裁判要旨

買受人期待權是指對于簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務的前提下，雖然尚未取得合同標的物的所有權，但賦予其類似于所有權人的地位，其物權的期待權具有排除執(zhí)行等物權效力。賦予無過錯不動產(chǎn)買受人期待權對抗出賣人債權或物權的效力，在執(zhí)行程序上對不動產(chǎn)受讓人進行優(yōu)先保護，從而達到維護房屋買受人合法權利、交易安全及社會穩(wěn)定的目的。

案情

2009年8月3日，姜霞與金富源房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，雙方約定：姜霞購買金富源房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的位于?？谑泻５閸u東部開發(fā)區(qū)第八區(qū)（海景路86號海景花園）E型公寓第1幢20層2002號房（以下簡稱涉案房屋）。

簽訂合同的當天，姜霞向金富源房地產(chǎn)公司支付了全部購房款20萬元和稅費，金富源房地產(chǎn)公司將涉案房屋交付給姜霞使用，姜霞亦向物業(yè)公司交付了水電周轉金、管道燃氣開通費、物業(yè)費等相關費用。金富源房地產(chǎn)公司未為姜霞辦理過戶登記。

海南省第一中級人民法院于2014年9月11日作出（2014）海南一中民一初字第30號民事調(diào)解書確認：捷聯(lián)公司欠兆南公司借款本金人民幣1000萬元及逾期還款利息，金富源房地產(chǎn)公司對捷聯(lián)公司的債務承擔連帶清償責任。該調(diào)解書發(fā)生法律效力后，因捷聯(lián)公司及承擔連帶清償責任的金富源房地產(chǎn)公司均未履行還款義務，2014年12月5日，海南省第一中級人民法院查封了登記于金富源房地產(chǎn)公司名下的涉案房屋。

裁判

海南省第一中級人民法院經(jīng)審理認為，作為商品房買賣合同中的買受人姜霞支付合同價款后，在未辦理過戶手續(xù)的情況下，享有的是涉案房屋的物權期待權。

兆南公司與捷聯(lián)公司、金富源房地產(chǎn)公司借款糾紛為其他債權，不能優(yōu)先于已支付全額房款的姜霞的物權期待權受償。雖然涉案房屋未辦理權屬過戶登記手續(xù)，但是姜霞是合法占有房屋的，其所享有的占有權亦應受法律保護，兆南公司基于其與金富源公司的債權不能排斥姜霞的合法占有權。

因此，姜霞基于享有的物權期待權及合法占有權能夠排除涉案房屋的執(zhí)行。姜霞請求停止對涉案房屋的執(zhí)行，理由充分。一審宣判后，兆南公司不服，向海南省高級人民法院上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

評析

《中華人民共和國物權法》第九條第一款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！爆F(xiàn)行體制下，不動產(chǎn)買受人簽訂買賣合同后，不能及時進行登記的情況較多，買受人取得法律意義上的所有權往往滯后于債權合意。若不賦予無過錯不動產(chǎn)買受人物權期待權，其將面臨其他金錢債權人就買賣不動產(chǎn)另行變價的風險。

《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》認為，建筑工程 價款的受償權優(yōu)先于抵押權和其它債權，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者,其享有的物權期待權優(yōu)先于建設工程價款。本案所涉的兆南公司與捷聯(lián)公司、金富源房地產(chǎn)公司借款糾紛為其他債權，即通過人民法院強制執(zhí)行，實現(xiàn)以給付一定數(shù)額金錢為目的的債權，而姜霞享有的是物權期待權，姜霞對涉案房屋所享有的權利在效力上優(yōu)先于申請執(zhí)行人兆南公司的債權，故作為執(zhí)行案件的申請執(zhí)行人兆南公司如申請執(zhí)行涉案房屋，將妨害案外人姜霞對涉案房屋享有的實體權益。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！备鶕?jù)該條規(guī)定，在未辦理過戶登記的情況下，只有第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有房屋，且對未辦理登記手續(xù)沒有過錯，人民法院才不得查封。本案中，姜霞支付了全部房款和稅費，已經(jīng)實際對涉案房屋占有、使用、收益，姜霞對未辦理過戶登記并無過錯，因此法院不得查封。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案涉及的是金錢債權的執(zhí)行異議之訴，金富源房地產(chǎn)公司于2009年8月3日與姜霞簽訂《商品房買賣合同》，海南省第一中級人民法院于2014年12月5日查封了登記于金富源房地產(chǎn)公司的涉案房屋，姜霞與金富源房地產(chǎn)公司在法院查封之前就簽訂了合法有效的書面買賣合同；姜霞于簽訂合同的當天已向金富源房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，金富源房地產(chǎn)公司于簽訂合同的當天將涉案房屋交付給姜霞使用，姜霞已合法占有涉案房屋，并向物業(yè)公司交付了相關費用，姜霞自2009年8月3日接收涉案房屋至今，通過長期、公開、合法占有形式公示了其對涉案房屋的所有權；根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》約定，作為涉案房屋的開發(fā)商，金富源房地產(chǎn)公司負有為姜霞辦理過戶登記的合同義務，故涉案房屋未辦理過戶登記非因買受人姜霞自身原因所致。故法院判決停止執(zhí)行涉案房屋，是正確的。

來源丨中國法院網(wǎng)

作者丨劉鑫