小區(qū)物業(yè)和業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生矛盾，而因?yàn)檐囄划a(chǎn)生的矛盾則占了很大比重。有一種情況非常普遍：某小區(qū)規(guī)劃了地下產(chǎn)權(quán)車位，并利用地上公共綠地部分，修建了地上租賃車位。地下停車位對(duì)外出售，地上停車位由物業(yè)對(duì)外租賃給固定的業(yè)主。如果小區(qū)地上租賃車位緊張，業(yè)主又不愿意買車位，那么就面臨被迫將車停在小區(qū)外面的尷尬局面。

事實(shí)上有不少物業(yè)就是這么做的，近日有某城市一小區(qū)物業(yè)公司規(guī)定業(yè)主不買車位，私家車不能開進(jìn)小區(qū)，理由是，地上可租賃車位已經(jīng)全部租出去，只剩下地下產(chǎn)權(quán)車位，只賣不租。

這種規(guī)定是否合理呢？

對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說，這里有兩個(gè)疑問。

第一個(gè)疑問：地上租賃車位物業(yè)是否有權(quán)利租給小區(qū)業(yè)主？

我們先前說了，如果這種車位占用的是公共綠地，那么它就屬于公攤車位，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，這種車位屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)如果想運(yùn)營這些車位，必須取得業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，租賃方案以及所得收入必須由業(yè)主大會(huì)決定。

但是在通常情況下，小區(qū)物業(yè)一般都是開發(fā)商指派的，在這種情況下，小區(qū)業(yè)主如果對(duì)物業(yè)運(yùn)營車位方案存在異議，應(yīng)該盡快成立業(yè)主委員會(huì)，屬于小區(qū)業(yè)主所有的公攤車位，應(yīng)該重新確立使用方案，屬于開發(fā)商規(guī)劃內(nèi)的產(chǎn)權(quán)車位，也應(yīng)該優(yōu)先賣給小區(qū)業(yè)主。

所以，這里十分明確的是，物業(yè)是否有權(quán)利將公攤車位租給小區(qū)業(yè)主，關(guān)鍵在于物業(yè)是否取得小區(qū)業(yè)委會(huì)的授權(quán)，如果沒有，則無權(quán)處置公攤車位，即使該車位由開發(fā)商修建，物業(yè)代管。

第二個(gè)疑問：物業(yè)是否能以“租賃車位已滿，并未購買地下停車位”的理由禁止小區(qū)業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)？

地上租賃車位已經(jīng)全部租完，業(yè)主的車子又不能停在地下停車位，難道要停在地上的瀝青道理上？這問題有解嗎？

事實(shí)上，對(duì)于尚未出售的地下停車位而言，開發(fā)商的確有處置權(quán)，但小區(qū)業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)和使用權(quán)。如果這些地下產(chǎn)權(quán)車位尚未銷售完畢，小區(qū)業(yè)主完全有權(quán)要求通過支付停車費(fèi)的方式使用尚未銷售出去的車位。

之所以這么說，是有根據(jù)的，首先是《物權(quán)法》：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。

再看看某省《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕”。

有些省份沒有在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確禁止“只租不售”，但從物業(yè)的角色來說，它本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)主，而不是管理業(yè)主，即使代表的是開發(fā)商，也應(yīng)該在尊重業(yè)主的前提下，有序管理小區(qū)車輛。