關于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，一般包括了7個部分，如下圖：特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構 1、特色產(chǎn)業(yè)引擎 當?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)，一般以新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)為主。 2、旅游引擎 吸引外來消費的關鍵，一個或多個核心旅游休閑項目，如觀光景區(qū)、主體樂園、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等。 3、核心產(chǎn)業(yè)園區(qū) 包括產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、制造等核心功能，是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)。 4、休閑聚集區(qū) 聚集了各種休閑業(yè)態(tài)，主要功能是留住人流并擴大其消費。 5、產(chǎn)業(yè)延伸環(huán) 圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)，會形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團分布。 6、獲取土地開發(fā)收益的重點 包括原有城鎮(zhèn)居民居住，農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住，產(chǎn)業(yè)人口聚集居住，外來游客居住等。 7、社區(qū)配套網(wǎng) 服務于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套。 其中，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)是核心，不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)制作，還會延伸到服務性質的第三產(chǎn)業(yè)，與其相關的應用以及教育和研究事業(yè)。 二、商業(yè)模式：5種類型 特色小鎮(zhèn)的參與主體構成以企業(yè)主體，政府陰引導、服務，負責小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎設施和審批服務，在市場運作的基礎上，引進民營企業(yè)建設特色小鎮(zhèn)。 特色小鎮(zhèn)的參與主體構成 1、土地一級開發(fā) 僅做土地的一級開發(fā)，直接獲利；進行一級土地開發(fā)，同事通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。 2、二級房產(chǎn)開發(fā) 包括六大房產(chǎn)結構：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運營模式。 3、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā) 一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。 4、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā) 兩大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。 5、城鎮(zhèn)建設開發(fā) 城市服務：公共交通服務、社會服務等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫(yī)院等。 三、投融資模式：6種主要模式 模式一：發(fā)債 根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)則，滿足發(fā)行條件的項目公司可以在銀行間交易市場發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。 債券產(chǎn)品結構設計 模式二：融資租賃 融資租賃（Financial Leasing）又稱設備租賃、現(xiàn)代租賃，是指實質上轉移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃。融資租賃集金融、貿易、服務于一體，具有獨特的金融功能，是國際上僅次于銀行信貸的第二大融資方式。 融資租賃結構設計 融資租賃的三種主要方式：直接融資租賃，可以大幅度緩解建設期的資金壓力；設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題；售后回租，即購買有可預見的穩(wěn)定收益的設施資產(chǎn)并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務狀況。 模式三：基金 ●產(chǎn)業(yè)投資基金 國務院在《關于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國發(fā)（2014）62號）中指出：“深化財稅體制改革，創(chuàng)新財政支持方式，更多利用股權投資、產(chǎn)業(yè)基金等形式，提高財政資金使用績效”。產(chǎn)業(yè)投資基金相比于私募股權投資基金，具有以下特點： ◎產(chǎn)業(yè)投資基金具有產(chǎn)業(yè)政策導向性； ◎產(chǎn)業(yè)投資基金更多的是政府財政、金融資本和實業(yè)資本參與； ◎存在資金規(guī)模差異。 ●政府引導基金 政府引導基金是指由政府財政部門出資并吸引金融資本、產(chǎn)業(yè)資本等社會資本聯(lián)合出資設立，按照市場化方式運作，帶有扶持特定階段、行業(yè)、區(qū)域目標的引導性投資基金。政府引導基金具有以下特點： ◎非營利性。政策性基金在承擔有限損失的前提下讓利于民； ◎引導性。充分發(fā)揮引導基金放大和導向作用，引導實體投資； ◎市場化運作。有償運營，非補貼、貼息等無償方式，充分發(fā)揮管理團隊獨立決策作用； ◎一般不直接投資項目企業(yè)，作為母基金主要投資于子基金。 ●城市發(fā)展基金 城市發(fā)展基金是指地方政府牽頭發(fā)起設立的，募集資金主要用于城市建設的基金。其特點如下：牽頭方為地方政府，通常由財政部門負責，并由當?shù)刈畲蟮牡胤秸谫Y平臺公司負責具體執(zhí)行和提供增信；投資方向為地方基礎設施建設項目，通常為公益性項目。例如，市政建設、公共道路、公共衛(wèi)生、保障性安居工程等；還款來源主要為財政性資金；投資方式主要為固定收益，通常由地方政府融資平臺提供回購，同時可能考慮增加其他增信。 城市發(fā)展基金運營結構圖 ●PPP基金 PPP基金是指基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的結構化投融資模式。PPP基金可分為PPP引導基金和PPP項目基金；其中PPP項目基金又分為單一項目基金和產(chǎn)業(yè)基金等。 PPP融資支持基金是國家層面的PPP融資支持基金。PPP基金在股權、債權、夾層融資領域均有廣泛應用，包括為政府方配資，為其他社會資本配資，單獨作為社會資本方，為項目公司提供債權融資等。 模式四：資產(chǎn)證券化 資產(chǎn)證券化是指以特定基礎資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務活動。 資產(chǎn)證券化結構設計 資料來源：銀通智略 但基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權屬問題，理由包括： ◎特色小鎮(zhèn)建設涉及到大量的基礎設施、公用事業(yè)建設等，基礎資產(chǎn)權屬不清晰，在資產(chǎn)證券化過程中存在法律障礙。 ◎《物權法》第52條第2款規(guī)定：“鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。 ◎特許經(jīng)營權具有行政權力屬性，《行政許可法》規(guī)定行政許可不得轉讓原則。司法實踐中，特許經(jīng)營權的收益權可以質押，并可作為應收賬款進行出質登記。 ◎《資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》第9條規(guī)定原始權益人應當依照法律法規(guī)或公司章程的規(guī)定移交基礎資產(chǎn)。但缺乏真實出售標準，司法也無判例參考。 ◎發(fā)起人、專項計劃管理人之間無法構成信托關系，不受《信托法》保護。 模式五：收益信托 收益信托類似于股票的融資模式，由信托公司接受委托人的委托，向社會發(fā)行信托計劃，募集信托資金，統(tǒng)一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。 收益信托結構設計 模式六：PPP融資模式 PPP模式從緩解地方政府債務角度出發(fā)，具有強融資屬性。在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV，并制定公司章程，政府指定實施機構授予SPV特許經(jīng)營權，SPV負責提供特色小鎮(zhèn)建設運營一體化服務方案，特色小鎮(zhèn)建成后，通過政府購買一體化服務的方式移交政府，社會資本退出。 特色小鎮(zhèn)開發(fā)的PPP模式 |
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