物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件事實清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、標(biāo)的額通常較小，法院一般采用簡易程序和小額訴訟程序來審理，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，適用小額訴訟程序標(biāo)的額為本省上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下。與簡易程序和普通程序不同，小額訴訟程序為一審終審。簡易程序和小額訴訟程序相比普通程序具有審限短、訴訟成本低的特點，簡易程序?qū)徬逓?個月，普通程序則為6個月。

小額訴訟程序訴訟費按件收取，每件25元，簡易程序、以調(diào)解方式結(jié)案或當(dāng)事人申請撤訴的案件減半收取訴訟費，普通程序訴訟費根據(jù)標(biāo)的額來計算。從上圖可以看到，物業(yè)公司訴訟成本低于50元的占比為82%。訴訟成本相對較低，也在大多數(shù)物業(yè)公司的接受范圍之內(nèi)。

下表僅列舉了2016年度審結(jié)案件在5件以上的物業(yè)公司名稱及案件數(shù)量。物業(yè)公司在前期通過非訴手段催收無效后，通常會對惡意欠費業(yè)主批量提起訴訟，一方面節(jié)省了物業(yè)公司的訴訟成本，法院也會批量審理，由一名法官審理批量化訴訟案件，批量化制作判決書，另一方面物業(yè)公司集中對惡意欠費業(yè)主訴訟，也會在其他潛在欠費業(yè)主心目中產(chǎn)生震懾作用，在一定程度上有利于物業(yè)費的催收。當(dāng)然，物業(yè)公司不能將主要精力集中在對業(yè)主的訴訟中，更應(yīng)該改善服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平，提升業(yè)主的滿意度。

物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)通常在2元/㎡/月以下，占比近九成，此類小區(qū)多為老舊、中低檔社區(qū)，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)公司投入的人力相對較少，設(shè)施設(shè)備老舊，日常物業(yè)費收繳比例較低，業(yè)主提出不交物業(yè)費的抗辯事由通常也是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，達(dá)不到業(yè)主期望水平。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在業(yè)主拖欠物業(yè)費1年以內(nèi)起訴的案件占比12%，1年-2年內(nèi)起訴的案件占比27%，2年-3年內(nèi)起訴的案件占比22%，3年-4年內(nèi)起訴的案件占比16%，4年-5年內(nèi)起訴的案件占比13%，5年以上起訴的案件占比10%。

業(yè)主一旦與物業(yè)公司發(fā)生爭議，通常會連續(xù)拖欠物業(yè)費數(shù)月甚至數(shù)年的時間，物業(yè)公司提起訴訟時，通常已拖欠較長時間，有的甚至拖延時間超過了7-8年的時間，對于以分、角計算利潤的物業(yè)公司來講提起訴訟也實屬無奈，物業(yè)公司本就利潤較低，業(yè)主長期拖欠物業(yè)費容易形成惡性循環(huán)。但根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，超過2年訴訟時效的債權(quán)債務(wù)行為，若無證據(jù)顯示訴訟時效中斷，則債權(quán)人會因沒有及時行使權(quán)利，其訴請通常不會得到法院支持。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近九成案件拖欠物業(yè)費的總金額不足1萬元，少于2000元的案件占比28%，2000-4000元的案件占比20%，4000-6000元的案件占比22%，6000-8000元的案件占比13%，8000-10000元的案件占比5%。

2000元左右的欠費金額為觸發(fā)物業(yè)公司啟動訴訟程序的一個金額節(jié)點，以物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)1.5元/㎡/月，建筑面積90㎡為例，2000元的金額標(biāo)準(zhǔn)通常拖欠物業(yè)費時間為14個月左右，與上文啟動訴訟程序的時間節(jié)點結(jié)論一致。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，業(yè)主出庭的比例不足五成，法院經(jīng)過正常傳喚后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒不出庭的，法院可以缺席判決。業(yè)主不出庭的情況法院一般會支持物業(yè)公司的訴訟請求，既包括物業(yè)費，也包括違約金，對于物業(yè)公司情況有利；即使業(yè)主出庭，也很少會委托律師代理。

物業(yè)公司委托律師參加訴訟的比例較高，大型知名物業(yè)公司，如萬科物業(yè)、保利物業(yè)、惠之美、綠城物業(yè)、東方物業(yè)等都會聘請律師參加訴訟，并選擇請律師撰寫法律文書，其余的物業(yè)公司很多會請律師進(jìn)行法庭培訓(xùn)后自行參加訴訟。從全市數(shù)據(jù)來看，大量物業(yè)公司存在委托律師向欠費業(yè)主發(fā)律師函的情況。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，業(yè)主提出的抗辯事由排名前五的依次是：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、房屋質(zhì)量問題、安保問題、訴訟時效問題、收支未公示以及保潔差等五個問題，尤以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為最多。收支未公示的抗辯事由近年來逐漸增多，也給物業(yè)公司的日常公開工作帶來了一定挑戰(zhàn)。

法院認(rèn)可的抗辯事由主要是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確有瑕疵，例如業(yè)主家被盜，向公安機(jī)關(guān)報案的情況；業(yè)主提出的房屋質(zhì)量、房屋設(shè)計問題的抗辯事由法院不予認(rèn)可，因為房屋質(zhì)量屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，不屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的受理范圍。通常交房時間在3年以內(nèi)的小區(qū)，業(yè)主會提出房屋質(zhì)量問題的抗辯事由，但這個事由是站不腳的。

值得一提的是，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第三條，“當(dāng)事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應(yīng)對訴訟時效問題進(jìn)行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進(jìn)行裁判。”即當(dāng)事人不主動提交訴訟時效，法院不得引用訴訟時效條款判定。

物業(yè)服務(wù)合同會約定延期交納物業(yè)費應(yīng)當(dāng)支付違約金，因此物業(yè)公司起訴時，除了主張物業(yè)費及訴訟費用外，超過八成的物業(yè)公司會依據(jù)合同的約定向業(yè)主主張延期履行的違約金。

法院支持違約金的占比為43%，不支持違約金的原因基本是通過業(yè)主方的抗辯，認(rèn)定物業(yè)管理有瑕疵，根據(jù)公平原則，判決不予支持違約金。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，法院僅支持物業(yè)費的比例為51%，30%的法院支持物業(yè)費及違約金，17%的法院不僅不支持違約金，物業(yè)費還會要求打折，打折幅度從六折到九五折不等，打折集中在八折到八五折之間，僅有非常嚴(yán)重問題的會打到六折，例如跟開發(fā)商簽訂購房合同時約定的交房標(biāo)準(zhǔn)是精裝修，業(yè)主收房的時候發(fā)現(xiàn)房子還是毛坯，一直沒有收房，或是家里被盜，損失數(shù)萬元，物業(yè)對于安全保衛(wèi)有明顯瑕疵的，此時法院更傾向于支持業(yè)主。

對于提出訴訟時效抗辯的業(yè)主，僅支持2年以內(nèi)的物業(yè)費，這給物業(yè)公司敲響了警鐘。一方面，物業(yè)服務(wù)公司，在其服務(wù)管理過程中，針對出現(xiàn)的各種問題，應(yīng)當(dāng)積極主動地與業(yè)主溝通、協(xié)商，盡己所能解決實際問題，提升服務(wù)水平，彼此消除誤會，而不應(yīng)當(dāng)讓矛盾長期存在；另一方面物業(yè)公司也需及時行使自身權(quán)利，以免損失了本就微薄的利潤。