實(shí)施時(shí)間

控制要點(diǎn)

實(shí)施內(nèi)容

取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)

在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人員需要到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對(duì)以后項(xiàng)目的業(yè)主日常生活造成影響的事項(xiàng)。

地理位置：項(xiàng)目所處的位置。

治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。

交通情況：現(xiàn)在能夠到達(dá)項(xiàng)目的公共交通工具，預(yù)計(jì)以后業(yè)主可能需要的交通工具。

其他方面：項(xiàng)目?jī)?nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊是否有對(duì)項(xiàng)目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場(chǎng)、銀行、郵政等）。

地產(chǎn)成立項(xiàng)目組

相互信息的交流跟進(jìn)。

知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對(duì)接人員。

概念性圖紙出來(lái)以后

在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)以后，需要與研發(fā)設(shè)計(jì)部和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項(xiàng)目管理部索取該項(xiàng)目相關(guān)的基本資料。

在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問(wèn)題、服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問(wèn)題。

閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對(duì)重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機(jī)，能夠保存一周時(shí)間。

進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動(dòng)鏡頭、泳池部位、重要隱患點(diǎn)。

停車場(chǎng)系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫(kù)車輛流向的確認(rèn)。

設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對(duì)比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來(lái)車輛應(yīng)該分開(kāi)管理；出入口無(wú)人值守的地下停車場(chǎng)，需要安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。

臨時(shí)停車場(chǎng)車庫(kù)入口應(yīng)有場(chǎng)內(nèi)剩余車位的動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)識(shí)（電子顯示屏）。

門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時(shí)卡的有效期控制在1年內(nèi)。

安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫(kù)與地面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕）、天臺(tái)門、會(huì)所門等公共通道處。

周界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào)警能夠聯(lián)動(dòng)配套設(shè)備。

小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時(shí)兩對(duì)之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。

對(duì)講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對(duì)講，可依據(jù)實(shí)際情況設(shè)置成可視和非可視。

單元門、苑門處需要設(shè)置對(duì)講，方便住戶家開(kāi)門。高層樓層電梯廳處設(shè)置。

電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況確定是否設(shè)置。

通常設(shè)置在單元門附近。

巡更系統(tǒng)：對(duì)于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng)。

一根巡更棒一般可以設(shè)置40-60個(gè)點(diǎn)

內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。

設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、服務(wù)中心、值班室、電梯機(jī)房、安全崗位等。

人行防范要求、人員流向：綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，以后不開(kāi)啟的消防門，前期一定不能開(kāi)啟，否則以后很難關(guān)閉。

明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實(shí)行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進(jìn)出。

商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問(wèn)題：考慮商鋪、學(xué)校噪音對(duì)小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對(duì)小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購(gòu)物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問(wèn)題。

學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時(shí)靠近公路，減少學(xué)校對(duì)小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置。

服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問(wèn)題。

消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，控制中心大約10萬(wàn)M2設(shè)置一個(gè)，服務(wù)中心與控制中心盡量設(shè)置在附近，服務(wù)中心最好設(shè)置在小區(qū)中心位置。

項(xiàng)目圖紙出來(lái)以后

垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置

設(shè)置時(shí)考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運(yùn)、有排水管道。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計(jì)好以后再根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況選擇位置。

雨水收集

對(duì)于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。

水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理

考慮人工濕地的循環(huán)部分。

給排水系統(tǒng)

考慮市政給水壓力的波動(dòng)、排水考慮現(xiàn)場(chǎng)積水的可能。

管理用房：服務(wù)中心、培訓(xùn)室、倉(cāng)庫(kù)、操作間、值班室

食堂、宿舍

位置和面積的確定。

食堂和宿舍的位置需要考慮對(duì)業(yè)主的影響。

配套用房：居委會(huì)、社康中心等

按照要求進(jìn)行對(duì)接。

配套設(shè)施：非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)、公共洗手間

督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。

實(shí)施時(shí)間

控制要點(diǎn)

實(shí)施內(nèi)容

項(xiàng)目圖紙確認(rèn)以后

需要地產(chǎn)提供項(xiàng)目參數(shù)

要求地產(chǎn)提供：

占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、

住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型

電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、

項(xiàng)目開(kāi)盤前半年（或根據(jù)營(yíng)銷要求）

管理方案包括四部分內(nèi)容：項(xiàng)目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實(shí)施計(jì)劃、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)中心組織架構(gòu)。

管理費(fèi)測(cè)算：首先確定服務(wù)中心各類人員編制，對(duì)管理成本進(jìn)行測(cè)算，確定每年總的管理成本，根據(jù)項(xiàng)目檔次設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在開(kāi)盤前一個(gè)月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約。

1、根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本測(cè)算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營(yíng)銷概念及項(xiàng)目定位，同時(shí)要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對(duì)內(nèi)部管理思路的調(diào)整。

3、提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮服務(wù)中心可操作性及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問(wèn)題。

4、制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平。

5、管理成本測(cè)算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、服務(wù)中心綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。測(cè)算成本時(shí)充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱性成本。

6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營(yíng)銷、法律部門對(duì)接，如車庫(kù)、會(huì)所權(quán)屬，收益分配等?！?span>臨時(shí)管理規(guī)約》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》相關(guān)條款約定一致性?！?span>臨時(shí)管理規(guī)約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會(huì)簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會(huì)簽，會(huì)簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時(shí)公約印刷。

整個(gè)階段

前期介入的跟進(jìn)和落實(shí)

按照物業(yè)前期介入關(guān)注點(diǎn)的要求，督促地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)施。

水電氣配套

1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。

2.電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。物業(yè)管理圈。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開(kāi)關(guān)。

3.避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。

4.項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。

圍墻護(hù)欄、支持桿

1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。

2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。

3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。

4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。

外立面管道、欄桿

1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。

2. 空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。

溝渠井蓋

1.溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。

2.車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。

3. 道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時(shí)定做成鑄印該項(xiàng)目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)萬(wàn)科精致管理。

道路

1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。

2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。

3.苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。

4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。

天面露臺(tái)

10m2以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。

防火門

1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。

2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。

停車場(chǎng)及出入口

1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。

2.車庫(kù)（場(chǎng)）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。

3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來(lái)往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。

4.小區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要安裝車輛出入識(shí)別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。

5.車庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。

6.地下車庫(kù)設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫(kù)出入口坡道制作防滑槽。

7.車庫(kù)照明為多路或分級(jí)控制，如全開(kāi)、局部開(kāi)，減少耗電。

8. 車庫(kù)設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個(gè)）及清潔池。

9. 室內(nèi)停車庫(kù)墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。

娛樂(lè)設(shè)施

1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說(shuō)明。

2.娛樂(lè)設(shè)施的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂(lè)設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。

3.室外娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置排水口、溝。

信息欄

在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識(shí)牌。

非機(jī)動(dòng)車

合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車存放點(diǎn)，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。

小區(qū)清潔設(shè)施

1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫(kù)主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。

2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。

3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。

4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。

5.地下車庫(kù)內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。

綠化設(shè)施

1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。

2.綠化樹(shù)木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。

設(shè)備房環(huán)境

1.發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

2.設(shè)備房頂無(wú)排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管

3.設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口。

4.機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。

5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。

供配電系統(tǒng)

1.變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號(hào)連接到中心。

2.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。

3.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)。

4.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。

5.各種配電箱（柜）鑰匙通用。

6.發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。

7.強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。

給排水系統(tǒng)

1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。

2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，高低水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。

3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。

4.水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。

5.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。

6.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。

7.水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。

8.地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到中心。

9.地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。

消防系統(tǒng)

1.安全出口，疏散指示燈宜采用發(fā)光二級(jí)管作為光源。

2.重要設(shè)備機(jī)房設(shè)置消防電話，可與消控中心雙向通話。

電梯

1.控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。

2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開(kāi)停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。

3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。

4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。

5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房?jī)?nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。

6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施。

7.大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。

弱電監(jiān)控系統(tǒng)

1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、服務(wù)中心門口。

2.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場(chǎng)崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

3. 單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。

4. 泳池設(shè)計(jì)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。

泳池水景

1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。

2. 泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。

3. 成人池與兒童涉水池隔開(kāi)獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。

4. 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。

5. 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。

6.泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。

7.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過(guò)30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。

項(xiàng)目交付前

綠化澆灌設(shè)置的完善

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況設(shè)置綠化自動(dòng)澆灌系統(tǒng)

實(shí)施時(shí)間

控制要點(diǎn)

實(shí)施內(nèi)容

服務(wù)中心成立后一個(gè)月

移交前期介入工作

1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實(shí)施及項(xiàng)目管理難點(diǎn)、解決措施。

2、對(duì)于前期介入過(guò)程難以處理事項(xiàng)服務(wù)中心需及時(shí)跟進(jìn)，直到處理完畢。

參與項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議

參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問(wèn)題提交，前期介入問(wèn)題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。如服務(wù)中心較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。

與項(xiàng)目部確定管理用房

管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按《物業(yè)前期介入作業(yè)指導(dǎo)書》要求確定。

服務(wù)中心成立后兩個(gè)月

管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。

1、參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。

2、根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月完成，以便服務(wù)中心采購(gòu)家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。

3、宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購(gòu)買熱水器等。

服務(wù)中心成立后兩個(gè)月

籌建食堂

1、確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。

2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲(chǔ)藏室、就餐區(qū)域有相對(duì)區(qū)域劃分。

項(xiàng)目交付使用前三個(gè)月

模擬驗(yàn)房，收集房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，跟進(jìn)返修，水電表核對(duì)。

1、分成若干小組，以服務(wù)中心技術(shù)員或客服中心人員任組長(zhǎng)，組織驗(yàn)房隊(duì)伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照《物業(yè)公共區(qū)域接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收。

2、驗(yàn)房小組記錄現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。

由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。

3、服務(wù)中心組織對(duì)全部水電表進(jìn)行檢查和測(cè)試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時(shí)項(xiàng)目或客服中心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。

項(xiàng)目交付使用前一個(gè)月

VI標(biāo)識(shí)制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo)識(shí)）

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各標(biāo)識(shí)進(jìn)行登記和匯總，對(duì)房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識(shí)分別登記，，房屋本體類標(biāo)識(shí)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識(shí)報(bào)總部制作。

滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。

1、配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。物業(yè)管理圈。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。

2、高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。

3、小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。

4、根據(jù)服務(wù)中心人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識(shí)。

聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。

1、聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約10—15㎡左右，協(xié)商場(chǎng)地使用費(fèi)金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費(fèi)可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。

2、設(shè)備用電須安裝獨(dú)立電表，便于計(jì)量。

3、室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。

4、在天臺(tái)安裝時(shí)，盡量避開(kāi)業(yè)主房屋；安裝天線時(shí)，一定要考慮天線對(duì)人體的輻射，要求對(duì)方提供合格證明。

新項(xiàng)目交付使用前1個(gè)月

設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收，移交工具、圖紙資料、說(shuō)明書等齊全。

1、與服務(wù)中心工程部一起配合項(xiàng)目部和施工單位與小區(qū)設(shè)備的移交接管。

2、參照《物業(yè)公共區(qū)域接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)小區(qū)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。

3、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄，并要求施工單位整改，并跟進(jìn)整改情況。

4、供配電設(shè)計(jì)最好分多路控制，配電房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)要考慮今后的抄表到戶，分表計(jì)量。

5、所有設(shè)備移交時(shí)相關(guān)資料必須齊全，配備專用維修工具的設(shè)備，工具移交齊全。設(shè)備變更圖紙，建立設(shè)備維修檔案，便于然后維修養(yǎng)護(hù)和資料查詢。

房屋、鑰匙移交

與項(xiàng)目部移交業(yè)主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。

項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月

竣工資料的完善與跟進(jìn)

資料管理員應(yīng)根據(jù)公司體系文件和物業(yè)管理部文件要求，編制《物業(yè)接管資料清單》，交與地產(chǎn)工程部，接收項(xiàng)目相關(guān)竣工資料，并及時(shí)跟進(jìn)資料交接進(jìn)度。

交付后保修期內(nèi)

業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題直接由返修組負(fù)責(zé)處理，公共設(shè)施部分由服務(wù)中心向返修組反饋，返修組協(xié)調(diào)施工單位處理。

交付后保修期間，客戶服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題返修和公共設(shè)施增減工作（包括工程管理和費(fèi)用管理），地產(chǎn)項(xiàng)目部因擁有各種專業(yè)人員提供返修技術(shù)支持。在保修期結(jié)束前服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)提前知會(huì)業(yè)主，將存在問(wèn)題及時(shí)反饋安排處理，避免保修期結(jié)束后再要求免費(fèi)維修。

保修期過(guò)后

室內(nèi)維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，公共部分維修費(fèi)用由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。

保修期后，維修事務(wù)由服務(wù)中心牽頭組織，地產(chǎn)工程部提供技術(shù)支持。