貸款沒(méi)還清的房子如何轉(zhuǎn)賣?

這種情況很常見(jiàn)，首先要知道的是：房產(chǎn)交易是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的，沒(méi)有房產(chǎn)證是無(wú)法上市交易的，因?yàn)闊o(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。

當(dāng)我們辦理貸款買房的時(shí)候，是拿房產(chǎn)證*押給銀行，銀行才會(huì)放款，貸款沒(méi)還清，*押狀態(tài)未解除，房子就沒(méi)法兒賣。但如果真的急用錢的話，我們可以嘗試以下3個(gè)辦法。

01

轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指的是向銀行申請(qǐng)將剩余貸款轉(zhuǎn)讓給新的買家，變更借款人、*押物、借款期限。

如果這個(gè)方法可行，那自然是最好的辦法了，可以輕松地拿到首付款，但是這種方法手續(xù)復(fù)雜，并且對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以不是每一家銀行都會(huì)辦理這種業(yè)務(wù)，實(shí)際操作時(shí)要提前咨詢清楚。

2

利用銀行貸款還清剩余款項(xiàng)

如果賣家還有其他房產(chǎn)B的話，可以向銀行*押，申請(qǐng)貸款，用貸款的錢還清房產(chǎn)A剩余的房貸，拿到房產(chǎn)證后進(jìn)而轉(zhuǎn)賣，再拿買家支付的購(gòu)房款去還清用房產(chǎn)B*押的貸款。

3

買家首付款繳納剩余貸款

這種方法比較常見(jiàn)，就是用購(gòu)房者的首付款來(lái)還清銀行剩余的款項(xiàng)，取得房產(chǎn)證，然后進(jìn)行交易。但是使用這個(gè)方法有條件限制：

1限制1：

你的首付款比例要高，這樣銀行的未還清貸款額度就小，買家的首付款就可以支撐起你的未還清款項(xiàng)了，或者說(shuō)買家的首付款額度高。

2限制2：

一般情況下，買家先交付首付款，但是房屋卻被*押在銀行沒(méi)有房產(chǎn)證，這樣對(duì)買家來(lái)說(shuō)是一種巨大的風(fēng)險(xiǎn)，很少有買家會(huì)愿意采用這種方式，這時(shí)候最好找銀行或中介做中間人，簽好協(xié)議。

3限制3：

部分銀行對(duì)于提前還貸有一定的要求，有的銀行甚至需要繳納一定的違約金。

希望上面三個(gè)方法可以幫到你，當(dāng)然了，這種情況最好不要發(fā)生，畢竟還房貸已經(jīng)夠累的了。

4

干貨：如何提前還款最換算?

提前還款

提前還款是指借款人在債務(wù)到期前，提前還清所有或部分*押的債務(wù)。

提前還款流程

提前還款劃算嗎?

一般情況下，個(gè)人的住房貸款種類有兩種：公積金貸款和商業(yè)貸款。

個(gè)人住房貸款還款方法最常見(jiàn)的有兩種：等額本息還款法和等額本金還款法。

等額本金：采用等額本金的還款方式，每月需要還的本金一樣，隨后由于本金逐月減少，利息也會(huì)逐漸減少。

等額本息：等額本息還款法，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，每月的還款數(shù)額一致。一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。

那么這兩種還款方式有哪些實(shí)際的差別呢?

舉例：貸款100W購(gòu)房，計(jì)劃20年還清，在這樣的情況下采用等額本金和等額本息的還款方式會(huì)有什么樣的差別?在等額本息還款中，前期還的房貸，主要是利息部分。而等額本金方式中，前期所還的房貸，主要是本金部分。

在我們的實(shí)際生活中，很多人的實(shí)際貸款時(shí)間都會(huì)小于預(yù)定的年限。尤其是在后期購(gòu)買二套房或者房屋出售的時(shí)候，很多購(gòu)房者會(huì)提前結(jié)清房貸。

這個(gè)時(shí)候，我們可以上圖中看到，選擇等額本息還款的人已經(jīng)還掉了大部分的利息，余下還有大量的本金沒(méi)還。

而等額本金方式下，本金已經(jīng)還掉了很大一部分。

還款小知識(shí)

1.公積金貸款比商業(yè)貸款便宜，因?yàn)楣e金貸款的利率低。

2.等額本金還款方式比等額本息還款方式更劃算，但是前期月供壓力較大。

3.采用等額本金方式還款，購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸變小。

這些情況提前還款不劃算

★等額本金還款期已過(guò)1/3的購(gòu)房者

由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

★等額本息還款已到中期的購(gòu)房者

等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。

也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

★公積金貸款一般不建議提前還款

因?yàn)楸旧砝示秃艿?，所以急著還款不如把多余的資金用于其他的投資。

提前還款的方式

1.提前全部還款。即借貸者將剩余的全部貸款一次性還清。(不用還利息，但已付的利息不退還)

2.提前部分還款，且貸款期限不變。部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小月供負(fù)擔(dān)。

3.部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式節(jié)省的利息較多。

4.部分提前還款，剩余的貸款每月還款額將減少，同時(shí)將還款期限縮短。這種方式節(jié)省利息較多。

5.部分提前還款，增加每月月供，還款期限將縮短。月供增加，減少小部分利息。