鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

引言：違建、抵押、查封等屬于導(dǎo)致合同無法履行的客觀障礙，即即便合同合法有效且買房人沒有違約，也不能要求賣房人辦理過戶手續(xù)（賣房人即便配合辦理過戶手續(xù)，房產(chǎn)交易中心也不允許過戶）。履行上的障礙不同于合同效力有問題（如無效），也不同于買房人違約導(dǎo)致合同不能履行（如買房人根本違約且賣房人發(fā)函解除了合同），只要障礙消除掉，合同還是可以繼續(xù)履行的（主要是指過戶）。賣房人主觀上不想配合或者客觀上沒有能力配合消除履行障礙時(shí)，消除抵押這個(gè)障礙的方法一般是先由買房人代賣房人還錢再滌除抵押權(quán)，消除保全這個(gè)障礙的方法一般是先由買房人代賣房人還錢然后請賣房人的債權(quán)人解封，消除違建這個(gè)障礙的方法一般是先交房再由買房人自行拆除違建再過戶。

一、附有違建的房屋不能過戶的法律依據(jù)

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（2004）》第四十二條：“……附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。”（注：2010年新修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》已將此規(guī)定刪除）　《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十條規(guī)定：“有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：……（二）屬違法建筑、臨時(shí)建筑或者附有違法建筑的；……”

這是地方性法規(guī)對于禁止附有違建的房屋過戶的規(guī)定，以此為基礎(chǔ)尋找《合同法》上合同不能履行的依據(jù)即是《合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；……”

二、解決方法

1、不能過戶的性質(zhì)

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（2004）》第四十二條《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十條都屬于行政法的范疇，其之所以規(guī)定附有違建的房屋不能過戶是督促當(dāng)事人拆除違建，即違建被拆除之后還是可以過戶的。

2、過戶的方法

在房屋買賣合同中，賣房人最主要的合同義務(wù)有兩項(xiàng)：過戶和交房。我們上面討論的不能履行其實(shí)是指不能過戶，但是交房是可以的（賣房人也有義務(wù)交房），在賣房人交房之后買房人可以自行將違建拆除（嚴(yán)格講這樣有侵權(quán)之嫌），在違建被拆除之后，即符合了過戶條件，則賣房人可以配合買房人辦理過戶手續(xù)，或者法院也可以強(qiáng)制執(zhí)行（強(qiáng)制過戶）了。因此，簡單講，解決違建導(dǎo)致交易無法繼續(xù)的方法就是先交房，再拆除違建，再過戶。

附丁某某與石某房屋買賣合同糾紛案【《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2012年第10期（總第192期）】

案情簡介：被告石某系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋登記的建筑面積661．96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052．9平方米。

2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁某某受讓被告石某的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，被告房地產(chǎn)權(quán)證號為長2008002091，房屋類型花園住宅，建筑面積661．96平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)2052．9平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)5600萬元；被告應(yīng)于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接；2008年11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；被告如未按約定的期限將上述房屋交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計(jì)算，自合同約定的交付日至實(shí)際交付日止：雙方應(yīng)在簽訂本合同并申請辦理公證手續(xù)后當(dāng)日，通過上海中原物業(yè)顧問有限公司部分首期房價(jià)款100萬元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000萬元(該款項(xiàng)由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后轉(zhuǎn)付被告)，尾款100萬元由中原公司暫為保管：原告以貸款方式支付剩余3500萬元。

上述買賣合同經(jīng)上海市東方公證處公證，公證處于2008年10月7日通過房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)向上海市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，該房屋無抵押及其他權(quán)利受限制的登記記錄。

被告石某按約支付房款。2008年10月18日，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局向上海市長寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋的認(rèn)定通知單，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。

涉訟房屋所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏(被告石某前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。

原、被告確認(rèn)自雙方協(xié)商、達(dá)成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發(fā)生過變化。訴訟期間，原告丁某某表示被告石某可按目前現(xiàn)狀交付房屋，由原告自行恢復(fù)至房地產(chǎn)權(quán)證登記狀態(tài)，并承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用，被告在房屋恢復(fù)后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并表示清楚目前行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制，也愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，仍要求繼續(xù)履行買賣合同。

裁判原文節(jié)選：

一審【上海市長寧區(qū)人民法院】：本案的爭議焦點(diǎn)有三：1．買賣合同是否有效；2．買賣合同能否繼續(xù)履行；3．如何認(rèn)定被告石某的違約責(zé)任。

涉訟買賣合同對標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石某未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁某某。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)?，此亦系?qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石某明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù)；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁某某同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時(shí)，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

現(xiàn)被告石某未能按合同約定向原告丁某某交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)關(guān)行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。原告所支付款項(xiàng)中的2000萬，由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后再轉(zhuǎn)交被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務(wù)，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以被告實(shí)際收到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。

綜上，原告丁某某的訴訟請求具有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持；被告石某的反訴請求于法無據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，上海市長寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，于2010年9月8日判決：

一、被告石某將涉訟房屋交付原告丁某某；

二、被告石某支付原告丁某某逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從2008年11月9日至實(shí)際交付房屋時(shí)止，按每日萬分之五計(jì)算；

三、被告石某應(yīng)于原告丁某某將涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機(jī)關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁某某辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；

四、原告丁某某支付被告石某剩余購房款人民幣3500萬元；

五、駁回被告石某的反訴請求。

二審【上海第一中級人民法院】：行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，上訴人石某認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。上訴人與被上訴人丁某某買賣涉訟房屋的意思表示及交易價(jià)格系屬真實(shí)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有效。因行政機(jī)關(guān)的權(quán)利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應(yīng)義務(wù)的情況下，被上訴人同意上訴人按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔(dān)恢復(fù)義務(wù)，故在被上訴人完成恢復(fù)義務(wù)，行政機(jī)關(guān)撤銷限制權(quán)利轉(zhuǎn)移后，雙方完成權(quán)利交付是可行的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人石某的上訴理由不能成立。據(jù)此，上海市第二中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，于2010年11月24日判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本判決為終審判決。