從去年10月到現(xiàn)在，我國(guó)一二線(xiàn)城市限購(gòu)政策頻發(fā)，隨著政策的變動(dòng)，有一些購(gòu)房者面臨尷尬的處境：政策出臺(tái)前簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網(wǎng)簽，限購(gòu)已經(jīng)出臺(tái)發(fā)現(xiàn)自己不符合購(gòu)房資格。

悲劇！但面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的限購(gòu)限貸，我們要如何應(yīng)對(duì)呢？

一、買(mǎi)了一半的房子如何解決這四個(gè)問(wèn)題？

1、限購(gòu)是否導(dǎo)致合同無(wú)效？

答：限購(gòu)是政府部門(mén)調(diào)控房產(chǎn)的措施，屬于政策，不是法律，也不是行政法規(guī)。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定：判斷合同是否有效，只能依據(jù)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，而不能依地方性法規(guī)和行政規(guī)章作判斷依據(jù)?？梢?jiàn)，房產(chǎn)限購(gòu)并不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，包括定金合同、買(mǎi)賣(mài)合同和房產(chǎn)中介的居間合同！但雙方可以基于限購(gòu)政策解除合同。

2、如賣(mài)方選擇解除合同，要適用定金罰則進(jìn)行雙倍返還嗎？

答：定金罰則，是約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。

適用定金罰則的前提是存在違約行為！如前所述，因限購(gòu)解除合同，雙方均不存在過(guò)錯(cuò)，都不構(gòu)成違約，也就不能適用定金罰則，如數(shù)退還即可。

3、定金和已交納購(gòu)房款能否退還？

答：所謂定金，是為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過(guò)20%），預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物，是一種擔(dān)保。能否退還定金，關(guān)鍵要看是否存在違約行為！

限購(gòu)政策，是買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情形，超出了簽訂合同前的預(yù)期，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由！按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以要求解除合同，雙方都不構(gòu)成違約！賣(mài)方要如數(shù)退還給買(mǎi)方已交納的定金和購(gòu)房款。至于賠償損失的請(qǐng)求，一般都不支持！

4、限購(gòu)解除合同后，通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的中介費(fèi)能否退？

答：因政策出臺(tái)屬于不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方的事由，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，中介公司不能以已經(jīng)促成雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同其居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)，但買(mǎi)方應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的合理費(fèi)用。

二、如果限購(gòu)后失去購(gòu)房資格還能怎么買(mǎi)房？

1、繳滿(mǎn)社保后再買(mǎi)

很多限購(gòu)城市要求非本市戶(hù)籍需要連續(xù)繳滿(mǎn)社?；騻€(gè)稅達(dá)一定年限，才可以購(gòu)房。北京、上海、深圳等3個(gè)城市，要求的社?；騻€(gè)稅年限是5年；廣州則是3年。其它的限購(gòu)城市，則是要求1年或2年的社保或個(gè)稅記錄。

如果你在該城市已經(jīng)繳納了一定年限的社?；騻€(gè)稅，那么就耐心的等待自己繳滿(mǎn)了符合要求的社保或個(gè)稅年限后，再買(mǎi)房吧。

2、買(mǎi)不限購(gòu)區(qū)域的房子

一些城市實(shí)行分區(qū)限購(gòu)，因此，有些區(qū)域是不限購(gòu)的，可以選擇在這些不限購(gòu)區(qū)域內(nèi)買(mǎi)房。

3、買(mǎi)不限購(gòu)的房產(chǎn)

一般普通住宅限購(gòu)，40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)的房子不限購(gòu)，如果是出于投資的目的，可以考慮購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性質(zhì)的住房。當(dāng)然，自3月26日起，北京市商住限購(gòu)政策已經(jīng)出臺(tái)！

另外，注意看清城市的限購(gòu)政策。有的是新房限購(gòu)，但二手房不限購(gòu)，如果被限購(gòu)了但又想買(mǎi)房，則可以考慮購(gòu)買(mǎi)二手房。

4、結(jié)婚買(mǎi)房，以取得本市戶(hù)籍

從限購(gòu)政策來(lái)看，一般本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套，或者是不限購(gòu)，但是第三套房暫停住房貸款。如果是非本市戶(hù)籍的朋友與本市戶(hù)籍的人結(jié)婚，可以獲得買(mǎi)房資格。注意哦！假結(jié)婚不可取。如果是戀愛(ài)中的小情侶，一方被限購(gòu)而另一方具有買(mǎi)房資格，可以結(jié)婚后再一起買(mǎi)房。

5、將自己的入戶(hù)遷入該城市

城市的落戶(hù)方式有很多種，比如人才落戶(hù)、投靠落戶(hù)。如果你在該城市落戶(hù)了，取得了該城市的戶(hù)籍，則可以買(mǎi)房了。如果你之前已經(jīng)在該城市買(mǎi)了房子，只是未遷戶(hù)口，若符合落戶(hù)條件，則可以把戶(hù)口簽入到該城市，這樣你就是本地戶(hù)口了，還可以再買(mǎi)一套房。

而類(lèi)似于假結(jié)婚買(mǎi)房、假離婚買(mǎi)房和借名買(mǎi)房，都是不可取的，這樣做有很大的風(fēng)險(xiǎn)。限購(gòu)后，想要買(mǎi)房，還是通過(guò)合理、合適的方式去買(mǎi)房。

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