城市規(guī)劃的通用型>

中國(guó)幾乎所有的中大型城市在布局上都有一個(gè)通用型，那就是以環(huán)形劃分。

這其實(shí)是一種邊際效益最大化的做法。

要理解其成因，我們可以從最簡(jiǎn)單的城市規(guī)劃模型入手。

所有中大型城市最初都是一個(gè)小村莊或者一個(gè)小部落，我們以一個(gè)藍(lán)點(diǎn)示意。

村民在原先的地域外發(fā)現(xiàn)了礦場(chǎng)，因此一部分居民選擇了定居礦場(chǎng)周邊，另一部分居民選擇住在老區(qū)，工作在礦場(chǎng)，每天往返，情況則變成了下圖（中間的線代表道路）。

隨后，村民又在發(fā)源地以外建立市集、工廠、學(xué)校等功能區(qū)，情況變成下圖（除了老城區(qū)和周邊功能區(qū)有交流，各個(gè)功能區(qū)也需要道路互通）。

如果把模型發(fā)散到諸如上海這樣的千萬(wàn)級(jí)人口的大都市，情況則會(huì)更加復(fù)雜。

Oh,my god，是不是密集恐懼癥都要犯了。但這就是類似上海的超大型城市必需的交通網(wǎng)路。

從這張圖我們可以得出兩個(gè)結(jié)論：

1、市中心去到任何一個(gè)點(diǎn)都很方便，居住氛圍最成熟，人氣和地段價(jià)值最高

2、越往中心，交通線越密集，極易形成堵車

而且上海的重要節(jié)點(diǎn)肯定不止上圖的18個(gè)，所以擁堵情況只會(huì)更嚴(yán)重。

最高效的解決方案是

沿內(nèi)環(huán)修一圈高架。

高架道路一方面只能行車，行人和非機(jī)動(dòng)車輛對(duì)道路的干擾作用降為0；另一方面可以規(guī)避環(huán)內(nèi)復(fù)雜不可控的細(xì)小路線，對(duì)于城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力不言而喻。

隨著路況擁堵的范圍越來(lái)越大，嵌套式的環(huán)形高架應(yīng)運(yùn)而生。例如上海，

以中央商務(wù)區(qū)為核心（人民廣場(chǎng)+南京西路+淮海路），以內(nèi)中外環(huán)高架的形式布局。

而且，高架路節(jié)省下來(lái)的通勤時(shí)間，能讓每一個(gè)高架節(jié)點(diǎn)的人流量倍增。

對(duì)人流這塊蛋糕，嗅覺(jué)最靈敏的莫過(guò)于商圈。所以幾乎所有的頂級(jí)商圈都會(huì)自發(fā)的圍繞高架節(jié)點(diǎn)而建立，如下圖：

除了市中心，上海所有副中心級(jí)別商圈，徐家匯、莘莊、中山公園、五角場(chǎng)、花木都位于高架路沿線。

而我們知道，商服配套對(duì)于土地價(jià)值的推動(dòng)作用舉足輕重，鄰近這些頂級(jí)商圈的房產(chǎn)，無(wú)論是品質(zhì)還是價(jià)格都自然而然的能成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿項(xiàng)目。

比如陸家嘴的湯臣一品，二手掛牌單價(jià)超20萬(wàn)！長(zhǎng)年占據(jù)上海豪宅頭把交椅；再比如淮海路的翠湖天地，二手掛牌價(jià)普遍13萬(wàn)/㎡，已然成為上海傳統(tǒng)豪宅地段的領(lǐng)軍項(xiàng)目；再比如花木的浦東星河灣，最新一期售價(jià)11萬(wàn)/㎡，無(wú)論是產(chǎn)品還是價(jià)格都是當(dāng)?shù)匚阌怪靡傻臉?biāo)桿之作！

憑借著優(yōu)越的交通區(qū)位和頂級(jí)的商業(yè)氛圍，這些經(jīng)典項(xiàng)目不僅在居住品質(zhì)上和知名度上遠(yuǎn)超同板塊其他項(xiàng)目，在資產(chǎn)保升值能力上也更勝一籌！

時(shí)間成本+商圈輻射,讓高架沿線的房產(chǎn)價(jià)值極其出挑。

但是，僅有三個(gè)環(huán)是不夠的，因?yàn)樽铌P(guān)鍵的問(wèn)題還沒(méi)有解決——從城市外圍去到市中心依然擁堵。

要解決這個(gè)問(wèn)題，就必須修建橫向和縱向的高架來(lái)將三個(gè)環(huán)串聯(lián)起來(lái)。

因此，上海的第一條南北高架和延安路高架應(yīng)運(yùn)而生。

1993年底，打破市區(qū)高架雙向4車道常規(guī)，氣勢(shì)恢宏的雙向6車道南北高架開(kāi)工。

當(dāng)時(shí)被稱作“成都路高架”的這條“上海突破性南北交通大動(dòng)脈”實(shí)現(xiàn)了2個(gè)月動(dòng)遷沿線10萬(wàn)居民的“空前大動(dòng)遷奇跡”，這條高架的重要性不言而喻。

1995年，延安路高架開(kāi)工，上海申字型高架格局全部付諸現(xiàn)實(shí)，以延安-南北高架的交匯點(diǎn)——龍柱為中心，上海的中央商務(wù)區(qū)確立。

從實(shí)際效果上講，南北高架的意義是遠(yuǎn)高于內(nèi)中外三環(huán)的。

上海地段價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)很簡(jiǎn)單，誰(shuí)離人廣最近誰(shuí)地段牛逼，而對(duì)于以車為主要出行工具的中上層階級(jí)來(lái)說(shuō)，誰(shuí)開(kāi)車到人廣的時(shí)間短誰(shuí)地段牛逼。所以實(shí)際上沿南北高架的地域價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了交通擁堵的內(nèi)環(huán)邊緣。

另一方面，南北高架的核心作用是串聯(lián)內(nèi)中外三環(huán)，意味著這里的人流量將等于三環(huán)的總和，隨之而來(lái)商圈的能級(jí)和規(guī)模都將更加出挑。

更短的時(shí)間直達(dá)市中心+更高能級(jí)的商圈輻射，南北高架的土地價(jià)值不言而喻，稱之為上海的“黃金中軸”也不為過(guò)！

第二條南北高架>

我們來(lái)看兩張草圖：

現(xiàn)代人類的造城運(yùn)動(dòng)在形式上總是存在著相似性。

在2002年上海完成外環(huán)內(nèi)申字型道路布局后，同樣的模型正圍繞著大虹橋悄然興起。

以虹橋?yàn)楹诵?，縱向的外環(huán)和沈海高速，橫向的滬翔、京滬、滬渝、滬昆、申嘉湖高速已經(jīng)形成了類似市區(qū)的內(nèi)中外環(huán)形態(tài)，但是缺少一條途徑虹橋、能把這三個(gè)環(huán)串聯(lián)起來(lái)的南北向高架。

正于此，上海第二條南北高架——嘉閔高架應(yīng)運(yùn)而生。

北起滬翔高速、南至申嘉湖高速，嘉閔高架全長(zhǎng)36公里。不僅在長(zhǎng)度上完爆第一條南北高架，更是喪心病狂的做了10車道，將擁堵的可能性降到最低。

嘉閔高架之所以能贊譽(yù)為上海第二條南北高架，在于其規(guī)劃根本是以虹橋核心商務(wù)區(qū)為中心，連通南北方向的廣大腹地。

但很多老上海人對(duì)于這個(gè)說(shuō)法不屑一顧，理由很簡(jiǎn)單，虹橋如何能跟中央商務(wù)區(qū)比較。

這其實(shí)是沉浸在傳統(tǒng)地段模式里的錯(cuò)誤觀念。因?yàn)閺囊?guī)劃的意義來(lái)看，虹橋的前景比中央商務(wù)區(qū)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。

除卻政治壓力，為了強(qiáng)化全球資源配置的能力，建設(shè)高難度的科創(chuàng)中心，上海和周邊省份浙江&江蘇建立長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，便于各種要素資源的互換和流動(dòng)是絕對(duì)必要的。

長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同發(fā)展，對(duì)于三方來(lái)說(shuō)都是百利而無(wú)一害。比如，上海用制造業(yè)的轉(zhuǎn)移交換江蘇或者浙江的總部落地，這是非常自然而然雙贏的事情。

上海要的是總部，兩省要的是就業(yè)，各取所需！

上海不要的是人口，兩省要的是人口戶籍，互補(bǔ)！

而能鏈接三方、地理位置、交通便利度最合適的莫過(guò)于大虹橋，所以大虹橋成為長(zhǎng)三角的絕對(duì)中心，承載整個(gè)長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)命脈天命所歸。

這是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)最重要的一環(huán)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增量最為可觀的地段之一，未來(lái)很可能成為長(zhǎng)三角頂級(jí)階層的聚集地。

以南北高架為參照，以虹橋商務(wù)區(qū)為契機(jī)，嘉閔高架成為上海第二條“黃金中軸”指日可待，其沿線土地價(jià)值未來(lái)不可限量。

正于此，多家眼光敏銳的知名房企早已開(kāi)始布局。

比如位于馬橋的萬(wàn)科公園大道，在售單價(jià)已經(jīng)逼近5萬(wàn)；再比如位于南翔的華潤(rùn)中央公園，二手掛牌單價(jià)逼近6萬(wàn)；再比如位于莘莊的金輝海上銘著，入市價(jià)號(hào)稱要上8萬(wàn)/㎡！這些項(xiàng)目的價(jià)值能如此堅(jiān)挺的最大保障正是嘉閔高架所帶來(lái)的規(guī)劃紅利。

而其中最大的贏家我認(rèn)為是上海龍湖。

2015年12月10日，上海龍湖以46.5億元總價(jià)，樓板價(jià)27084元/㎡，溢價(jià)率108.34%，拿下了大虹橋北部純宅地，再加上早前獲得的位于商務(wù)核心區(qū)的虹橋天街項(xiàng)目，上海龍湖在大虹橋區(qū)域成功布局了兩大項(xiàng)目，而且都在嘉閔高架沿線！在目前已進(jìn)駐虹橋的開(kāi)發(fā)商中，如此大手筆并不多見(jiàn)！

而如今，在這塊宅地上興起的龍湖天璞項(xiàng)目也即將入市。

龍湖天璞緊鄰嘉閔高架，驅(qū)車通達(dá)虹橋核心區(qū)只需15分鐘，坐享上海第二條南北高架規(guī)劃紅利。

產(chǎn)品上項(xiàng)目采用的龍湖最頂級(jí)的豪宅產(chǎn)品線天璞，予以匹配虹橋精英對(duì)于居住舒適度的苛刻要求。

社區(qū)園林更是融會(huì)貫通了龍湖23年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，打造出了三江五園的唯美畫卷，處處彰顯了“中國(guó)園林大師”的風(fēng)范。再匹配上龍湖全國(guó)知名的物業(yè)團(tuán)隊(duì)，說(shuō)龍湖天璞是虹橋區(qū)域舒適度最高的公寓產(chǎn)品也不為過(guò)！

2017年是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)難得的窗口期，如果能入手一套舒適度和升值潛力兼?zhèn)涞凝埡扈?，一定?huì)是您置業(yè)大上海最明智的選擇！