2016年，我國經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下保持平穩(wěn)健康發(fā)展，質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場在供給側(cè)改革的深化下，總體供求結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，城市分化持續(xù)加劇，一二線重點城市與部分三四線城市冷暖迥異，因城施策常態(tài)化，市場嬗變加速、復(fù)雜性加深，百強企業(yè)精準(zhǔn)把握市場脈搏，在波動中以規(guī)模優(yōu)勢、品牌實力和高效的經(jīng)營管理能力搶占先機，贏得行業(yè)發(fā)展制高點。

（1）銷售業(yè)績與資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)新高，市場份額超四成

 百強企業(yè) 2016年銷售額增長52.5%，市場份額加速提升至40.8%

圖1 百強企業(yè)2012-2016年銷售增長情況

2016年，在中國經(jīng)濟(jì)緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的大背景下，房地產(chǎn)市場迎來了新的發(fā)展高峰，熱點城市量價齊升帶動全國商品房銷售額和銷售面積同比分別大幅增長34.8%和22.5%。百強企業(yè)精準(zhǔn)把握市場機遇，以優(yōu)異的銷售業(yè)績輕松跑贏市場大勢：2016年，百強企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。受益于規(guī)模和品牌效應(yīng)的持續(xù)擴大，百強企業(yè)銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7、16.9個百分點，行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步彰顯。

圖2 百強企業(yè)及綜合實力TOP10企業(yè)2012-2016年市場份額及變化

伴隨銷售業(yè)績的快速增長，百強企業(yè)市場份額超40%，行業(yè)集中度加速提升。2016年，百強企業(yè)銷售額市場份額快速上升至40.8%，較上年提高4.7個百分點，增幅高于2015年3.6個百分點，行業(yè)集中度加速提升。其中，綜合實力TOP10企業(yè)充分發(fā)揮行業(yè)整合加速下的資源配置和運營管理優(yōu)勢，2016年市場份額為18.6%，較上年提高2.3個百分點，占百強企業(yè)銷售總額的45.5%，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。

 百強企業(yè)內(nèi)部進(jìn)一步分化，前30企業(yè)增長顯著

圖3 百強企業(yè)內(nèi)部不同層級2016年銷售額、銷售面積增長率均值

百強各層級企業(yè)的銷售額增速均跑贏大市，其中規(guī)模較大企業(yè)的增速更快。2016年，百強企業(yè)各層級銷售額增速均跑贏大市，增長率均值位于45%-70%之間。前10、11-30規(guī)模較大百強企業(yè)增速優(yōu)勢更加明顯，銷售額增長率均值分別為56.8%和68.6%，高于百強企業(yè)銷售額增速4.3和16.1個百分點，其中11-30企業(yè)憑借熱點城市的集中布局，銷售增速領(lǐng)銜百強群體；31-50及51-100中等規(guī)模的百強企業(yè)深挖區(qū)域價值，銷售額增長率均值分別為50.6%和46.7%。百強企業(yè)銷售業(yè)績的快速增長主要源于企業(yè)對熱點城市的有效把握，而不同規(guī)模企業(yè)經(jīng)營策略的差異則加速了百強企業(yè)間的業(yè)績分化。

圖4 百強企業(yè)內(nèi)部不同層級2015-2016年熱點城市業(yè)績貢獻(xiàn)率

一方面，熱點城市的集中布局及深耕，成為百強企業(yè)銷售業(yè)績快速增長的重要因素。研究組通過分析26個熱點城市業(yè)績貢獻(xiàn)顯示，百強企業(yè)熱點城市的業(yè)績貢獻(xiàn)率均值近80%，具體來看：前10百強企業(yè)布局廣泛而均衡，熱點城市覆蓋率高，當(dāng)年有銷售項目的熱點城市數(shù)量均值為16.8個，業(yè)績貢獻(xiàn)率為72.9%；11-30企業(yè)實現(xiàn)熱點城市集中而有效的覆蓋，當(dāng)年有銷售項目的熱點城市數(shù)量均值為8.2個，業(yè)績貢獻(xiàn)率達(dá)78.9%；31-50及51-100企業(yè)根植于區(qū)域核心城市，熱點城市的覆蓋率相對較低，有銷售項目的熱點城市數(shù)量均值分別為5.3和4.1個，但是其對所布局熱點城市的依存度較高，業(yè)績貢獻(xiàn)率分別為82.3%和88.7%。

另一方面，規(guī)模較大的百強企業(yè)憑借日益凸顯的規(guī)模效應(yīng)以及積極、高效的經(jīng)營策略，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的大幅增長，導(dǎo)致內(nèi)部分化進(jìn)一步加劇。前10及11-30規(guī)模較大的百強企業(yè)2016年大多采用積極進(jìn)取的發(fā)展策略，有效支撐了銷售業(yè)績的高速增長和發(fā)展后勁；31-50、51-100企業(yè)主要依托區(qū)域優(yōu)勢加快規(guī)?；瘮U張步伐，但受制于激烈競爭下有限的資源獲取能力，整體業(yè)績增速相對較低。

圖5 百強代表企業(yè)2017年銷售目標(biāo)及增長率

繼2016年銷售規(guī)模的高速增長之后，規(guī)模較大的百強企業(yè)對2017年的發(fā)展前景仍保持較強的信心，再次起航?jīng)_擊高目標(biāo)。規(guī)模較大的百強企業(yè)憑借大量優(yōu)質(zhì)土儲、雄厚的資金實力及靈活高效的市場運營能力，對未來發(fā)展信心十足，2017年銷售目標(biāo)再上新臺階：從企業(yè)公布或內(nèi)部透露的銷售目標(biāo)來看，恒大、碧桂園目標(biāo)錨定在5000億規(guī)模；綠地、中海等千億以上企業(yè)向3000億看齊；而招商蛇口、世茂房地產(chǎn)、新城控股等企業(yè)則向千億規(guī)模沖刺。從銷售目標(biāo)增長率來看，在行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的預(yù)期下，規(guī)模較大百強企業(yè)2017年平均目標(biāo)增長率超40%。大型房企的沖鋒號已經(jīng)吹響，領(lǐng)先陣營的市場競爭愈演愈烈，2017年行業(yè)整合將全面提速，千億以上企業(yè)群體也將不斷擴容。

 總資產(chǎn)同比增長36%，存貨擴張成重要推手 

圖6 百強企業(yè)2012-2016年資產(chǎn)變化情況

受益于銷售業(yè)績的高速增長，2016年百強企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模實現(xiàn)突破性增長，總資產(chǎn)均值為1357.7億元，同比增長36.0%，增速較上年提升14.3個百分點；凈資產(chǎn)均值為332.6億元，同比增長30.1%，但較總資產(chǎn)增速低5.9個百分點，主要由于市場快速回暖期百強企業(yè)負(fù)債水平仍較高。

（2）因城施策強深耕、優(yōu)結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)推盤、廣合作增業(yè)績

 順勢而為深耕熱點城市，因城施策優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

圖7 前50企業(yè)2015-2016年重點項目銷售額在一線、二線、三四線城市的分布結(jié)構(gòu)

百強企業(yè)深耕一二線重點城市，搶占市場高地。2016年，前50企業(yè)重點項目中來自一二線城市的銷售額占比達(dá)83.9%。其中一線城市占比為27.0%，較上年下降2.8個百分點，主要源于供應(yīng)端收緊下企業(yè)獲批項目的減少；受重點二線城市市場成交熱度輪動上升的影響，來自二線城市的銷售額占比最高，達(dá)56.9%，且較上年提升2.1個百分點，二線城市對百強企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)愈發(fā)凸顯。

圖8 百強代表企業(yè)2016年熱點城市業(yè)績貢獻(xiàn)率變化與銷售額增速情況

除此之外，百強企業(yè)精準(zhǔn)把握熱點城市發(fā)展機遇，部分百強企業(yè)依托在熱點城市布局的深化，實現(xiàn)銷售業(yè)績的更快增長。從百強企業(yè)2016年在26個熱點城市的業(yè)績貢獻(xiàn)率變化與銷售額增速之間的關(guān)系來看：熱點城市銷售額貢獻(xiàn)率顯著提升的企業(yè)實現(xiàn)了更高的銷售額增速。

圖9 前50企業(yè)2015-2016年重點項目各面積段銷售額占比情況

在把握主流市場的基礎(chǔ)上，百強企業(yè)聚焦主流需求，緊抓改善型產(chǎn)品釋放機遇，90-140平米首改類產(chǎn)品成業(yè)績貢獻(xiàn)主力。2016年前期，降準(zhǔn)、調(diào)首付、調(diào)稅費等一系列利好政策頻出，加之二孩政策效應(yīng)的疊加，城市改善型需求顯著釋放。百強企業(yè)緊抓市場機遇，加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，搶占市場先機。從前50百強企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，僅90-140平米的首改類產(chǎn)品占比就高達(dá)45.3%，較上年提升4.6個百分點，成為百強企業(yè)銷售業(yè)績的主要支撐。

圖10 前50企業(yè)2015-2016年重點項目分城市等級各面積段銷售額占比情況

具體來看，百強企業(yè)因城施策，一線城市聚焦首置、首改，同時發(fā)力高端；二線及三四線城市主抓首改，成功把握市場結(jié)構(gòu)性機遇，實現(xiàn)業(yè)績高速增長。前50企業(yè)一線城市90平米以下，90-140平米的首置、首改類產(chǎn)品銷售占比分別明顯上升至30.6%和27.9%，較2015年提升了2.8和1.3個百分點；同時，高端產(chǎn)品占比為25.8%，遠(yuǎn)高于其他城市同類產(chǎn)品市場。在二線、三四線城市， 90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比分別達(dá)50.8%及55.1%，同比增幅均在5個百分點左右。針對房地產(chǎn)市場大量改善型主流產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭，百強企業(yè)從智能、健康、全生命周期等方面入手，提升產(chǎn)品附加值，強化產(chǎn)品品質(zhì)打造，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢搶占市場份額。

 把握市場上行機遇精準(zhǔn)推盤，加速銷售規(guī)模擴張

圖11 前30企業(yè)2016年1月-2017年1月推盤數(shù)量及全國商品房銷售情況

2016年，百強企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力，準(zhǔn)確研判政策和市場趨勢，精準(zhǔn)推盤擴大銷售業(yè)績。研究組對百強前30企業(yè)的月度推盤數(shù)量研究顯示：2016年百強企業(yè)出現(xiàn)了幾波推盤高峰，年初各類寬松政策頻出， 6月達(dá)到推盤高峰；隨著熱點城市市場持續(xù)升溫，三季度百強企業(yè)的推盤量快速提升，9月前10和11-30企業(yè)的推盤量分別達(dá)到163和56個，分別占全年推盤量的14.1%和13.1%。四季度熱點城市調(diào)控愈發(fā)收緊，推盤量達(dá)到全年最高峰，前10和11-30企業(yè)12月推盤量分別達(dá)208和95個，占全年推盤量的18%和22%。

 強合作激發(fā)資源活力，助力業(yè)績高速增長

圖12 百強代表企業(yè)2016年權(quán)益銷售額占比情況

2016年，百強企業(yè)積極強化合作，獲取優(yōu)質(zhì)項目資源、提升開發(fā)品質(zhì)與運營效率，助力銷售業(yè)績高速增長。從百強代表企業(yè)銷售額權(quán)益占比來看，絕大部分企業(yè)權(quán)益占比在70%左右，其中碧桂園2016年持續(xù)強化合作力度和廣度，銷售額的權(quán)益占比為76%，來自合營企業(yè)及聯(lián)營公司的銷售額占比為24%。 具體來看，2016年百強企業(yè)積極強化與不同規(guī)模和特點的企業(yè)合作，或強強聯(lián)合、或取長補短，達(dá)到資源合理配置、1+1>2的協(xié)同效應(yīng)，加快推進(jìn)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展。

（3）開源節(jié)流保障盈利空間，強管理深挖潛降成本提效益

 凈利潤增長26.2%，土地成本高企致凈利潤率下降0.5個百分點

圖13 百強企業(yè)2012-2016年營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況

2016年，百強企業(yè)銷售業(yè)績的快速增長帶動了盈利規(guī)模的大幅提升。其中，營業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤均值達(dá)45.7億元，同比分別增長36.8%、26.2%；但百強企業(yè)凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。

圖14 百強企業(yè)2014-2016年盈利及費用指標(biāo)均值

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從野蠻生長轉(zhuǎn)為理性發(fā)展，行業(yè)告別“暴利”時代，企業(yè)利潤持續(xù)攤薄。百強企業(yè)2016年總資產(chǎn)收益率均值為5.0%，凈資產(chǎn)收益率均值為17.0%，分別較上年下降0.1、0.6個百分點；凈利潤率持續(xù)走低，均值為11.0%，較上年下降0.5個百分點，土地成本高漲是盈利下行的主要因素。

 規(guī)模效應(yīng)加速盈利分化，控成本、強管理開源節(jié)流保增收

圖15 不同層級百強代表企業(yè)2016年凈利潤率情況

百強各層級企業(yè)的盈利能力分化加劇，“強者恒強”的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現(xiàn)。2016年百強企業(yè)凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。規(guī)模較大的百強企業(yè)通過在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)“降本增效”：第一，在土地市場持續(xù)升溫、“面粉貴過面包”的壓力下，規(guī)模較大的百強企業(yè)在土地一級、二級市場同時發(fā)力，嚴(yán)格控制土地成本，拓展利潤空間。第二，更低的融資成本是百強企業(yè)產(chǎn)生盈利分化的另一主因，也是百強企業(yè)未來發(fā)展的核心競爭力。第三，百強企業(yè)強化運營管理內(nèi)功，向管理要效益，內(nèi)部開展合伙人制度，外部實施輕資產(chǎn)運營模式，由內(nèi)而外促進(jìn)企業(yè)運營效率和效益的提升。

（4）資金面改善助力穩(wěn)增長，未雨綢繆保障財務(wù)安全

 資產(chǎn)負(fù)債率小幅增長，短期償債能力有所提升

圖16 百強企業(yè)2012-2016年負(fù)債情況

2016年，良好的銷售表現(xiàn)與寬松的融資環(huán)境為房地產(chǎn)投資提供了有利條件，推動了百強企業(yè)的進(jìn)一步擴張。2016年百強企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到76.7%，較2015年提高1.1個百分點；由于預(yù)收賬款均值較2015年增加27.5%，剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.3%，與上年基本持平。此外，2016年百強企業(yè)帶息負(fù)債率均值達(dá)到39.2%，較2015年提高0.9個百分點。整體來看，近年來伴隨著百強企業(yè)的快速發(fā)展，負(fù)債水平持續(xù)小幅提升。

圖17 百強企業(yè)2012-2016年流動比率與速動比率均值

從短期償債指標(biāo)的變化來看，2016年百強企業(yè)的流動比率均值為2.09，同比上升0.04；速動比率為0.55，同比下降0.01。主要由于2016年在融資環(huán)境寬松及銷售回款加速的雙重催化下，百強企業(yè)資金相對充裕，積極增加土地儲備，年末存貨均值達(dá)到761.7億元，較2015年增長29.6%。綜合來看，百強企業(yè)2016年短期債務(wù)負(fù)擔(dān)有所增加，但企業(yè)短期償債能力增強，短期內(nèi)償債壓力不大。

 現(xiàn)金流水平持續(xù)改善，促回款控支出成效顯著

圖18 百強企業(yè)2012-2016年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值

2016年，得益于百強企業(yè)銷售回款的快速增長，百強企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值大幅提升，達(dá)到8.5億元，成為近幾年來現(xiàn)金流水平最好的一年。其中，百強企業(yè)陣營內(nèi)部也呈現(xiàn)明顯分化：百強前10企業(yè)堅持穩(wěn)健的投資策略，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額最為充裕，大幅高于其他陣營企業(yè)；而11-30企業(yè)投資最為積極，是百強企業(yè)中唯一一個經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)的陣營。

圖19 百強代表企業(yè)不同層級2015-2016年招拍掛土地投資支出占銷售額比重情況

研究組基于不同規(guī)模的百強代表企業(yè)2015年和2016年的拿地情況進(jìn)行對比分析，結(jié)果顯示，百強代表企業(yè)招拍掛土地投資支出占銷售額比重均值為39.3%，較2015年上升3.8個百分點。但不同層級的百強企業(yè)拿地策略出現(xiàn)分化：前10企業(yè)以“量入為出”的態(tài)度控制土地支出的規(guī)模和節(jié)奏；而51-100企業(yè)受規(guī)模發(fā)展的限制，資金壓力較大，該比值同比有所下降；11-30、31-50企業(yè)正處于全國化布局不斷深化的階段，拿地金額占銷售額比重有所增加。

 籌資力度再加碼，融資渠道創(chuàng)新助力資金面改善

圖20 百強企業(yè)2012-2016年籌資活動現(xiàn)金流入均值

2016年，百強企業(yè)充裕的現(xiàn)金流除了受銷售回款大幅增加的影響，同時也得益于融資力度的加大。2016年百強企業(yè)籌資活動現(xiàn)金流入均值為129億元，同比增長30.2%，籌資規(guī)模實現(xiàn)新的突破。百強企業(yè)抓住新一輪的融資潮，在銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極主動地創(chuàng)新融資渠道，降低融資成本，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。除此之外，百強企業(yè)2016年不斷創(chuàng)新融資工具，一方面通過強化與基金的合作、布局基金業(yè)務(wù)解決資金缺口。

 政策收緊融資渠道受阻，未來暗藏償債隱憂

自2016年7月政治局會議提出嚴(yán)控資產(chǎn)泡沫后，一系列調(diào)控政策不斷出臺，同時對融資渠道的限制擴大至私募資管，2017年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金端和銷售端的雙面夾擊。部分?jǐn)U張激進(jìn)、大手筆投融資的企業(yè)將面臨較大的流動性壓力和債務(wù)兌付風(fēng)險，謹(jǐn)需未雨綢繆，保持資金運作的順暢，防范現(xiàn)金流風(fēng)險。其中，在熱點城市投資過于集中的部分房企，后期運營中或面臨資金難以覆蓋成本支出的風(fēng)險；部分近年來短期債務(wù)發(fā)行量較大的房企，將面臨集中償債期的資金兌付壓力。

（5）強變現(xiàn)能力鎖定業(yè)績增長，廣并購謀轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展

 拿地?zé)岢眮硪u，熱點城市急補倉、儲貨值、保增長

2016年，全國房地產(chǎn)市場全年高位運行，一二線城市住宅用地供應(yīng)相對不足，市場進(jìn)入補庫存周期。百強企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，積極通過招拍掛市場獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為未來業(yè)績持續(xù)增長奠定堅實的基礎(chǔ)。40家百強代表企業(yè)2016年累計拿地金額為11561.7億元，同比大幅增長61.0%，溢價率均值為74.0%。

圖21 百強代表企業(yè)2016年新增土地儲備熱點城市分布情況

百強企業(yè)積極布局重點一二線城市，大力補充優(yōu)質(zhì)土地資源，持續(xù)優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)。40家百強代表企業(yè)一二線城市拿地金額占比高達(dá)84.6%，其中二線城市占比高達(dá)65.3%，同比提升25.3個百分點。從2016年新增土地儲備的城市來看，40家百強代表企業(yè)在杭州、南京、上海、蘇州、天津等銷售成交額漲幅明顯的城市加大土地投資力度。

 可售貨值充足且結(jié)構(gòu)合理，提高變現(xiàn)能力保障業(yè)績

2016年，百強企業(yè)積極通過公開市場或收并購方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，儲備了充足的可售貨值，土地儲備規(guī)劃建筑總面積均值達(dá)到1342.1萬平方米，同比增長11.5%。加之樓市去庫存效果明顯，多數(shù)城市去化周期縮短，百強企業(yè)的可售貨值結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

圖22 百強代表企業(yè)2016年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結(jié)構(gòu)情況

為分析百強企業(yè)的業(yè)績增長潛力，研究組基于2013-2016年百強代表企業(yè)的土地儲備情況、2016年12月各城市土地消化周期，對其可售貨值 結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析研究，發(fā)現(xiàn)不同層級的百強企業(yè)可售貨值結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出不同的特點。部分百強企業(yè)結(jié)合市場形勢不斷優(yōu)化土地布局結(jié)構(gòu)，約90%可售貨值分布在土地消化時間少于3年的城市，均衡的貨值結(jié)構(gòu)可助力企業(yè)中短期業(yè)績延續(xù)增長；部分百強企業(yè)項目布局較為集中，可售貨值多分布于各區(qū)域熱點城市，業(yè)績保持增長或可期，但也應(yīng)警惕熱點城市需求透支和單一結(jié)構(gòu)或?qū)淼娘L(fēng)險。

同時，研究組根據(jù)不同城市的去化時間對百強代表企業(yè)2017年的可變現(xiàn)貨值進(jìn)行估算，并與2016年銷售額進(jìn)行比較來分析對業(yè)績成長的保障系數(shù)顯示：部分百強企業(yè)可售貨值儲備充足且結(jié)構(gòu)均衡合理，當(dāng)年變現(xiàn)能力強，對業(yè)績成長的保障性高。

 合縱連橫拓展并購資源，多方位推動企業(yè)全速發(fā)展

圖23 百強企業(yè)2016年并購情況

2016年，百強企業(yè)積極把握并購機遇，主導(dǎo)并購案例共125起。百強企業(yè)83%的并購以獲取項目資源為目的，10%為獲取房地產(chǎn)公司，另外7%以獲取房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)公司為目的。其中，前30規(guī)模較大的百強企業(yè)縱橫捭闔，全面并購項目、地產(chǎn)公司及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展優(yōu)勢更加彰顯；其余百強企業(yè)則以獲取項目資源、降低土地成本為主。通過加大資本化擴張力度，百強企業(yè)顯著增強了新一輪發(fā)展動力：1）獲取優(yōu)質(zhì)發(fā)展資源，加快業(yè)績增長。2）迅速提升目標(biāo)城市市場份額，實現(xiàn)企業(yè)的低成本快速擴張。3）打破與其他行業(yè)間壁壘，快速獲取資源和經(jīng)驗，為企業(yè)多元化發(fā)展打下基礎(chǔ)。4）獲取上市殼資源，提升企業(yè)在資本市場市值，通過股權(quán)投資實現(xiàn)資本收益。

 聚焦“地產(chǎn)”多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)格局再現(xiàn)新局面

2016年百強企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級迎來新機遇。為謀求持續(xù)發(fā)展動力，百強企業(yè)積極搶灘“地產(chǎn)+”為核心的業(yè)務(wù)擴展，做大做強地產(chǎn)主業(yè)，加速推進(jìn)“相關(guān)多元化”拓展。

圖24 百強企業(yè)內(nèi)部不同層級2016年轉(zhuǎn)型方向占比情況

百強企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型亦呈現(xiàn)出差異化趨勢：前10企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型的范圍廣、領(lǐng)域新，60%以上的企業(yè)積極搶占金融、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“新風(fēng)口”的發(fā)展藍(lán)海；11-30企業(yè)中超過60%的企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)，除此之外，企業(yè)更為關(guān)注文、旅、娛等領(lǐng)域的發(fā)展空間。31-50、51-100企業(yè)受規(guī)模和資源的限制，主要聚焦于主業(yè)發(fā)展，企業(yè)轉(zhuǎn)型方向單一，且主要關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高、發(fā)展相對成熟的社區(qū)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的發(fā)展機會。

（6）保障房建設(shè)積極參與，全面履行企業(yè)社會責(zé)任

圖25 百強企業(yè)2012-2016年納稅額與凈利潤增長情況

2016年，百強企業(yè)積極參與公益事業(yè)，全方位踐行社會責(zé)任，在依法納稅、響應(yīng)號召去庫存、保障房建設(shè)、綠色建筑、公益慈善事業(yè)等方面不斷前行，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了一定影響，為社會健康有序發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。2016年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額及增長率隨著企業(yè)凈利潤的增長保持增長勢頭：全年百強企業(yè)納稅總額均值達(dá)18.5億元，同比增長31.2%，其中稅金及附加均值為10.7億元，所得稅均值為7.8億元，同比分別增長23.8%、34.7%。

2017年房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的休整期，房企面臨的生態(tài)環(huán)境更加復(fù)雜多變：在調(diào)控政策作用下熱點城市市場量價將逐步回調(diào)，“分化”主題延續(xù)，行業(yè)洗牌進(jìn)程加速；與此同時，特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍(lán)海市場的發(fā)展機遇也將不斷顯現(xiàn)。在此背景下，百強企業(yè)需直面挑戰(zhàn)、把握機遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位：“5000億”時代即將開啟，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，加速邁向寡頭競爭時代；競爭壓力加劇，資源爭奪戰(zhàn)升級，“大魚吃小魚”常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝關(guān)鍵，影響行業(yè)格局重塑；行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，大型企業(yè)謀局多元化發(fā)展版圖，中小企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型出路或退出。未來的房地產(chǎn)市場將在調(diào)整中逐步回歸理性。2016年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。在此背景下，百強企業(yè)應(yīng)始終不忘初心，堅持高品質(zhì)的產(chǎn)品、高水準(zhǔn)的管理和高效率的運營，在競爭加劇的環(huán)境中把握市場主流，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)健康、平穩(wěn)發(fā)展。

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