住宅，寫(xiě)字樓、商鋪。本來(lái)，從風(fēng)險(xiǎn)收益匹配的理論上投資收益率的排序也該如此，不過(guò)從現(xiàn)實(shí)的反饋來(lái)看卻正好相反。以單位房?jī)r(jià)來(lái)論，往往會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：同一個(gè)地段，住宅可能可以賣(mài)到8萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字樓就是5萬(wàn)元/平米，商鋪可能也就是3-4萬(wàn)元/平米。而且城市級(jí)別越高，這種現(xiàn)象越明顯。那是怎么回事？僅僅是因?yàn)槭袌?chǎng)容量的不同、流動(dòng)性的差異而導(dǎo)致定價(jià)的偏差？

我們把投資主體從個(gè)人換成機(jī)構(gòu)（資金不愁的哪種），情況會(huì)發(fā)生什么變化？

首先機(jī)構(gòu)就不會(huì)投住宅，要投也是投住宅交易中的機(jī)構(gòu)，比如鏈家，或者途家這種做托管的。與居住相關(guān)的，長(zhǎng)租公寓就成了一個(gè)選項(xiàng)（因此長(zhǎng)租公寓一度成為投資熱點(diǎn)），而相比而言集中式就要好于分布式。從機(jī)構(gòu)投資的視角來(lái)看，規(guī)模性和管理難度是必須考慮的因素，而至于用戶數(shù)和所謂的“互聯(lián)網(wǎng)入口”其實(shí)應(yīng)該是一個(gè)次要因素，而對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)本身的質(zhì)量就應(yīng)該是重中之重。居住相關(guān)的還可以選酒店，不過(guò)一定是連鎖酒店，具備一定的品牌，具備一定的規(guī)模。自己玩?zhèn)€酒店的那是土豪，不屬于我們討論的這種專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。

目前機(jī)構(gòu)最熱衷其實(shí)就是寫(xiě)字樓，當(dāng)前面說(shuō)的C2B的生意變成B2B邏輯，關(guān)系就自然對(duì)等，也就有可能去收購(gòu)整棟的物業(yè)，雇傭最好的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，自己就可以做市，單棟樓宇就具備單獨(dú)定價(jià)的可能。寫(xiě)字樓對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者最大的好處還是標(biāo)準(zhǔn)化，定價(jià)邏輯成熟，市場(chǎng)清晰透明，管理簡(jiǎn)單，維護(hù)簡(jiǎn)單。也許是因?yàn)檫@個(gè)邏輯，即使原本是其它用途，在機(jī)構(gòu)投資者的手中也會(huì)想盡辦法盡量往寫(xiě)字樓方向去改造，而且越貼近甲級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)越好，因?yàn)槟菢硬拍軌蚣{入主流的語(yǔ)境，雖然依然是窄眾，但卻是熟悉的封閉市場(chǎng)，買(mǎi)家賣(mài)家都很清晰，大家是同一種語(yǔ)言，買(mǎi)的時(shí)候大概就會(huì)知道退出時(shí)該賣(mài)給誰(shuí)或者用這樣的邏輯變現(xiàn)。這就好比香港股市和內(nèi)陸股市的區(qū)別，成熟的機(jī)構(gòu)投資者自然喜歡更熟悉的環(huán)境。

成熟的機(jī)構(gòu)也不會(huì)投零散的商鋪，哪怕是一條街，比如“金街”。要投的話，他們會(huì)投集中商業(yè)。也許他們也會(huì)從開(kāi)發(fā)商手里直接買(mǎi)物業(yè)，那一定應(yīng)該是定制，可以一起去拿地，或者一起做基金，你來(lái)“輕資產(chǎn)”，我就要落一個(gè)自己想要的物業(yè)！不過(guò)即使這樣，目前國(guó)內(nèi)真正去投集中商業(yè)的機(jī)構(gòu)還是極其稀少的，屈指可數(shù)。這其中最重要的問(wèn)題在于國(guó)內(nèi)尚缺乏可靠的零售商業(yè)的資管機(jī)構(gòu)！敢做集中商業(yè)投資的機(jī)構(gòu)比如光大安石和中信資本，都是自己在建自己的資管團(tuán)隊(duì)，自己在做自己的商業(yè)品牌，就是這個(gè)原因。因?yàn)橥顿Y的機(jī)構(gòu)少，而且REITS遲遲不出，所以投資集中商業(yè)最大的問(wèn)題就在于退出。你拿的成本多低都沒(méi)用，退不出就等于投資失??！幸好，如今資產(chǎn)證券化的興起顯然已經(jīng)打開(kāi)一扇門(mén)，像光大安石那種早已布局的，甚至干脆就去買(mǎi)了個(gè)上市公司的殼，退出的選擇就更多了一些可能。

換做了機(jī)構(gòu)你再來(lái)看前面的問(wèn)題，你會(huì)突然發(fā)現(xiàn)問(wèn)題其實(shí)很簡(jiǎn)單。越是具備成熟運(yùn)作體系的機(jī)構(gòu)就越會(huì)向后選擇，既然價(jià)格上有洼地，既然有能力去駕馭其中的復(fù)雜，既然越往后選競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越少，既然可以實(shí)現(xiàn)的想象空間有如此大的差距，那么干嘛不去試試？做有門(mén)檻的事情，做對(duì)了，你就可以自由自在！